“深圳征求意见：签约比例达95%时，拆迁“钉子户”可由政府实施个别征收”

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据深圳市人大网21日报道，深圳市人大常委会网站日前发布《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》，签订搬迁安置协议的合法产权比例在95%以上，且符合住房征收相关规定的，担任市区职务 对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

以下是原文:

只要一户不同意，旧项目就会“难产”。 这个难题一直困扰着深圳的城市更新项目。 《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》昨天在市人大常委会网站上公开征求意见，提出了解决难题的新思路——签订搬迁安置协议的合法产权比例在95%以上，且符合住房征收相关规定的，市政府对未签合同的部分住房

用特区立法解读城市更新“拆迁拔河”

在新的居住用地极其有限的情况下，城市更新项目成为深圳商品房供应的重要来源。 据统计，年以来，我市城市更新供应用地连续多年超过200公顷。

2009年，深圳发布《深圳市城市更新办法》，在全国率先提出“城市更新”的概念，确定了“政府诱惑、市场运营”等大体情况。 因此，迄今为止，深圳的城市更新市场化程度居全国首位。 但是，和全国其他地方一样，“拆迁困难”成为制约更新项目顺利推进的一大瓶颈。 目前我市大部分城市更新项目处于停滞状态，长期“拔河”使政府、开发商、业主等多人陷入“多输”。

此次立法酝酿多年，目的是运用特区立法权进行创新和变通，解决城市更新拆迁的难题。

旧住宅区必须经过20年以上才能申报更新

根据《征求意见稿》，合法旧工业区和商业办公区建筑物使用年限为15年以上，住宅区建筑物使用年限为20年以上，(一)需要落实计划的重要城市基础设施、公共服务设施； (二)多年失修或者经修理后仍不能满足录用要求，存在严重的安全隐患； (三)录用功能不完善，配套设施不完善，经判断后，必须尽快拆除重建的。 对完工年限不足的旧工业区、商业办公区、旧住宅区，经认定危险住宅等级为d级的，经区政府批准后，可以纳入重建类城市更新单元的拆除计划。

申报城市更新单元规划的，有旧住宅区的地块，专有部分应当占建筑物总面积的95%以上，并经占总人数95%以上的业主同意。 自发布招聘公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的，3年内禁止纳入城市更新单元计划。

补偿基准为套内面积1:1以上

补偿标准是城市更新中大家非常关注的问题。 目前我市旧修订中的补偿标准由项目实施主体与业主协商，签订转移安置补偿协议约定。 为了合理拉动市场预期，《征求意见稿》规定了法定最低转移补偿标准，采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方法，由权利主体自愿选择。

其中，旧住宅区合法建筑物被原地产权置换的，按套内面积1∶1以上的比例进行补偿，产权置换面积因误差不足的，由市场主体根据本项目商品房备案按销售价格赔偿； 面积误差在3%以内的，不动产权利人使用可以不支付超面积房价的异地产权置换的，占地面积按原地产权置换等价值大致换算； 使用货币补偿时，货币补偿标准按照我市房屋征收相关规定明确。 公共保障住房更新单元的合法建筑物被原地产权置换的，按套内面积1:1或建筑面积1∶1.2的比例进行补偿。

开发商不得进入旧住宅区募集旧改过自新的意愿

实践中，发生了一名乃至几名开发商擅自进入园区，开展旧改过自新招募，扰乱市场秩序等行为。 《意见征集稿》关于本专业规定，旧住宅区更新由本辖区街道办事处负责申报，公司不得擅自在旧住宅区开展现状调查、意见征集等城市更新单元计划申报前期工作。 否则，将被处以200万元以上300万元以下的罚款。

旧住宅区城市更新规划通过后，区政府组织制定搬迁安置指导方案和市场主体公开选址方案，专有部分占建筑物总面积95%以上的房地产权利人同意后，公开选择市场主体，选定的市场主体应当与全部房地产权利人签订搬迁安置协议。

转移协定签订率超过95%的政府可以开始个别征收

根据目前的规定，100%的所有者、100%的面积同意，必须签署《拆迁补偿安置协议》才能确认实施主体。 在好处需求多样化的现实中，100%的业主要求同意补偿安置方案是非常困难的。 这个制度在某种程度上也产生了“扣球”。

针对搬迁困难，《征求意见稿》创造性地提出了“单独征收+行政诉讼”的处理方案。 签订转移安置协议的合法产权比例在95%以上，且符合住房征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约的部分住房实施单独征收。 对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

市人大常委会有关负责人表示，城市更新是城市规划实施的一部分，改造的目的第一是消除相关安全隐患，进一步完善城市功能，优化区域及周边机构、居民的生产生活环境，《国有土地住房征收与补偿条例》

并且，为了进一步限制政府的征收行为，避免在过大的自由裁量空之间，确保征收决定的客观公正、合理合法，《意见征稿》在政府实施个别征收时，以套内面积1:1取代，或进行货币补偿 政府实施个别征收取得的不动产权利，在不低于原转移补偿标准的前提下，由政府相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案。

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