“人口净流入大中城市 支持国企转型住房租赁”

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实习记者舒曼经过贾运可

住宅一直是中国人最关心的话题之一，在当前我国城市化稳步推进的情况下，产生了大量的流动人口，产生了巨大的购房和租房诉求。 但是，面对一线城市和部分热点二线城市的高房价，很多人只能租房。 与之相反，我国房地产市场存在租金比例不高、租赁住房总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题。

7月20日，《每日经济信息》记者从住建部官网获悉，住建部会同国家快速发展改革委等9个部门印发《关于在人口流入大中城市加快住房租赁市场快速发展的通知》(以下简称《通知》)，指出在人口流入大中城市住房租赁市场快速 随着该文件的公布和实施，许多流动人口的住房租赁问题有望得到改善。

《通知》确定，人口净流入的大中城市要支持相关国有公司向住房租赁公司转型，充分发挥稳定国有公司租金和租赁期、积极利用存量住房、增加租赁住房有效供给等方面的引领和拉动作用。 目前，住建部与有关部门一道，选择了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批住房租赁试点。

许多相关政策已经出台

《通知》确定鼓励国有、民营机构化、规模化住房租赁公司快速发展，鼓励房地产开发公司、经纪机构、房地产服务公司设立子企业扩大住房租赁业务。 人口流入的大中城市要发挥国有公司的引领和带动作用，支持相关国有公司向住房租赁公司转型。

连锁研究院院长杨现领在公众号上发布的文案中指出，从实际情况看，租赁是一个产业链长而复杂的领域，包括开发、运营、租赁后的管理和金融等，国有公司和国有资本的引领和拉动作用主要体现在开发和金融环节，市场化、民营化的租赁运营。

他强调说，中国已经出现了一些市场化的运营机构，预计未来国有与民营机构之间将需要加强合作，避免在租赁前、租赁中、租赁后各环节发生“不管租赁”、“再开发、轻服务”等问题。

安住客房地产研究院首席拆房师张波认为，鼓励房屋租赁市场快速发展在上海、北京、天津都有体现。 例如，上海最近挂牌了嘉定新城和张江两个100%开发商的自营项目，专门供区域内的专家租用，对户型和租赁时间有严格要求，可见国家鼓励租赁的态度。 张波认为，从长远来看，租赁体制的完善对稳定租金和健全租赁市场有重要作用，但效果短期内不会显现，下半年租赁市场不会因此发生较大变化。

据记者观察，全国已有多处出台相关政策。 例如，7月17日，广州市颁布了“保障租赁房屋购买权”的楼市新政。 7月初，上海挂牌上市位于浦东张江和嘉定新城的两块土地，要求开发商100%自持。同年7月初，《上海住宅快速发展“第十三个五年计划”也确定，“第十三个五年计划”期间将新增租赁住宅用地1700公顷，

但是，经济学家陈宝存对《每日经济信息》记者表示，国家应该防止一些公司“挂羊头卖狗肉”的现象，利用优惠政策获利，但没有开发租赁市场。

专家:给市场带来越来越多的机会

据总公司介绍，我国流动人口达到2.45亿，每年新就业的大学生有700万人左右。 人口稍微流入的大中城市新市民多，住房租赁诉求旺盛，城市居民家庭租赁比例高，但也存在租赁住房总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题。

“人口流入大中城市”是指新型城市化进程中人口集中流入的大中城市，北京、天津、河北、珠江三角洲、长江中游等国家规划的城市群中，区域性中心城市为主要对象。 据初步统计，我国规模化房屋租赁公司的市场份额只有2%左右，与发达国家成熟市场的20%~30%的比例相比，差距非常大。

在这种背景下，产生了《关于在人口流入的大中城市加快住房租赁市场快速发展的通知》。

《通知》要求积极有效利用库存房屋用于租赁。 鼓励房屋租赁国有公司将闲置、低效使用的国有工厂、商业办公用房等按规定改建为租赁住宅等。 通过加强对租赁住房项目的融资支持，合理测算未来租赁收入的现金流，为房屋租赁公司提供符合分期还款等经营优势的长期贷款和金融处理方案。

对此，陈宝存对《每日经济信息》记者表示，这给房地产开发商带来了越来越多的机会。 目前，政策风向总体上受到“租赁并行”的引导，除信贷政策优惠外，还应吸引越来越多的开发商到租赁市场，利用该政策的特点谋求快速发展。

值得观察的是，万科董事长郁亮在股东大会上发表演讲，认为租赁公寓的合并必将是未来的趋势，万科今年将开业2.5万套租赁公寓，成为中国第一家集中的租赁公寓运营商。 乐乎青年社区首席执行官罗意在其微信上表示，已经出兵广州设立分公司，谋求规模效益。

另外，住宅企业位于分租市场的有世联行的红璞公寓和龙湖地产的龙湖冠公寓等。

先行试点以二线城市为主

根据《通知》，国土资源部、住建部统一业务部署，超大城市、特大城市可以利用集体建设用地开展建设租赁住房试点工作。 《每日经济信息》记者在《通知》中观察到，此次选择了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批住房租赁试点。

亚洲澳洲机构市场总监郭毅告诉《每日经济信息》记者，先行试点城市越来越多的是以二线城市为主，外来人口相对集中，经济活动比较多。 外来人口所占比例很高，引导这部分人进入租赁市场，有助于实际实现房屋交易市场的供需平衡，有助于房价的稳定。

杨现领在其公众号副本中表示，这些城市的租赁诉求集中在交通便利、配套设施比较完善的成熟区域，租赁诉求的中心偏好是车距足够短、离事务所足够近、以单间为主。 因此，集体建设用地的开发需要考虑这种特点。

值得一提的是，《通知》确定，选择人口流入大中城市的一部分进行试点，通过试点总结经验，形成可复制、可宣传的试点成果，并向全国宣传。

对此，易居研究院研究负责人严跃进对《每日经济信息》记者表示，文案存在诸多障碍。 对于一二线城市来说，有必要分割部分优势链，如教育资源背后的垄断优势等。 如果搞好这些复印件，租赁市场的问题自然就解决了。

严跃进补充说，从后续政策构想来看，租赁政策和户籍政策相联系进行改革很重要。 现在很多地方城市在这个行业有各种各样的新想法。 这就是为什么在这次“通知”文件中选择这12个城市考试的原因之一。 户籍制度随后将打开突破口，带来房地产市场整个租赁行业的巨大变革和创新。

中原地产首席拆船师张大伟对记者表示，兼顾租赁与出售是房地产长期调控的政策之一，目的是在试点城市树立租赁与出售并重的楼宇费用观念。 但是，陈宝存的解体表明，用试验的方法推进这项改革，可能是因为目前与租赁并行的做法并不成功。