“房抵贷调查：“二押贷”非新花样 循环加杠杆博房价上涨”

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◎经过记者郝莉苹果

在人人谈论“房间”的时代，所有关于“房间”的新闻都备受关注。 《每日经济信息》最近报道的深圳6平方米“鸽子房”余波未平，近日银行房贷产品再次热闹非凡。

“这样的产品其实市场上一直都有，但规模一直不大。 但是，近期备受瞩目的，还是与房价的快速上涨有关。 ”一位广东金融人士这样告诉《每日经济信息》记者。

“住房贷款”实际上是指住房抵押贷款，主要指借款人以房地产为抵押向银行申请流动资金贷款。 一些银行只接受已还清贷款的不动产，一些银行也接受正在偿还贷款的不动产。 这就是所谓的“二押金”，这也是最近又备受瞩目的“话题”产品。

许多业内人士对《每日经济信息》记者表示，目前提供二次抵押“住房贷款”产品的银行为数不少，首要是比较还款年限长、暴涨的房地产。

“所有杠杆都建立在房地产不大跌的情况下。 ’正如某城市商行的人总结的那样。

“二押金”的规模一直低迷

房贷不是新产品。 上述广州地区金融业人士向《每日经济信息》记者表示，住房贷款这样的产品实际上市场上一直都有，但规模一直不大。 最近备受瞩目的是与房价的快速上涨有关。

据此前多家媒体报道，目前多家银行拥有类似产品。

“次级贷款的基本逻辑是，剩余(未归还)的住房贷款低于房地产的判断值。 ’深圳地区一位业内人士说。 例如，一所房子目前价值1000万元，但房贷只有100万元，是900万元的差价，如果银行打7折，还可以贷款630万元。

深圳地区某城商行的人对《每日经济信息》记者表示，通常可以贷款房产净利润的7成，利率一定会按照基准利率上浮，额度视银行情况而定。 通常以经营贷款和费用贷款的名义借贷。 限额由各银行根据贷款用途提出不同的限额。 不同的银行可以做上千件事，贷款期限也不同，也有15年的期限。

为了办理不动产手续，二押金通常选择在原本做贷款的银行进行。 当然，不在同一家银行也可以操作。

前面提到的广州地区金融领域的人也表示，地方不同，规定也不同，有些地方以前没有“双管齐下”。 在许多地方，也有规定，二押金必须经过一押银行的同意才能办理相关手续，但从事贷款的银行有时并不一定愿意。 但他表示，目前各地政策也在调整，略有开放。

“普通银行肯定希望客户在自己的银行贷款，但如果银行不愿意，也可以拿出不动产的复印件在其他银行进行贷款。 ”前面提到的城商行的人说。

除了银行以外，p2p网贷领域也有这种业务。 “由于各种手续很难办，所以这种业务的规模并不大。 ’据深圳地区p2p平台负责人介绍，大多数人不会选择双押金，手续较多，所以通常会选择先还清贷款，再办抵押贷款。

变身循环杠杆工具

除了手续复杂的双押金贷款外，围绕房地产的各种贷款产品也不少，很多产品的情况也变成了“有房就贷款”。

最常见的还是住房贷款。 前面提到的城商行的人说，已经还清贷款的房子(或通过赎楼结清剩余的住房贷款)，将把房产拿去抵押贷款。 银行通常根据其判断后的净利润折价发放贷款。

许多业内人士表示，无论是房贷、“一押金”、“二押金”，贷款的名义基本上都是经营性贷款和支出类贷款，按规定资金必须有具体的录用方向，不能将资金重新投向房地产、炒股等行业。 但是，这并不意味着没有套利空时间。

前面提到的城商行相关人士对《每日经济信息》记者表示，虽然基本上不能将资金重新投向楼市，但仍很难发现与一些相关企业的合作操作。 例如，有人申请资金用途的是装修业，但他和装修业有关，装修业最后把资金交给了融资者。 或者，也可以建立经营贷款，将资金打到关联企业，然后进行组合。

事实上，在房价不断上涨的情况下，通过“活用”房地产再融资来扩大杠杆效应并不少见。 此前，《每日经济信息》记者接触到许多利用套房加大杠杆作用购买套房的买家。

“如果有一栋大楼，可以返还一两年，让钱融化。 有第二家、第三家。 ’前面提到的城商行的人说，对银行来说，拥有不动产的顾客至少是质量好的顾客。 “所有杠杆都建立在房地产不大跌的情况下。 ”但银行认为开展这种业务时会有一定的折扣，只要房价不大幅下跌，银行风险应该是可以控制的。

除住房贷款产品外，许多银行和p2p网络贷款平台还以房地产为基础发放了少量无担保贷款。

前面提到的广州地区金融官员也表示，由于“二押”比较麻烦，很多平台也根据房地产新闻进行无担保贷款的判断，将房地产作为重要的参照因素。