“一季度房企晒捷报：万科碧桂园恒大首破千亿”

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【在目前全国房地产市场不断升级调控的背景下，大型房企在这个春天迎来了属于自己的美丽风景。

根据克瑞最新数据，万科、碧桂园、恒大今年一季度突破千亿元，实现同比激增。 为什么能实现高增长？ 因为这没有被禁止，所以外部感到震惊。

不仅如此，从房企前十大数据来看，准入门槛进一步上升，达到330亿元。 这到底是为什么？ 你是如何实现逆市发展的？ 这对房企意味着什么？

市场爆炸性的业绩证明，一方面核心城市监管收紧，但预期不变，诉求充斥三四线城市，另一方面年销售额较好的大型房企资金充裕，继续开工增加可销售的货源，其规模效益

中国指数研究院表示，在未来调控政策积极深化的背景下，部分热点城市成交将继续面临下行压力，许多三四线城市有望在存量政策的支持下继续保持平稳增长态势。 】

经过实习记者唐洁和罗伟

在多项限购、城市政策升级的一季度，各大房企仍迎来火力全开、逆势而上的涨势。 根据克比瑞最新数据，万科、碧桂园、恒大三强销售额已突破千亿元，排名前十的门槛较去年同期大幅上升至330亿元，震惊外部。

市场爆炸性的业绩证明，一方面核心城市监管收紧，但预期没有改变，诉求充斥三四线城市，另一方面年销售额较好的公司资金充裕，将继续开工推高可销售来源。

据中国指数研究院介绍，在未来调控政策积极深化的背景下，房地产市场有望稳步回归理性，从不同城市来看，部分热点城市供给不足，调控力度较大，成交将继续面临下行压力，许多三四线城市在脱困政策的支持下保持平稳增长态势

住宅大企业规模效益突出

据统计，一季度累计共有32个城市出台了调控政策。 政府一方面希望通过城市政策进行分类调控建立房地产市场健康快速发展的长效机制，另一方面房地产公司整合进一步加剧，“强者恒强”的趋势越来越明显。

万科、碧桂园、恒大三强已经鼎立之势，一季度万科以1496亿元的销售额位居榜首，碧桂园实现238.8%的快速增长，达到1452.6亿元，恒大同比稳定增长67.1%至1097.1亿元。

一位业内人士表示，龙头公司在全国各类城市开发项目、规避风险、平衡规模与利润、平衡布局是三家公司业绩爆炸的根本原因。

根据中国指数研究院的数据，目前碧桂园进军全国182个城市，有340个销售项目的万科进军64个城市销售289个项目； 恒大进军173个城市，在销售项目上达到343个。

而且，一季度高业绩的增长离不开三家公司在春节期间大举开展的营销活动，特别是对三、四线城市的促销力度，加码返乡置业，推动了存量的消失。 碧园进一步加大了春节期间的广告投放力度，在央视黄金时段投放广告，冠名春节联欢晚会，提高了公司知名度。

除此之外，三家房企各有特点。 恒大历来通过高土储量快速开发销售的方法实现高周转。 那一年业绩飞跃上升的关键是，年新开工面积达到了89%的高度。 据花旗估计，目前恒大持有土地储备估值达到1.77万亿元，以目前快速扩张的模式广泛分布三四线城市，以较低的进入价格市场率获得增长点。

桂园最近势头凶猛，一季度的高增长是因为三四线城市的小周期几乎朝着好的方向发展。 碧桂园副总裁程光煜表示:“1、2月的快速增长得益于市场的健康稳定和碧桂园在年、年的合理布局，提高了产品竞争力。” 据悉，碧桂园在深耕三四线城市的同时，加大了一线城市的扩展，同时增加了海外项目——森林城市。 值得注意的是，碧桂园在过去三四年间主攻马来西亚、澳大利亚等海外市场，业绩贡献率逐渐提高，扩大海外市场成为碧桂园的长时间战术。

三大公司中，万科的销售平均价格最高。 据该策咨询数据显示，今年1月，万科以每平方米1万4400元的平均售价位居榜首，碧桂园微增至每平方米1万0800元，恒大小幅降至9607元。

十强中鲁能异军突起

根据克比瑞公布的排名，一季度前十门槛达到330.6亿元，比去年同期大幅上涨69.5%。 前10家公司合计超过7300亿元，占前30家公司总销售额的65.6%。

除中海保利这样的一线房企外，十强中必须提到的黑马是鲁能。 从年的79亿元到年的646.7亿元，鲁能近三年的复合增长率达到了186%的高度，同时从全年排名的第18位一举进入今年一季度的前十。

除了深耕以前流传下来的核心城市外，克比瑞研报称，鲁能地产的企业品牌化战术是实现跨越式快速发展的一大支撑点。 鲁能最近积极奉行“一带一路”、“健康中国”等国家战术方针，并以此为契机开展了一系列营销活动，极大地提高了品牌在人民心中的知名度和影响。

而作为“千亿预备班”的龙湖地产此次也在第一季度进入前十。 据统计，龙湖今年1、2月销售额比去年同期增长269%，3月继续加码，仅1季度销售额就达到了年目标的39.1%。

目前龙湖的可售价达到1700亿元，充足的商品量是其业绩事前增长的前提。 并且，龙湖迅速发展房地产库存业务，旗下长租企业品牌冠寓全国累计开业近500家，在冠寓大本营成渝两地将进一步上升至2000家。

龙湖内部人士表示，目前长腿公寓毛利率为35%，经过后期的精细化运营，对顾客的进一步差异化，将使该业务比时间更长期成为可持续发展的业务。

冠军气象

万科第一季度“夺冠”:销售额超过1500亿对三、四线谨慎

记者黄博文对每一位经罗伟

在监管不断加强的背景下，房地产领域迎来了最好的春天。 日前，根据克瑞研究中心公布的数据，今年一季度，万科、碧桂园、恒大三家房企销售业绩已突破千亿元，万科重回销售冠军宝座。

虽然出现了历史上最好的成绩，但一些大型房企表现出了对后续行情的观望情绪，大型房企万科在年报中表现出了对激进土地市场的担忧。 在过去一年中，万科的资产负债率首次超过80%，包括财务费用、管理费用等在内的“三费”支出同期大幅上升，拉动了纯利的增长。

城市分化的影响还出现在万科的年度报告中，基于对三四线城市慎重的态度，万科全年库存下跌的准备工作比年末大幅增加了82.3%。 万科总裁郁亮说，房价普遍上涨的局面已经结束。

收益减速费用上升

4月5日晚，万科发布了第一季度业绩公告。 公告称，年3月万科实现销售面积399.5万平方米，销售金额636.4亿元。 今年1~3月企业累计销售面积988.2万平方米，销售金额1502.7亿元。 该业绩在克比瑞公布的第一季度房企销售金额排行榜中排名第一。

这是房企销售最好的春天，碧桂园、恒大也实现了千亿元突破，但在“盛世”下仍存在隐患。

中国指数院发布的报告显示，百强房企净利润增长率仍低于营业收入增长率10.6个百分点，领域的“增收不增益”现象依然突出。 万科在其年度报告开头指出，主要城市住房市场再次上升，土地市场表现更为激进，面粉高于面包已不是个案，而是普遍现象，这足以使开发公司陷入困境，陷入焦虑。

年度报告显示，万科年销售额增长39.5%，至3647.7.7亿7000万元，营业收入2404.8亿8000万元，增长23%，至3647亿7000万元，归属于上市公司股东的净利润210亿2000万元，为16%。 其他两家“三千亿巨头”恒大、碧桂园也一样，显示盈利水平在下降。

与之相对应的是，领域负债率持续上升。 中指院数据显示，全年百强公司资产负债率平均达到76.7%，比全年上升1.1个百分点。

万科年报显示，万科资产负债率达到80.54%，是企业上市以来首次突破80%关口，高于134家a股房地产开发企业资产负债率中位数的68.53%。 表示偿还能力的流动比率降至1.24，是1993年以来的最低水平。

然而，亿翰智库上市房企研究中心主任张化东表示，资产负债率不代表公司真实的负债水平。 因为根据审慎的会计准则，预收款也将归于负债。 万科年度资产负债表中，预收款达到2746亿元，占总资产的比例为33.06%，除去预收款，比较有效的负债率为47.48%，低于百强公司的平均水平。

值得注意的是，万科过去一年的“三费”支出大幅上升，财务费用从每年4亿7800万元增加到每年15亿9200万元，比去年同期增长233%，利息支出增加是首要原因。

此外，万科全年销售费用51.6亿元，比去年同期上涨24.71%，万科因销售规模增长而产生的管理费支出比去年同期增长43.31%，为68亿元，财报显示“经营规模增加，人工成本增加”。

不愿具名的证券公司拆迁师指出，“三费”上升，或显示所有权之争影响了万科的管理效率。 万科秘朱旭在年度业绩会议上表示，始于年7月的股权事宜，使企业的经营管理在短期内面临前所未有的不确定性，企业以“稳定团队、控制风险、实现可持续快速发展”为事业的重要文案。

慎重进行库存减值

此次监管周期中一个值得关注的现象是，自年10月开始实施新的热点城市监管以来，一线城市成交连续5个月减少，但同期的三四线城市连续5个月超过预期持续释放。

据华创证券近日发布的研究报告称，此次三四线城市楼市具有普遍性和全局人气，但这种普遍性现象无法用近期主流观点——大城市诉求溢出的逻辑来解释。 人口回流、逆城市化等逻辑只能说明大城市周边三线城市楼市的人气，不能延伸到更低水平、更末端广阔的三四线城市下沉。

万科在判定这个番三四线城市房地产热度方面更为谨慎，具体办法是大幅增加库存减值准备。

具体来看，万科年度新提出库存降价准备的项目有南充、镇江、大连、抚顺、宁波、营口、南通，共计8.39亿元。 有些项目年初准备降价，年内没有实现全部转售。 这些项目分布在烟台、乌鲁木齐、温州、唐山。

万科首席财务官孙嘉在业绩会议上表示，基于审慎的财务战略，万科准备以项目历史销售价格、最新销售价格、周边销售价格、项目发生价格和未发生价格为对象，随后合理计入。 年，万科新库存减值准备共计约8.4亿元，涉及1个老项目和6个新项目。

他说:“我认为库存减值是大体上根据市场状况和审慎的财务状况进行的正常减值，对未来的市场状况也持慎重态度。 因为这些项目大部分位于三线、四线城市，镇江、营口、南充等城市。 我们对这些地方也持慎重态度。 ”孙嘉说。

最近，经济参考报引用万科总裁郁亮的话说，虽然房价暴涨的可能性有所减少，但房价下跌的风险比以前有所增加。 万科去年对12个城市的13个项目提振跌价准备13.8亿元，比年末增长82.3%。 万科已经做好准备，将迎来一些城市可能到来的房价下跌。

东方证券分解师竺劲表示，万科的方法反映了在三四线城市扩张的难点，价格体系不符合市场预期，不排除未来万科退出这些城市。

未来房地产开发的机会在哪里？ 万科以往的评价都是发达的都市圈。 在年度报告中，万科表示，根据中性预测，以在城市实现落户的实际城市化率来衡量，我国还有超过20个百分点的城市化空之间。 今后近2亿的农村新生代人口大部分集中在就业机会多的发达城市圈，人口流入地的住宅不足现象短期内不会消失。

因此，与对三、四线城市持谨慎态度相比，万科全年新建项目中有88.3%位于一线城市，很大程度上反映了万科对今后房地产市场走势的看法。

除了城市布局外，万科股权的事情近期就明朗了。 评级机构穆迪发表了研究报告，将万科公司的评级展望从“负”提升至“稳定”。

从前的鳄鱼

复地集团“蛰伏”后发力规模:一季度土地收购额为top10

经过实习记者马鼈，经过罗伟

一季度刚刚过去，大型住宅企业的规模仍在继续扩大。 在万科、恒大、碧桂园一季度销售额突破千亿元的情况下，多家房企一季度大捞外储，投资热情高涨。

根据中国指数研究院的数据，今年1~3月进入土地交易额前十的除万科、恒大、碧桂园、保利等“老面孔”外，还有近几年经历多次人事动荡、净利润下滑严重的“老房地产大鳄”复地集团。

数据显示，一季度耕地组土地成交金额130亿元，成交土地2块，楼面价12997元/平方米，武汉汉正街东片2块总量近100万平方米地块。

借蜂巢计划积极攫取土地

第一次以100多亿元的高价被安置在武汉后，复地官很快表明了态度。 这是复星地产继海外滩金融中心之后吗？ bfc、成都金融岛等之后，再次获得的百亿级开发项目，不仅是复刻房产以“蜂巢城市”为核心战术，更是复刻房产进一步布局华中、深耕江城，实现百年历史的汉正街区块城市更新升级。

据《每日经济信息》记者初步整理，包括此次汉正街东区地块在内，复地集团在武汉已有5个项目，其中，年获得的汉正街银丰地块有望年内入市，与此次获得的汉正街东区地块联动快速发展。

对此，优淘城总裁薛建雄直言不讳地表示:“复地一直是机会主义者，有机会就会选择大赚一笔，但他们的运营能力还有待市场考察。”

运营能力体现在企业财报上，据梳理，复地集团年至年上半年净资产收益率分别为11.17%、9.54%、6.47%、4.39%； 在储土方面，~年，新增土地面积分别为273.7万平方米、235.7万平方米、162.52万平方米、64.61万平方米，在土地面积断崖式下跌的情况下，规模萎缩成为必然。

但是，关于在土地市场长期挣扎的复地集团此次在武汉丢了一大笔钱，易居研究院智库中心的研究监督严跃进，认为这是主导市场环境的。 他坦率地说，复地集团之所以在武汉取得土地，是因为热点城市市场正在变好，人事动荡给复地集团带来压力，如果不始终进入，就会有倒退，这与激进的土地无关。

基于对新一轮城市化的理解，复星集团作为复地集团母企业，已建成年以产城一体为核心的新型城市开发处理方案“蜂巢城市”，即支持各地建立和引进适宜产业，通过产业转型支撑当地经济快速发展，促进就业，进一步完善城市各项功能

“资本玩家”的房地产之路

事实上，从1994年开始从事房地产业务的复苏版也是房地产时期的“呼风唤雨”，作为第二家在香港上市的内陆住宅企业，复苏版从年轻时就在综合实力和成长性排行榜上排名前十。

但是，这几年，复地的房地产规模持续萎缩。 根据克比瑞提供的数据，年总销售额为381.2亿元，接近销售冠军恒大的十分之一，在房企排行榜上排名第33位。

今年2月下旬，豫园商城拟增资并现金收购上海复星高科技(集团)有限企业、浙江复星商业快速发展有限企业主要资产复地)股份有限企业和上海星鸿投资控股有限企业，以及上海市黄浦区国资委旗下的若干房地产企业股份。

作为“复星系”房地产版图计划重要资产重组的一步，豫园商城从去年12月下旬开始就一直在黄金珠宝交易中为房地产板块画上符号，但这一重组动作在业内被解释为复星集团试图回归房地产板块曲线a股的动向。

年5月，复地集团因估值过低，主动退出香港证券交易所，当年实现销售金额125亿元，排名全国房企第32位。 此后多年，复地集团的销售额一直徘徊在全国房企第33位和第34位之间。

根据复地集团的数据，截至去年6月底，其储备计划建筑面积约1213.66万平方米，按权益计算，总建筑面积约786.6万平方米，这在目前土地储备很快以亿万方计算的龙头房企面前，并不明朗。

去年年底，一位星浩资本员工对《每日经济信息》记者表示，郭广昌的第一心力还是在大医疗保健行业，没有把房地产作为整个复星的核心产业。 近年来，复星旗下几大星自系房地产基金和房地产业务核心平台复地不突出，下一步将有较大的整合调整。”

豫园商城重组动作可以将其高质量的非上市业务纳入上市公司，通过资本运营提高资金上的运营能力，提高竞争特点。

薛建雄坦率地说，这样的资产重组机会不多，也许几年只能遇见一次，但确实会严重影响企业的评价，提高资金实力。