“房价向左融资价钱向右 房企利润或跌一成”

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经记者叶书利胡廷鸿徐学成出生于北京深圳广州

年初，房地产业曾平均领域利润率达36%，是仅次于食品、饮料的高利润领域。 每日经济新闻记者当时报道说，一些楼盘的售价达到了当时购买地板价格的80倍。

而且，一年后，全领域的高利润趋势已经逆转。 许多房地产经纪人在各种论坛上承认房地产领域高利润的时代已经结束。

目前，所有领域的利润率有多高？ 专家指出，山西证券报告称，据估算，随着全年融资价格上涨和房价松动，房地产领域利润将被蚕食近10%。 山西证券进一步指出，如果领域房价普遍下降15%，其他因素稳定，房地产领域毛利率水平将降至26.5%，为近5年来最低水平。

整个领域的利润率在下降似乎是不争的事实。 但是，这些利润率下降的现象是暂时的，还是中长期的趋势？ 在全领域利润下跌的大背景下，项目和公司的利润率是否以相反的势头增长？ 今年房地产领域整体利润率的实际趋势会如何？ 利润率的下降会不会进一步恶化资金本来就非常紧张的房地产领域？

《每日经济信息》对当前领域的利润率情况进行了调查。 经记者叶书利从北京出发

在房地产调控下，价格上涨的项目除了销售难度增大带来的相关促销价格和监管价格外，还有融资价格。

融资价格高的企业

根据最近保利房地产发布的《保利房地产(集团)股份有限企业年度业绩快报》，全年企业营业收入约470亿元，比去年同期增长31.02%。 归属于上市公司股东的净利润约为65亿元，比去年同期增长32.39%。

东方证券研究员杨国华在对该业绩快报的简要评价中指出，全年保利地产整体利润仍保持较高增长率，但全年净利润额“略低于我们预测数的5%”，首要原因是“全年费用比去年有所上升，这是净利润的一部分。”

杨国华进一步解释说，从年第三季度的情况看，保利地产销售和管理费用占企业营业收入的比例为5.7%，比去年上升1.9个百分点。 销售费和管理费占销售金额的比例为2.19%，比去年上升了0.11个百分点。 可见，管理费用刚性和销售难度的增加，增加了房企的价格，蚕食了房企的利润空。

迄今为止，房企融资主要来自银行开发贷款、贷款和证券市场一定规模的直接融资。 另一方面，从以限购、限制贷款等为代表的房地产调控以来，房地产企业融资结构发生变化，房地产开发贷款和个人贷款均大幅下跌，跌幅有扩大的趋势。 相比之下，住房企业自筹资金的增长率开始增加，维持高位稳定运行。

根据国家统计局公布的统计数据，全年房企今年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，其中，国内贷款额基本与上年持平，自筹资金量增长28%。

值得注意的是，《每日经济信息》记者总结了国家统计局公布的各年度房企资金录用情况数据，2007年以来的5年间，房企资金杠杆率(资金来源总量与自筹资金量的比率)最低为2.44倍，但2007年至2007年分别为3.18倍、3.18倍。

泛海建设的匿名高管向《每日经济信息》记者表示，房企资金杠杆率进一步被杠杆化，意味着房企自筹资金的压力不断加重，在房企持续上升的自有资金中，信用紧缩下，信托融资、民间借贷等大额资金水涨船高。

以住房企业自筹资金的主要形式房地产信托和民间借贷为例。 世联地产董事长陈劲松指出，年全国发行信托为3.6万亿元，年上半年发行为4万亿元，比全年总量还要多，其中1/3为银行理财产品，2/3为房地产。 此外，每年有近2万亿元的民间借贷进入房地产业。

国泰统计数据显示，房地产信托资金常规资金收益率达到15%~20%，远高于银行贷款，大大增加了房企融资价格，压缩了房企利润空之间。