“负利率来了 房地产离春天还有多远？”

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◎经过记者区家彦

9月10日，根据国家统计局公布的数据，8月份cpi比去年同期上涨2.0%，高于一年期存款利率。 这意味着我国再次进入负利率时代。 在负利率时代，房地产无疑是居民资产保值增值的理想选择之一。

对国内房地产市场来说，负利率意味着什么？ 本期房地产周刊将从房企进军海外、发债、土地市场状况等角度，探讨负利率背景下房企快速发展的路径选择。

“负利率”是指一年的存款利率将低于全国居民的费用指数( cpi )而增加。 目前央行一年的存款利率已降至1.75%，但根据国家统计局公布的最新数据，由于蔬菜和猪肉价格大幅上涨，8月份的cpi较去年同期上涨了2.0%。 这样，居民存款的实际负利率出现了，我国再次进入了负利率时代。

在负利率时代，为了不减少货币资产，居民尽量减少储蓄，越来越多的资金投入到其他渠道。 据记者观察，20世纪90年代以来，我国经历了四次负利率时期，其间房地产大多呈上升趋势。 这次，房地产能否利用居民储蓄转移的机会迎来新的上涨？ 地产商该如何把握这个机会？

负利率或常态

年6月，欧洲央行宣布将夜间存款利率降至负0.1%。 这是世界主要央行首次将其降至负数。 此后，日本央行也于去年9月首次开创先例，以负利率推动债券货币化。 考虑到美国推出qe后利率基本维持在零水平，低利率甚至负利率已成为世界各国央行货币政策的常态。

粤海证券投资银行董事黄立冲对《每日经济信息》记者表示，对一个经济板块来说，负利率可以表现在两个方面。 一个是名义利率为负，另一个是实际利率为负。 前者指居民在银行的存款没有利息，后者指名义利率低于通货膨胀率，即存款利率比不上cpi。

根据华泰证券的研究报告，20世纪92年代以来，我国经历了4次负利率时期，分别为1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、年2月~年3月

据记者观察，在上述4个负利率时期，cpi最高值分别达到27.7%、5.3%、8.7%和6.5%。 与以往不同，本轮负利率的特点表现在“低利率低通胀”上，8月份cpi达到2.0%，与以往相比仍处于较低水平，利率的快速下降是本轮负利率出现的首要原因。

“虽然目前利率水平已经创下几年来的最低纪录，但实体经济仍面临下行压力，政府和公司的投资热情被压缩，因此ppi和cpi都难以出现大幅上升。 黄立冲说:“这不排除今后央行有进一步降息的可能，是为了降低实体经济的价格，启动建设项目。”

申万宏源证券首席宏观拆放师李慧勇也认为，在经济内动力不足的情况下，政策必要时为“稳定增长”保驾护航，必要时央行持续降息，负利率今后一段时间可能常态化。

不动产的好日子？

在负利率时期，存款贬值，促使资金流入资产行业，推高资产价格，房地产要么作为国内最大的资产吸金，要么率先获利。

根据国家统计局1987年公布的《1987年以来国内商品房平均价格和上涨情况简介》，我国4次负利率期间，房地产大幅上涨。

其中，1992~1995年，全国商品房价格从995元/平方米上升到1591元/平方米，累计涨幅达到60%。 2003年至2005年，商品房价格从2359元/平方米上升到3167元/平方米，累计涨幅34%； 2006~2008年，商品房价格从3367元/平方米上升到3800元/平方米，累计涨幅12.8%； ~年，商品房价格从5032元/平方米上升到5791元/平方米，累计涨幅为15%。

“不仅仅是我国，欧美各国和日本在负利率期间，不动产也在迅猛上升。” 新城控股集团高级副总裁欧阳捷告诉记者，目前a股面临激烈调整，房地产作为居民保值性最强的大型资产，有望成为负利率时代通胀治理的最佳目标。 目前，贷款基准利率创下近年来新低，如果没有事故发生，今年全国商品房销售额将会超过去年，刷新历史纪录。

黄立冲也认为房地产市场将率先受益于负利率环境，但与以往的一般市场结构不同，下一个城市分化依然严重，经济基础较好的二线城市房价上涨速度明显，三四线城市由于供求关系失衡，受益度相对较高。

通过住房贷款进行大规模融资

虽然负利率时代被期待为房地产市场带来繁荣时期，但并不是所有的房企都会受益。 谁能抓住机会确保库存，充实财力，开展并购，谁就有望在区域动荡中实现弯道超车。 黄立冲说:“房地产市场在短期内受负利率刺激将变强，但实体经济仍处于探底过程中，不能忽视楼市短期过度放贷可能会导致明年市场环境恶化。” 因此，房企为了更加安全，应该抓住今年的机会去库存，扩张时要留有余地，以便在市场形势急剧变化时能够自我保证。

利用资金价格的快速下跌，通过债务融资充实财力，是大型房企实现弯道超车的重要手段之一。 中原地产研究部数据显示，今年以来，已有60多家上市房企在国内发行企业债务，融资额达2500亿元，债务发行价明显下降。 以恒大地产为例，企业今年6月成功发行的50亿元国内企业债务，融资价格为5.38%，仅为国外债务价格的一半。 “在负利率的时代，资金都很便宜。 大型房地产公司此时应该多借钱储备粮食”。 欧阳捷认为，如果下一个市场表现良好，雄厚的财力可以帮助公司围攻。 通过融资频繁开展并购的大企业，认为未来实现弯道超车的可能性很高。 即使市场不好，充裕的现金也是最好的御寒“冬季粮食”。