“链家激进扩张背后：估值盛宴OR盈利陷阱？”

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◎经过记者区家彦

近年来，刮起了“网络加”的暖风，房地产中介市场也发生了很大变化。 以前，有中介企业链家发力的网络流传开来，在北上广深等一线城市跑马圈地。 年初以来，链家先后收购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红4家房地产中介。 这种疯狂的扩张模式，短期内有可能快速增长，但长期来看，过于依赖大型并购，链家能否实现万亿交易平台的愿望呢？

9月8日上午，链家正式宣布与广州最大二手房交易中介满堂红(中国)置业有限企业达成战术合作，满堂红广东省内门店将统一启用“链家”全新企业品牌标识。 此次合并结束后，链家正式完成了在四个一线城市的布局，离万亿级房地产o2o平台的构建更近了一步。

过去一年，“互联网加”侵蚀了房地产中介领域，在市场下跌和互联网冲击下，房地产中介市场发生了巨大变化。 一方面，以搜索室为首的在线平台大幅布局，另一方面，链家、我爱我家等一直以来有中介力的网络流传，作为领域领头羊的链家更是大张旗鼓地展开并购，领域

随着房地产进入下半场，房地产服务有望取代以前流传下来的开发成为领域的主角。 特别是在拥有全球最大房地产市场的中国，对于房地产商来说，谁能占领最多的市场份额，谁有望成为地产界的阿里巴巴，链家无疑是其中的一大热门。

但是，过分依赖大型并购，链家能否实现万亿交易平台的愿望呢？ 在资本市场情况日益恶化的今天，激进扩张的背后是否隐藏着不为人知的风险？

激进收购

满堂红不过是链家从去年开始激进收购的猎物之一。 《每日经济信息》记者观察到，今年上半年以来，链家相继收购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、杭州盛世管家等企业，进军北京以外市场，年链家计划进军8个新地区。 另外，链家今年5月合并了新房行业的“黑马”高策机构，进入新房市场。

链家的激进收购在领域引起了热议。 东方证券房地产领域首席分析师竺劲告诉记者，此前二手房交易市场结构比较零散，从去年开始，以搜房为主的线上平台大幅上线，如同搜房0.5%的佣金模式，对领域带来强烈冲击。 加上去年房地产市场相对低迷，领域本身有洗牌的诉求，这也给了顶级公司很好的并购机会，链家的扩张顺应了中介领域的整合趋势。

从世界房地产服务领域迅速发展的历史来看，从分散到集中已成为市场结构变化的趋势。 招商证券研究报告显示，在仲量联行、世邦魏理市、戴德梁行等5个行为案例中，仅2006~2007年，5家银行用于并购的现金支出累计就达到57.21亿美元，通过并购弥补弱势地区，进入新的市场也弥补了企业的业务线。

但是，相对于五大行丰富的业务线，链家的主战场在二手房，这是成熟度较低的市场。 中原地产首席市场拆师张大伟直言不讳。 从过去的十几年来看，二手房市场上直接收购成熟公司的方法非常罕见。 另一方面是因为中介企业没有固定资产，店是租赁的，没有知识产权，流程体系也很简单，收购不如自己培育。 二手房市场是劳动密集型领域，难以管理，价格高，大规模并购存在经营风险。 张大伟告诉记者:“从链家在地方的扩张来看，除了各个城市可以达到盈亏平衡外，大部分还处于输血状态。” 在新进入的市场中，除上海和深圳外，房价只有北京的1/2至1/3，但二手房交易也没有北京活跃，接收手续费比例也没有北京高，链家在这些城市的收入支撑着北京链家同样的服务水平，

合辉的首席市场分析师黎文江持有同样的看法。 在他看来，二手中介对于二手中介者，需要高额的店租金和人工费，即使在一线城市广州，合富辉的二手中介业务也需要二手中介业务补助金。 据说链家合并满堂红后，将门店数量增加到500家，这么重的价格压力怎么消化？ 链家寻求“二手联动”，但一线城市新建代理市场格局早已稳定，链家难以在北京以外的新市场打开局面。

评价争论

链家的大规模收购能否带来良好的整合效果还是个未知数，但如果链家成为全国最大规模的中介企业，获得10%的市场份额，那么成为资本市场明星的可能性是肯定的。

今年上半年，世界联合银行是资本市场最受欢迎的房地产代理企业，市值一度达到454亿元，市盈率超过100倍，得到了许多证券公司的期待。 从竺的力量来看，如果链家登陆资本市场，有望获得比世界联合银行更高的评价。 “首先，世界联合银行的主要业务是新建住宅代理店，链家的主力战场是住宅市场。 众所周知，房地产正从增量市场进入库存市场。 竺先生说:“考虑到国内住宅市场的容量比美国大，这意味着谁能成为其霸主，期待谁能得到资本市场更高的评价。”

此外，从竺劲来看，链家可以说是互联网技术应用水平最高的以前就被中介了。 早，链家就与ibm达成战术合作，ibm向链家出口管理，推动了服务和运营水平的提高。 连锁网络也建立了较高的企业品牌效应和较大的流量，坚实的网络基础更容易得到投资者的认可。

但是，资本市场的急剧冷却是否会对链家的后续融资产生不良影响，这还是个未知数。 一位不愿出名的资本界人士对记者说，链家曾寻求在美国上市，之后计划转为a股上市。 但是，目前a股ipo已经暂停，估值一度偏高的企业世界联合银行市值再蒸发近七成，资本市场对房地产交易和房地产o2o概念的热情迅速冷却，将对链家估值产生不利影响。

链家集团董事长左晖以前在接受媒体采访时表示，链家需要资本，未来一定会上市，但目前还没有上市计划。 在资本市场长期低迷的情况下，链家为了实现万亿平台的愿望，如何维持激进扩张所需的资本，令人怀疑。

但是竺力认为，链家面临的资本风险比较有限，另一方面，北京地区每年有十几亿的利润，可以提供良好的现金流。 另一方面，链家也在积极寻求融资，考虑到其领导力，融资难度并不高。