“楼市非理性 东莞一月两度加压调控：外地人限购3套房，二手房限售增至3年”

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本月初公布比较商品住宅销售端的政策后，东莞再次着手调控楼市。

今天( 7月25日)凌晨，东莞市住建局、东莞市场监督管理局等12个部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康快速发展的通知》)以下为《通知》)。 非本市户籍首次获得二手商品的住房需要一年以上的社会保障，买两套需要两年以上的社会保障，外国人要求购买第三套房，取得不动产权证后经过三年以上才能交易转让。 与以往的政策相比，此次新政延长了东莞购房人缴纳社会保障的年限和住房限售年限，被誉为东莞最严格的调控。

东莞合富研究院高级分解师李兴盛在接受《每日经济信息》采访时表示，凌晨公布的东莞新政在东莞目前的楼市出现了不合理现象。 在房价快速上涨、深圳出台房地产紧缩政策的大背景下，这项新政首次实行二手房限购是政策不完善、东莞房地产政策完整、具体积极科学的意义。

东莞市住宅城乡建设局官网截图

值得观察的是，东莞新政在社会保障要求上补充了社会保障堵住了买房的路。 《通知》规定，首套房提供的社会保险，购买日前2年在本市连续按月缴纳社会保险说明1年以上的第二套商品住宅，应当自购买日前3年在本市连续按月缴纳社会保险说明2年以上 另外，本市以外户籍居民家庭在东莞有两套以上商品住宅的，停止销售商品住宅。

另外，根据《通知》，个人所得税缴纳说明不再用作购买资格审查资料。

李繁荣解体认为，此次新政贯彻“房地产不收购”，有助于避免过度资金流入二手房市场，稳定东莞二手房价格，恢复健康和理性。 通过增加新建住房的供给来改善供需矛盾，“禁售”从2年变为3年来降低过度购房意愿，有助于稳定房价预期。

《每日经济信息》记者观察到，纵观上半年，无论是楼市还是土地市场，东莞都是“热”的。

在土地方面，进入今年以来，东莞推地节奏明显加快。 据财富研究院统计，今年1~5月，东莞政府土地推广步伐明显加快，其中商住用地共15块，约70.8万平方米。 成交12宗，约59.8万平方米，供需创近5年来最高纪录。 据东莞中原战术研究中心统计，今年上半年，东莞土地成交金额达到402亿元，创历年同期新高。

此外，东莞房地产企业拥有土地的热情也非常高涨，企业品牌房地产企业包围东莞，溢价率超过20%的地块频繁出现，东莞东坑、沙田、厚街、大朗等多个地区的楼宇地价记录被打破。

中原战术研究中心监测数据显示，东莞6个区域均呈现供应不足现象，其中临深区域尤为突出，成交率比去年同期上升22%。 主要是在深圳的扩张想象下，深圳客流量加快，加上特殊因素的影响，成交活跃起来。 由于区域内市场供给不能需求加剧和土拍市场温度上升的影响，价格大幅上涨，今年上半年东莞住宅平均价格比去年同期上涨14%，比上个月上涨5%。 上半年二手房价格比去年同期上涨33%，但受疫情影响，交易量下跌13%。

另外，东莞各城区房价梯度明显，中心城区价格上涨明显，四大主城区房价全面进入“3万元时代”，与周边城区房价差距较大。 另外，拆北板块的房价大部分在1.8万元/平方米以下。

根据《通知》，要加大住宅用地和住宅供给力。 提高住宅用地供给力，适当提高新增国有建设用地住宅用地供给比例，优先满足住宅用地需求，缓解住宅供需矛盾。 积极创新体制机制，突破城市更新项目周期长、进展慢的瓶颈，增加住宅用地将得到比较有效的供给。 共同推进地价稳定化、房价稳定化、稳定化，优化住宅用地差别化、地价限制、出让方法。 试点建设“三限房”，在房价非常高的热点地区选择符合两个规则、条件成熟、配套齐全的地块，建设“地价限制、房价限制、购房限制”的住房项目。

受市场供不应求的影响，上半年东莞住宅库存处于近三年来的新低。

中原战术研究中心监测数据显示，截至今年6月30日，东莞住宅存量26148套，存量面积337万平方米，环比下降10%，比去年同期下降33%，创年11月至今为新低位。 按过去一年的消化速度计算，6月底住宅消化周期为7个月，比上个月缩短1.2个月，比去年同期缩短4.2个月。

关于此次《通知》的发布，李繁荣向《每日经济信息》记者表示，这是及时有效的“降温剂”，使过热的东莞楼市朝着更加健康合理的轨道上升，对东莞楼市的可持续平稳快速发展具有重要意义，降温

值得一提的是，东莞本月初对房企销售端进行了政策调控。 7月2日，东莞市住房城乡建设局发布《关于进一步加强商品住宅预(售)管理的通知(以下简称)预)售管理通知》，对商品住宅的售价、销售监管等进行了确定指导。

根据《预售管理通知》的要求，自年8月1日起，申请预售的商品住宅项目(包括前期预售的项目和首次预售的项目)，总建筑面积在30000平方米以下的，一次也不重复申请预售

此外，商品住宅的售价指导也得到了加强。 新建商品住宅项目不一次性重复或者分批申请预售(或现售)的，应当以栋为单位申报售价，同一栋(栋)的住宅平均价格差幅不得超过20%。

另外，对翻新项目，《预购(销售)管理通知》要求，新建商品住宅项目实施翻新交付时，住宅内翻新工程的每平方米成本大致不超过2000元/平方米。 商品住房严格实行购买实名制，购买后不得擅自变更购买者姓名； 如果没有真实、比较有效的认购书和预收款缴纳说明资料，开发公司不得以房屋已经被预订为由对外销售。

这次《通知》中也提到要加强对商品房价的监管。 密切监测商品住宅销售价格，新建商品住宅申报销售价格明显超过周边市场价格水平的，从土地价格、建安价格、销售管理费用、税费、公司利润等方面进行全面核查，定价超过领域公平水平不能合理证明的，准予预售许可证

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