“4月楼市遭遇百道调控令：楼市成交量价齐跌，土地市场战火燃起”

武汉、4月新筑成成交面积比去年同期增长235%。

合肥、4月二手房成交量环比下降45%。

从“金三”进入“银四”，市场没有走出与年回升——反弹同样迅速的发展轨迹。 新建住宅、二手房正如市场人士评价的那样，开始出现拐点，4月的金融环境也确认了这一趋势。

政策“强贯彻”成为4月楼市重要特征，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市负责人，要求切实提高政治定位，稳定地价、稳定房价、稳定预测目标。 另一方面，月30多个城市累计调控近百次，广州、合肥、南通、徐州、宁波等城市从扩大限购范围、增加住房用地和保障性住房供给、加强住房贷款管理、加强住房租赁市场调控等方面增加了代码，促进了市场预期稳定。

并且，4月份主要城市新建住宅成交面积的减少和二手房市场温度的下降，是对调控政策的理想应对。

新建公寓市场的拐点武汉成交面积增长23.5 %

4月出现了楼市成交拐点。

从绝对规模来看，1~4月商品住宅月平均成交额约为3481万平方米，为近5年来最高水平，在历史同期中仅次于往年。 但是，3月以来，全国许多城市成交率持续下降，其中一线城市成交率甚至比去年同期高，中西部和东北部分二线城市开始走弱。

中指数据显示，2021年4月监测的主要城市成交面积比上个月减少3.44%，近6成城市比上个月上升48.23%。

资料来源:中指院

一线城市成交面积整体比上个月减少14%，其中上海成交套数和成交面积比上个月下跌15.7%，但仍为1.5万套和108万平方米，远远超过排名第二的广州。 深圳在4个一线城市中成交面积最低，为35.31万平方米，环比减少26%。

但是，武汉仍然压住上海，成为全国成交热度最高的城市，成交数为21625，成交面积为249万平方米，比去年同期增长了235%。 除武汉外，南京、北京成交面积比去年同期增长超过1倍，分别为128.58%和121.93%。

资料来源:中指院

值得注意的是，南京、苏州、扬州等市场供销旺盛，与其他城市成交不稳定一致，持续着3月份成交量上升的步伐，但环比涨幅稍窄。

另外，许多城市“库存暴涨”，中指院重点监控的城市中，上海、深圳的库存已经无限接近年来的最低点，其中深圳跌幅达到9.62%。

北京、广州的库存在运行，正在接近历史高点； 广州最多7.93%； 苏州以2.61%名列第二，第三的北京上升到2.41%。

据易居研究院预测，5、6月是房企集中冲刺半年业绩的关键时期，市场供给规模预计将维持在较高水平，但在监管层加码和房贷利率上涨的情况下，市场疲软，未来几个月房贷成交将趋于平稳

二手房成交量环下降了两成合肥环下降了40 %

一些城市“独栋难求”的高烧传到二手市场，另一些城市调控效果逐渐缓解降温，加上季节性周期因素的叠加，4月全国50个主要城市二手房成交量比上个月下降20%。

但是，据贝壳研究院统计，50座城中旧住宅成交量的绝对水平仍居年来月度高位。

从统计情况看，二手房市场成交规模3月达到高峰后，4月开始下跌高位调整，“金三银四”之前流传的周期规律再次出现，另外，一些热点城市多次收紧调控也是成交下跌的重要原因。

数据显示，一线城市中深圳二手房成交量继续位于底部，其余城市均环比下降，其中广州、上海环比超过20%的平均水平。 尽管上海环比跌幅较大，但3月份上海二手房成交金额达到3.94万套，总面积354万平方米，环比增长124% (克比瑞数据)，已创5年来同期成交量新高。 因为这个下跌后的成交量依然居高不下。

二线城市成交进一步恶化，合肥、宁波、厦门等热点城市4月二手房成交量比上个月超过30%，其中合肥环比超过40%。 新政政策对市场冷却作用的影响十分明显，合肥市房地产业协会公布的数据显示，4月合肥市二手房交易量比上月减少27.1%，其中限购区成交2988套，减少45.4%。 二手房成交价格环比下降5.3%。

另一方面，在北方城市，长春、青岛、沈阳、石家庄等地的交易量减少均在20%以内。

资料来源:诸葛找房

价格方面，据诸葛找房统计，深圳仍以69901元/平方米稳居4月百城中古房价首位，其次是上海、北京、厦门、三亚，二手房价top10半数为长江三角洲热点城市。

从百城下调情况来看，4月二手房市场平均价格上涨58个城市，比上个月增加8个城市，平均涨幅0.99%，涨幅0.01个百分点。 下跌的城市有42个，比上个月减少8个，平均跌幅为0.65%，跌幅缩小0.23个百分点。

多个城市集中供应，大幕拉开，龙头房企短兵相接

据不完全统计，2021年2月出台城市供给地“两集中”政策以来，已有17个城市发布住宅用地首次集中划拨公告时间，土地竞争时间集中在4~5月，房企短兵相接的土拍大战拉开帷幕。

目前，各城市公开的新闻显示，各地住宅用地规划供应面积同比明显增加，特别是第一批住宅用地挤出面积多，比较大。 其中，苏州、北京、天津等城市第一批住宅用地挤出面积占年比重超过五成。

这场土拍之战，既是住宅企业之间的争夺，也是城市之间的竞争。 4月，长春、广州、重庆、无锡的首批集中出让地块已经在集中竞争中完成； 5月，杭州、北京、天津、南京、福州、深圳等城市集中竞拍。

1~4月50家具有代表性的房企土地面积top10城市

资料来源:中指院

根据中指院的数据，2021年1~4月，50家代表性房企土地面积top10城市中，重庆和广州分别为635万平方米和407万平方米，遥遥领先，杭州累计特征位居第三。 在剩下的城市中，长江三角洲依然很热。 除杭州外，房企在温州、苏州、徐州和绍兴的土地热情很高。

从住宅企业的角度来看，1~4月，top100公司土地持有总额为8214亿元，土地持有规模与去年同期基本持平。 top100门槛为22亿元，与去年同期相比略有下降，top100公司募集资本获得土地总额占全国300个城市土地出让金的比重为57.7%，比重持续下降。

房企对热点城市的争夺更加白热化，龙头房企在更多城市发力。

在重庆、无锡、广州等城市集中供应地表现出突出的融和，成为1~4月长江三角洲地区土地取得额和土地取得面积的双冠军，与排名第二的招商水龙头相差甚远，绿城中国、万科等地仅差一点。 中西部城市群夺冠也同样融洽。

在城市覆盖方面，招商蛇口不输不输，出现在5个城市1~4月土地保有总额top10排行榜上，保利发展迅速，融和中国分别出现在4个城市top10排行榜上。 绿城中国1~4月在杭州以土地总额获胜，滨江集团紧随其后。

前4月9家千亿住房企业诞生的百强门槛比上年翻了一番

前四个月，尽管调控政策陆续收紧，成交下行，但高质量房企依然保持平稳增长步伐，100家房企销售额再次飙升至新高，“碧万恒”率先飙升至2000亿家，千亿家房企9家，TT

1~4月住宅企业销售业绩top10数据来源:中指院

中指院数据显示，1~4月top100门槛为110亿元，比去年同期增长109.5%。 各阵营住房企业的门槛也在不断上升。 top3房企门槛同比增长19.2%，达到2216.5亿元。 top10房企门槛为978.0亿元，同比增长69.2%，top30房企门槛为410.7亿元，同比增长74.6%，top50门槛比去年同期增长89.4%。

千亿阵营的扩大速度也反映了全国楼市的热度，1~4月销售额超过千亿的房企迅速增加到9家，比去年同期增加5家。 从销售额平均来看，top100住宅企业的销售额平均为426.6亿元，增长率平均为88.4%。 其中，top100房企权益销售额平均为314.8亿元，权益销售面积平均为224.8万平方米。

但从阵营分化情况来看，千亿以上超阵营的销售额增速继续放缓。 9家公司1000亿以上的超级阵营的销售额增长率平均为57.8%，是5大阵营中增长率最低的阵营。 第一阵营( 500亿~1000亿)共有17家公司，销售额增长率平均为89.6%； 第二阵营( 200亿~500亿)有18家公司，销售额增长率平均为80.1%； 第三阵营( 100亿~200亿)和第四阵营分别为14家和42家，销售额平均分别为248.5亿元和136.8亿元，比去年同期分别增长98.2%和97.0%。

债券到期规模突破1.2万亿元的房企融资价格发生了较大分化

房企年报呈现出“集体降级”的特点，“三道红线”金融监管政策的威力逐渐显现。 在监管政策下，2021年债券到期规模突破1.2万亿元，但目前债市整体表现相对平稳，基本符合监管政策预期。 一季度出现的房企债券违约事件，削弱了境外债市信心，在境外经济、疫情等诸多不明朗影响下，债务规模萎缩的国内外债市短债进一步增长，票面利率、债务发行期限等发生变动。

据贝壳研究院统计，2021年1~4月房企国内外债券融资累计约3977亿元，与年同期水平基本持平，比去年同期微增1%。 从二季度开始，房企进入偿债周期，面临土地集中快速发展的诉求，在房企资金诉求旺盛、金融监管趋紧的环境下，债市规模增长相对稳定。

2021年1~4月国内债券规模占68%，比去年同期上升18个百分点，国内首个4月累计发债规模约为2120亿元，比去年同期增长约7%。 国内资金面稳定，货币政策中性，国内债市成为今年债市主导的趋势越来越明显。

近18个月房企债券融资规模

资料来源: wind，贝壳研究院整理

在海外，今年头4月累计发行的债务折合人民币约1257亿元，比去年同期减少约36%。 受一季度房企不履行债务的影响，海外资本市场信心减弱，房企海外债务发行规模萎缩。 另外，国外疫情的反复，对经济预期有一定的负面影响，国外债市持续保持着较高的不确定性。

2021年4月1月国内外债券融资共发行90笔，比上个月减少8笔，发行规模折合人民币约936亿元，环比减少3.4%，比去年同期减少7.3%。 其中海外融资共发行11笔，融资规模约148亿元，环比增长18.4%，维持200亿元规模的低位水平。 国内债券共发行79件，发行规模约788亿元，环比减少6.5%，比去年同期减少22.0%。

住房企业融资价格也进一步分化，4月国内债券融资票面利率中位数为4.00%，为近12个月内的最低水平。 房企债务发行利率受债券类型和房企信用背书等多重影响，超级阶梯恒大于4月23日发行了82亿元企业债务，票面利率为7.00%； 梯队房企业招商蛇口4月26日发行的15亿元超短期融资债券，票面利率仅为2.75%。

记者手记|“三道红线”后，住宅企业的生存出现了新的面貌

金三银四之后，是房企半年业绩冲刺的重要节点，但房地产调控和金融环境持续紧缩，“住房不炒”的底线无从触及，市场预期也逐渐淡薄。

对公司来说，如何在“三道红线”下保持投资力度，增加新的储量，加快资金回收，成为当前最紧迫的任务。

下一阶段，各地的土拍仍将是市场关注的重头戏，5月将有越来越多的城市迎来第一次集中的土拍。 据不完全统计，目前完成第一轮集中供应地的城市共售地已超过5000亿元，一线城市只有上海第一轮集中供应地的入场口还没有开张，房企弹药还够用吗？ 地方霸主和头大咖啡哪个有特点？ 擦干眼睛等待。

记者:包晶晶

:陈梦妤

视觉:陈冠宇

排版:陈梦妤马原