“谢国忠：新一轮楼市调控压住“泡沫最后爆发””

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经记者张敏在北京

◆中国房地产已经进入熊市五年[/BR// h/] [/BR/] ] [/h// ] ] [/h// h/] 9月29日，许多部委联合发布《新5条》，将套房首付比例调整至30%以上，暂停居民家庭购房贷款第三套以上。

10月7日，上海出台地方新政，要求每户只能购买一套商品住宅(包括二手存量住宅)，积极做好房产税改革试点的各项准备工作

新迪尔政策出台后，众说纷纭。 虽然多为市场利润空条款，但许多行业人士认为，在尚未加息的情况下，房地产市场资金还很充足，房地产价格长期上涨。

此时，玫瑰石顾问企业董事、独立经济学家谢国忠发表声明称:“未来五年，大城市的房价将平均下降一半。” 其文案显示，在泡沫经济衰退时，房价必须降至工资和投资收益可以支撑的水平。 投机者已经变成了“冷水锅里的上海蟹”，所以他们认为有必要马上避难。

昨天( 10月10日)，《每日经济信息》记者独家采访谢国忠，从投资收益、市场泡沫、宏观经济等多个角度解释近期新政和房地产市场。 他认为，此次调控政策将抑制泡沫的“最后爆发”，并逐渐缓解泡沫。 / BR/ [/BR/] 每平方米的单价不超过两个月的工资[/BR/] [/BR/] [/HR/] ] [/H// ] ] [每日经济/// ] 谢国忠:从信用政策来看，政府仍未放松两三套房的贷款限制，最有潜力的购房者受到管制。 这些买家没有足够的现金，主要依靠贷款购买，所以房价缺乏上涨的动力。 另外，在人民币汇率的争论中，货币的流动性也在收紧。 中国将进入房地产熊市，持续五年。

在这种情况下，必须看到投资的现金回报。 现在没有涨价的希望了，租金收益率和收入房价比成为了决定性的因素。 我认为每平方米的单价不能超过2月的平均工资。

从租金收益率来看，你认为正常的水平是多少？

谢国忠:由于中国房屋有70年的采用权，每年约有2%的折旧率，加上许多房屋的质量较差，折旧率有可能达到3%。 因此，如果投资转化率为2~3个百分点，则为零回报。

我认为正常的租金收益率在5%以上，美国在7%，德国和日本也在7%以上。 当然，在工资快速上涨的城市，房租收益率可以低一点。 但是，考虑到3%的折旧，5%的收益率是理所当然的。 / BR// HR// BR// HR//楼市泡沫逐渐破灭[/BR// HR/]/BR// HR// NBD :中国房地产市场存在泡沫 谢国忠:主要是为了货币供给。 从2002年开始，中国货币供给迅速上升。 理由是美元进入熊市，引起人民币升值预期，货币供应大幅上升。 当时，中国印刷大量纸币却没有上升，货币供应进一步加快。

货币供给的最初传导是房地产市场:地方政府通过土地市场剪钱，进行各种投资，往往会变成灰色收入。 几年后，剩下的钱将回归实体经济，引起我们现在看到的通货膨胀。 其中，房地产通胀最大。 / BR///h///BR// HR// NBD :这一轮的房地产调控，能挤出泡沫吗？ 推出需要多长时间？

谢国忠:就像1997年中国香港地区、2007年美国发生的那样，如果泡沫很大，没有钱支撑它，就会自己爆炸。 这次的政策对比性很强，能够抑制泡沫的“最后爆发”。 / BR// HR// BR// HR /中小城市的房价依然在上涨空之间[/BR// HR/] [/BR/]/HR///HR/] [/HR/////H////// H/] 就像蓝筹股炒完之后去炒小股一样。 因为开发商买不起大城市的土地，所以转向中小城市，通过买土地向这个地方注入钱，推动经济的运营和房价的上涨。

但从长远来看，人正走向大城市，中小城市的房地产不值得投资。 通常，纽约市中心的房价比一小时的郊区相差十倍。

nbd :这样的话，中小城市的房价还在上涨吗？

谢国忠:去年年末和今年初，一线城市迎来了房价的高点。 我原以为房价会再创新性地变高，但现在我觉得不可能了。 相比之下，中小城市的房价有可能创新性地增高。 正如股价上涨之后，小股有可能上涨。 这是解雇的概念，不是价值的概念。 两者的价值无法相比。

增资需要在现实情况下进行评估。

nbd :与最近的经济形势相比，我想上个月接受采访时10月份会加息，现在你怎么看

[// 而且，包括公积金贷款在内的贷款利息也在上升。另外，老百姓的存款热情下降，存款竞争激烈，存款利息也在上升。 我们的评估应该基于现实情况，而不是政府是否发表。

nbd :在这一法规之后，它们是否会对其他行业的投资和整个宏观经济产生影响？

谢国忠:中国的经济增长会变慢，但经济增长会变好。 不动产的价格不是很高的话，政府拿到的钱就会变少，政府的钱就会受到限制。 地方政府投资冲动的背后有收入，不处理这个问题，经济转型就很困难。 / br// h// br// h// br// h// br// br// br// br// h /转载时，请联系“每日经济信息”报社。 未经《每日经济信息》报社授权，严禁转载和镜像，违者必须追究。 / br// h// br// h /联系电话号码: 021-60900099转688转/ br// h// br// h// h// h/h /的联系电话号码