“取消限售令，菏泽打响房地产调控松绑第一枪！多少地方会跟随？”

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在本轮房地产调控周期中，地方上首次出现了解除限售的政策。

12月18日下午，山东省菏泽市住房城乡建设局网站发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场稳定健康快速发展的通知》(以下简称《通知》)，限制新购房转让，降低市区商品房预售资金监管面

限制销售政策是本轮调控中的重要优势之一。 通过这次“通知”的发布，点心市场成为了这次监管周期中第一个取消限制销售政策的城市。

近来，房地产领域出现了许多重要信号，在房企销售放缓、房企11月发行债务规模井喷、碧桂园宣布恢复投资等信号下，房地产调控政策2019年是否调整成为各方关注和争论的焦点。 由于此次监管中地方政府是监管政策制定的主体之一，“一城一策”广泛存在至“一区一策”，点心店此次率先放松监管政策后，是否会引发跟随者备受关注。

点心市场的限制政策从去年11月开始。 此次发布的《通知》第六条指出，取消住房限购转让措施，即《关于进一步加强菏泽市人民政府办公室房地产市场调控工作的通知》(菏泽市事务局发行( 42号) )中的“主城区和住房成交量高，房价稳定调控压力大， 即购买的新建商品住宅和二手房取得产权证书至少两年后开始交易，非当地居民

《通知》还大幅降低了市区商品房对预售资金的监管要求。 其中具体指出，对实力较强、信誉好的公司不再监管，其他公司根据现有市区商品房预售资金监管标准，降低一半执行，最低可放宽至监管额度的10%。 并且，商品房预售资金进入监管账户后，项目监管资金达到既定监管限额后才能提取，只要要求保持足够的监管资金比例，就可以采用。 主体结构关闭控制节点前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵扣商品房预售监管资金，抵扣监管额最高为30%。 对涉及商品房建设的商品房项目，将根据商品房投资额和建设形象进度降低预售资金监管额。

易居研究院智库中心研究总监居严跃进认为，糕点店此次宣布取消限制销售的政策，信号意义极为强烈。 其意义与年南宁北部湾取消限购的意义相似，都是楼市政策由紧密向宽松的重要变化。 这样的政策看起来在某个文件中被提到“不小心”，但常常被认为是很多城市现在想要放松的第一发。 预计这类城市的政策将产生强烈的示范效应，在城市政策框架下，后续类似政策放宽的城市将继续增加，特别是将放松限制销售政策。

糕点店代表着全国三四线城市，特别是地级市的市场。 11月《全国百城存量报告》显示，全国三四线城市住宅存量连续38个月较去年同期下跌后，目前首次出现正增长现象。 这意味着，三四线城市过去库存消化速度较快，但现在由于棚改政策调整、市场诉求透支等因素的影响，库存基本面实际上发生了变化。 从库存周期也可以看出，最近三四线城市的库存周期从底部开始反弹。

严跃进表示，点心店的限制销售政策被取消，至少证明了两个政策动向。 第一、因地制宜仍然是当前政策制定的出发点，各地可以根据具体情况调整政策。 第二，政策的取消也是循序渐进的，从取消限制销售政策等方面开始，包括限制购买等政策在内，之后可能会比较慎重。

这样的政策取消，对后续市场的影响很大。 实际上，至今为止包括兰州在内有各种各样的政策调整，当时也备受关注，但并未被太多模仿。 点心店取消了限制销售，按照现在的市场基本面，预计模仿城市会增加。 这样的政策应该说对市场交易的影响还是存在的，特别是看空的情绪会有所减少，对现在下行的楼市来说有触底的效果，至少楼市看空的情绪会进一步减少。

近来，房地产领域的一些变化引起了广泛关注，2019年房地产调控政策是否会进行微调成为各方关注的焦点。 中原地产研究中心统计数据显示，11月以来，约束楼市政策明显减少，仅苏州承德两地升级调控政策。 其他城市基本出台了无收紧约束的监管政策。 大部分调控重申了以前的调控政策，与房地产调控文案相比基本以执行以前的政策为主。

最近的地方管制政策已经明确了

中原地产首席拆船师张大伟指出，从全国范围看，严格落地前的调控政策，整体市场稳定出现，部分城市房价开始明显调整。 市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最大原因，楼市告别“高烧”，不存在房地产调控再次收紧的市场基础。 “此次监管的‘政策底线’可能已经出现。 ”张大伟说。

另一个积极的信号是房企融资环境得到改善。 据记者不完全统计，11月已有多家房企发行各种债务工具，募集资金超过500亿元。 多家房企债务和abs得到密集批准。 在贷款方面，一些城市的住房贷款利率发生回调，缩短了贷款周期，有助于降低住房贷款的价格，越来越多的购房人进入市场。

“住房企业融资环境预计2019年将有所改善。 ’一家中型上市住房企业的负责人对记者说。

但许多地产界人士表示，即使政策有微调，也不意味着严格的监管政策会退出。 张大伟表示，从政策预期来看，放松政策出现的可能性不大。 从最近总公司公布的签名复印件来看，遏制房价上涨的中央决心不变，决不允许放弃管制前的功绩。 “住在家里也不会被炒鱿鱼”的定位得到了各方面的进一步落实。 在此次点心市场放松管制政策引起越来越多三四线城市追随的情况下，预计将减轻三四线城市房地产商的项目资金压力，但预计一、二线城市仍将维持管制高压状态。

“市场的底部还没有到，预计房价依然处于筑下的行情。 ”张大伟说。

资料来源:中国证券报( xhszzb )记者:张玉洁