“一线城市土地供应越来越少 跟着轨道交通去县城拿地靠谱吗”

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经过实习记者魏琼

6月12日，在万科与深圳地铁联合举办的论坛上，万科透露了基于城市群战术快速发展地铁物业，期待用这种方法一举解决土地资源短缺问题的消息。 万科签署的战术协议副本部分通过与中轨集团的合作，为深圳地铁和万科参与轨道交通ppp项目提供资金支持。 开发者加入轨道交通ppp有哪些门槛？ 后来者也可以在这个模式下操作吗？

当土地上大规模出现“地王”时，抓住国家城市群快速发展战术的契机，在一线城市的卫星城市拿地，似乎成为房企突破高地价困难的最有效武器。 那么，长江三角洲、珠江三角洲等城市群中最重要的都市圈，真的会通过城际轨道交通这样的东西，迅速陷入地价高企的困境吗？ 开发者的下一个机会，在城市化这个范围内，能准确地走到都市圈这个地区吗？

“地王热潮”持续到6月。 根据中原地产研究部的统计数据，以一二线城市为例，6月的第一周共拍摄12部《地王》，其总成交额达到327.5亿元。 一线和部分二线城市土地资源匮乏，是地价快速上涨的重要原因。

6月12日，在万科与深圳地铁集团(以下简称深铁)联合举办的“轨道交通与城市快速发展高端论坛”上，有消息称，万科将围绕地铁深度耕作城市，基于国家城市群战术快速发展地铁物业，提供配套服务。

这引发了话题，有业内人士问，长三角、珠三角等城市群中最主要的都市圈，是否真的能通过城际轨道交通等方式，快速突破地价居高不下的困难？

●困境:热点城市的土地供应越来越少

在这股“地王”热潮中，国有企业发挥着重要的作用。 房地产和金融资深评论家黄立冲对《每日经济信息》记者表示，国有企业在融资方面有特点，融资价格更低，体现在土地市场上，预计对同一块土地的价格高于其他房企。

而且，货币超发行、大量资金进入市场直接助长了土地和楼市泡沫。

据业界知名房地产拆房师介绍，根据过去的经验，“地王热”是在楼市热卖后出现的。 去年楼市销售情况良好，房企需要补充库存，但在回归一线城市的诉求下，房企聚集在一线城市，资金大量涌入。

《每日经济信息》记者注意到，“地王热”是多因素共同作用的结果，一线城市土地供应日益缩小也是现实。

最近，国土资源部召开座谈会，宣布“十二五”时期，压缩我国新增建设用地总量，将新增建设用地总量控制在3256万亩，比“十二五”减少669万亩。 “十二五”期间，全国新增建设用地总量每年减少100多万亩，今后这种趋势还将继续。

根据北京“十二五”规划，为实现城乡建设用地负增长，北京土地供应量连续6年减少。 2009年发布的《深圳市土地利用总体规划》( 2006~2009年)草案要求，到了2007年，深圳的建设用地将从“微增”逐步转为“零增”或“负增”。

从近年来的供给地情况来看，从2009年开始，一线城市住宅计划的供给地呈现零增长甚至负增长的局面。 年，广州住宅供应地计划也呈下降趋势。

从实际完成率看，土地供应量与预期相差很大。 根据北京的统计数据，除了近五年完成了供给地计划外，剩下的一年没有完成供给地计划，近两年的完成率为60%左右。

由于供给地的减少，一线城市的土地资源越来越紧张，为了得到土地，开发商不得不高价购买土地。 一线城市无可奈何，房企纷纷转战周边二线城市，造成一线和部分二线城市“地王”频发的局面。

早在去年1月，姜大明国土资源部部长就表示，今后将逐渐减少东部地区新的建设用地的供应。 除生活用地外，500万以上人口的特大城市基本不再新增建设用地。 这些城市包括“地王”频繁出现的一线城市，以及苏州、南京、合肥等热点二线城市。

最近，国家发改委发布的《长江三角洲城市群快速发展规划》(以下简称“规划”。 (包括上海、苏州、南京、杭州在内的二线城市都是过度开发城市，粗放、无节制的过度开发，新城新区、开发区和工业园区占地面积过大，严重影响区域国土空之间的整体结构和利用效率。

未来将控制建设用地蔓延趋势，抑制开发强度，特大城市和大城市建设用地实现增量扩张向存量挖掘的转变，上海建设用地规模实现减量化。

《规划》指出，到了2010年，经济充满活力，高端人才聚集，创新能力突飞猛进，空之间基本形成了集聚高效的世界性城市群框架。 长江三角洲希望通过规划城市群，打破高地价困境，激发城市快速发展的活力。

未来，国家不仅要整体削减一线城市的土地供应，还必须加强对过度开发一线和二线城市的管制。 这些城市正是“地王”聚集的地方。 通过过度开发区域管制，实现区域间均衡快速发展，从而遏制“地王”，处理楼市两极分化。

对此，欧阳捷新城控股高级副总裁认为，处理“地王热潮”不应抑制土地供应，而应增加土地供应，在新的供应不足情况下着力更新城市，提高土地利用效率。

明源地产研究院高级研究员刘策介绍，缩小一线城市和部分二线城市的土地用地规模，在城市群内部控制过度开发区域，实现土地供给地域均衡化发展很快，这种方法短期内对目前的“地王热”影响不大，但本来僧多粥少的局面短期内还很

土地供应的调整并不能从根本上改变住宅企业热衷于大城市和中心地区的热潮。 目前，国家鼓励房企到三四线城市拿地，但正如房企慎重一样，这是市场本身的规律在起作用。

●破局:去一线城市卫星城市拿地

一位业内分析人士认为，从目前情况看，房企资金雄厚，销售情况良好，短期内“地王热”不会出现大的变化，而是将持续下去。 那么，如何处理一线城市和部分二线城市土地供应不足的问题，打破“地王热”的困境？

6月12日，万科、深铁与重庆市交通开发投资集团等机构签署4项备忘录，确立万科未来重要的快速发展方向，以地铁为中心为城市提供配套服务。 通过这种方法，万科可以根据国家城市群战术快速发展地铁房地产，获得大量高质量土地，减少过热的“地王”项目对公司的冲击，一举处理土地资源短缺的问题。

万科相关人士在接受《每日经济信息》记者采访时表示，如果不拥抱轨道交通，只能获得“地王”。 一线城市土地有限，依赖轨道交通，将一些城市的功能外移，可以比较有效地缓解大城市的疾病。 未来将迎来轨道交通10年的白金时代，万科期待着城市经济圈的兴起。

在一线城市的卫星城取得土地似乎成为房企突破高地价困难的最有效武器。

那么，长江三角洲、珠江三角洲、京津冀等城市群中最重要的城市圈，真的能够通过城际轨道交通和高铁等方式，快速破局，处理土地供应不足的问题吗？

欧阳捷认为，轨道交通+都市圈是处理“地王热”的一大做法，都市圈的建设实现了城市间的协调快速发展，各城市之间不再是竞争关系，而是分工不同的各个板块，相当于扩大城市范围，轨道交通往返于两地时/

业内分析人士认为，房企在一线城市越难拿到土地，与地铁企业合作越有利于在主要城市的库存补充，是目前一线城市土地供应不足困境下的好选择。

这位拆迁师认为，这也将成为今后的大趋势，就北京和上海而言，人口饱和，产业需要转移，通过资源整合将过剩的资源转移到外面，为新的诉求腾出空之间，来处理中心城市的拥堵问题。 国际上许多大城市的经验表明，这是一种比较有效的做法。

高力国际调查咨询部董事陈厚桥介绍，依靠轨道交通建设都市圈，可提供的土地范围扩大，可以应对部分一线城市的土地供应不足。 依靠轨道会缩短都市圈的时间距离，便利都市之间的联系。

但是，陈厚桥认为，“轨道交通+都市圈”的方法是否会成为未来的趋势还不明确，验证还需要时间。 毕竟城市之间有墙壁，资源共享有一定的障碍。 另外，要验证就业和居住距离是否符合心理预期，卫星城市的基础设施建设、维修是否完全，还需要时间。