“第四届中国价值地产年会：再造黄金20年”

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7月，全国陆续传出限购令被取消的消息，楼市的日子似乎要开始过去了。 但是，房地产领域并未就此延缓转型和转型的进程。 7月26日，在每日经济信息报社主办的第四届中国价值房地产年会上，房地产大佬集体高呼“黄金20年”口号。 实现这个目标的唯一方法正是变革。

尽管大佬们意见分歧很多，很多业务转型还只是探索阶段，但是什么样的振奋人心的声音，有可能将房地产领域又带入黄金时代。

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刘爱明旁观上海徐家汇:电商对商业地产的冲击是个伪命题

经记者卢曦从上海出发

在上海有多年生活和工作经验的协信集团总裁刘爱明，对上海的快速发展非常深入，注意具体。 他指出，面对上海徐家汇商业圈竞争格局今昔的变化，电商对商业地产的冲击是个伪命题，要保持商业地产永恒的生命力，就必须不断更新经营思路。

刘爱明对网络的看法不是认为这是推翻以前流传下来的商业模式的“洪水猛兽”，而是认为这是提高经营效率的工具。 如果能够利用互联网改造商业地产，顾客对商业的粘度将大幅提高，商场的到访频率和费用机会将大幅提高，商业地产的价值将大幅提高。

“笨蛋时代”已经结束了

刘爱明在房地产领域玩了20年，对他来说，以前的“傻逼能赚钱”时代很不正常，房地产黄金时代离开的言论也不成立。 在所谓的房地产“黄金时代”，很难吃亏。 刘爱明清楚地记得那时有些不合逻辑的现象。 例如，能力强、效率高的公司，10个月开发一个项目，能力弱的公司，完成类似的项目需要20个月。 结果，后者赚了越来越多的钱。 因为李误的10个月内房价大幅上涨。

对于领域的变动，刘爱明并不担心。 据他说，未来的房地产领域包含着比危机大得多的机会。

直到房地产飞速发展到今天，更多的房企知道塑造企业品牌，凭借专门针对设计、服务等各方面的精耕细作取胜，回归合理繁荣，才能称得上真正的黄金时代。

未来10~20年，房地产领域将越来越多样化，不仅是住宅，大城市也将大量出现多元化的房地产，商场将迅速脱颖而出，酒店也将覆盖高星酒店乃至经济型酒店。

城市化也给房地产带来强劲的增长动力。 随着城市常住人口的增加，中国城市的快速发展将从新区的开发转向库存的利用。 在过去的5到10年间，城市更新的原动力是商业，未来的产业驱动将成为主流。

协信看到的就是这样的机会，未来的城市将形成“产城一体”，人们生活在同一个地方，因此开发时需要绘制产城一体的模型。 只有这样，“睡眠之城”和“鬼城”才能不出现。

互联网改造商业房地产模式

结束愚蠢时代的不仅仅是住宅，还有商业地产。 从20世纪90年代开始，供应商进入商场就必须支付高额入场费和租金的时代，随着互联网的兴起而逐渐结束。

商业地产是赞助的优势，以保有性地产为主。 随着电子商务的迅速发展，实体企业纷纷感到担忧。 在协和描绘的画面上，商场、购物中心和住宅融为一体，电子商务的冲击无法代替实体商务带来的美好体验。

刘爱明表示，商业房地产是远远多于住宅、纷繁复杂的房地产形式，要求经营者有快速调整的能力，能够适应各种变化，但电商只是变化之一。

“住房交付问题结束，商业不动产交付问题开始，每年都要进行调整。 ”刘爱明说。 要建立以服务取胜的公司，无论是商、住、产的哪种方式，都需要埋头研究，迅速改变。

dvd的出现让很多人抛弃了电影院，3d和imax技术又吸引了观众。 刘爱明在北京偶然遇到一家咖啡馆，门前排起了长队，进门需要十分钟。 特别的体验增加了顾客的粘度。

未来的商业地产可以超越只卖衣服这个以前流传下来的模式，基于互联网改造，给客户特殊的体验，提高潜在客户逛商场的频率和费用，进一步挖掘商业地产的潜在价值。

全息服务公司

此前，协信在无锡开发了一条名为“未来城”的新产品线。 上述项目包括住宅、商业、办公，是一个非常美丽的城市。

“以产业和商业规划为依托，集中于商业+产业主导的城市更新模式，实现城市存量的快速发展，走出新型城市化悲惨局面的道路，是就未来五年的战术进行合作。 ”商业嗅觉敏锐的刘爱明发现，未来房地产领域的竞争，并不局限于单一的产品类型，只有发挥各种业态的协同竞争力，公司的竞争才能有其特点。

协信希望将住宅、商业、办公楼、甚至酒店、工厂一体化。 未来的定位不仅是房地产开发商，还是商业和产业的运营商和运营商。

2009年，协信开展了一系列产业园改造。 经过几年的经验积累，集成开发将成为具有多种特征的模式，商住分别建立的旧模式将失去很多机会。

“3d城市运营商”、“全息生活提供商”把赞助作为自己的定位。 顾客可以住在协和开发的住宅里，享受附近的增值服务。

协信在重庆有总部园，大公司上传后，顾客可以住在总部园内的酒店，从而降低了价格。

迄今为止，国内总部基地的开发仅限于办公室，酒店、住宅、商业、其他生产、生活服务配套不多，给上传的公司带来了诸多不便。 协信的重庆总部基地有5万平方米左右的商业，园区的公司和白领通过这个可以享受商业的便利。

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张远的股市算盘:夜市市值会更高

经过记者顾家彦从广州出发

“现在上市的估值太低了，大家都说是‘流血’上市。 从资本市场融出来的钱的价格比我现在拿到的钱贵。 我为什么必须进入资本市场？ 》7月26日，在第四届中国价值地产年会上，卓越集团执行总裁张远向《每日经济信息》记者巧妙地表达了他对资本市场更大的野心。

在强队林立的深圳，积累了全国数量最庞大的上市房地产公司，而深圳cbd福田区拥有最高质量商业房地产的优秀集团一直不急于上市。 今年6月，优质集团推出首个商务运营轻资产平台“e+商务”，为旗下商用房地产提供金融、理财、商务配套等服务。 在张远的构想中，“e+商务”不仅是为优秀的商务项目量身定制的服务，将来还会被越来越多的商业地产项目宣传，最终成为像彩色生活一样轻的资产服务企业。

下半年市场或见底回升

迄今为止，受房地产市场预期以上下跌的影响，许多房企上半年的目标实现率不容乐观。 根据克瑞的统计报告，全国前50名的房企中，上半年销售额达到年目标的50%的只有5家，达到40%以上的房企也只有15家。

“今年上半年的市场变冷有点出乎意料。 上半年只卖了53亿元。 虽然距离200亿元的销售目标有点远，但是随着下半年加大力度，实现销售目标应该没问题。 ’张远告诉记者。

张远的信心是，卓越集团下半年开始的新推项目集中在一线城市的核心位置，其中包括去年7月卓越集团以123.7亿元拿下的深圳前海地王项目“前海壹号”。 张远表示，该项目第一期办公楼产品将于今年12月初上市，是企业全年销售目标冲刺的关键。

商住双线快速发展是优秀集团防范市场风险的战略之一。 即使住宅市场受到政策调控的影响，也可以通过商业项目的良好销售来维持稳定的现金流。 张氏认为，从全国情况看，商业地产确实处于供给过剩的局面，特别是三四线城市供给过剩严重，但优秀集团商业地产的主要布局是深圳、上海等城市，项目所在的部分地区可以成为产业、人才聚集平台 根据克瑞的数据，在上海的卓越两个项目都取得了非常好的销售业绩。

张远相信，下半年房地产市场将触底回升。 “如果说上半年房地产市场低迷是银行缩小住房贷款引起的，那么随着管理层相继表态，将首次要求对运营商提供融资支持。 至少在房贷层面房地产最艰难的时间已经过去了，下半年商业银行将加大对首次房贷的支持。 我相信下半年房地产市场的成交情况会比上半年好。 这意味着房地产最黑暗的时间过去了”。

有获得更高评价的机会

随着国内第一家社区服务商彩生活在香港联交所成功并得到投资者的支持，更多的房地产公司意识到了服务给公司转型带来的价值。 优良集团也有自己的计划，今年6月上市的“e+商务”是企业在轻资产服务行业的首次尝试。

“目前，各房企都意识到房地产价值链的挖掘势在必行，优秀的群体选择了向价值链的后端——服务端进行探索。 ”张远表示，与彩色生活集中于为住宅社区提供服务不同，优秀的集团拥有大量高质量的商业地产，其中许多公司客户和租户的商业诉求尚未得到满足。 “e+服务”的核心是将顾客视为流量和资产，通过构建融合线在线化的开放系统平台，为商务顾客服务。 这些服务确实会在优秀的楼盘上创造销售卖点。 以上海卓越的世纪广场为例，其卖点是能够提供“定制水平的服务”。

根据《每日经济信息》，优质“e+服务”整合包括银行、担保企业在内的内外各种金融资源，为用户定制专业化金融服务，协助完成个性化融资方案，提供购房首付融资、小额无担保贷款担保和费用融资等。 另外，“e+服务”还可以为公司客户提供代租、扩租、代销等资产处理方案。

张远表示，开发商和业主之间有天然的血脉关系，所以业主的服务诉求都希望开发商首先为他们处理。 这是因为对开发者来说，满足他们的诉求可以创造新的商业机会。 另外，优质集团明年将发售应用程序。 由于移动网络的迅速发展，未来将向越来越多的商业房地产项目出口“e+服务”。 如果能够积累足够的客户数量，新的商业模式就会迅速形成，服务有望成为优质集团新的业绩增长点。

更重要的是，如果“e+服务”成功占领市场，意味着优秀的群体不仅可以成功进入房地产服务市场，在未来上市时也可以期待更高的估值。 泰国证券房地产指数评级基金经理徐皓对《每日经济信息》记者表示，彩色生活的市盈率达到60倍，背后反映了投资者对房地产服务市场的巨大期望。 张远显然也看到了提高优秀集团市值的房地产服务的巨大可能性，不抓紧上市也是理所当然的。

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欧阳捷谈o2o《业主生意经》:只需送水一个小区就能赚几十万

经记者杨宠从上海强发

“你能和我一起拍照吗？ ”7月25日，新城控股集团高级副总裁欧阳捷上午结束基调演讲后，很快就有大批“粉丝”跟着vip休息室走，气势如明星退场。

欧阳捷备受瞩目的原因是他的基调演讲报告《白银20年和社区服务o2o风刮之前》。 欧阳捷在报告中提出，社区o2o的未来将成为房地产公司新的“金矿”。 之所以热情邀请他拍照，是因为我赞同他的意见，希望看到这个市场，尽快向园区房地产平台的供应商们助力。

无论是开发者还是供应商，都意识到社区将成为比以前流传的网络更接地的销售平台。

社区内的大数据

彩色生活上市前，大部分开发商对物业管理这一生意嗤之以鼻。 一位港资公司研究部主管曾表示，正如香港房企多年来所知，物业管理真是一桩不赚钱的生意。

但是，内地的房地产公司并不这样看。 碧桂园企业品牌总监林伟营表示，他们的物管系统负责人也在解体。 如果每个业主每年都能通过碧桂园的物管系统花掉1万元，那也将是200亿美元销售额的大生意。

欧阳捷也有同样的看法。 他举了个例子。 上海某房地产公司因物业管理用房建设面积过多，使用空空置房屋作为桶装临时仓库，代理销售上海多家企业品牌桶装水，每桶赚1元差价。 结果，一年后光是桶装水就盈利了几十万元。

但是，几十万元对年净利润几亿元或几十亿元的房地产商来说是杯水车薪，如果把沙子收集到塔里，装在桶里再加上其他商品和增值服务来销售，那么可预期的利润确实会非常大，更何况这只是一个小区的销售 欧阳捷如主旨报告所述，目前开发商最有价值的“资产”是经过几十年开发积累的大量业主，这些业主每年可以支付1万亿元水平的生活费。

在过去的几年里，依靠这些业主，开发者可以迅速扩大。 欧阳捷表示，通常销售“老带新”，即老客带新客人)的比例可达30%左右，个别区域可达40%~50%，业主价值明显。

更重要的是，业主已成为房地产开发最基础的大数据来源之一。 新城控股集团的业主中，有相当数量的业主达到了置换房屋、改善居住条件的阶段。 这些业主的诉求和相应的数据，可以通过房地产收集、拆解，再提供给开发部门，为新城控股更准确地投资、开发提供参考。

事实上，现在客户大数据的来源很多，但只有两个领域掌握了个人最重要的数据。 一个是以银行为代表的金融领域，另一个是开发商。 这两个领域构成了了解个人和家庭财务状况的“资产负债表”。 这个“资产负债表”对拆解下一个经济趋势，一定具有很高的价值。

社区o2o经营的难点

前景不错，但开发商从小区的o2o行业赚钱并不像想象中那么容易。 欧阳捷说，要从这个行业赚钱，关键是增加顾客的粘性。 只有给顾客良好的体验，业主才能提高对房地产平台的依赖度，房地产才能真正成为平台。

目前，物业管理行业有两种方法。 一个是开发商拥有房产；另一个是非自有房产。 一般来说，非自营房地产企业面临着房地产合同到期后业主委员会可能不续签的问题，物业管理企业经营容易缺乏长时间的观念，从中长时间的角度考虑搞物业并不容易。

欧阳捷表示，社区服务必须建立在做好基础服务的基础上，只有做好基础服务，才能做好增值服务。 据他介绍，新城控股集团所有不动产都必须由新城控股集团旗下的新城不动产管理，需要进行服务。 只有在这些事业都很好的情况下，才会考虑增值服务。

提供基础服务只是第一步。 企业的决策提供那些社区的增值服务也很重要。 他说房地产在这个行业可以做的文案很多。 例如，房地产为家庭提供代为照顾鲜花的服务。

迅速发展社区o2o业务的挑战也不少，其中之一是社区支付手段不足。 虽然社区提议提供漫画以缴纳门禁和物业管理费等，但由于招聘范围有限，这些社区漫画很难得到业主的支持。 使用银行系统后，目前银行对社区金融的业务争夺也很激烈，短期内也很难得到银行系统的支持。

不仅如此，现在社区o2o还遭遇了垂直电商的竞争。

面对这些困难，欧阳捷的构想在提供的产品和服务方面更加“务实”，通过提供服务与垂直电商错位竞争，利用物业服务公司社区服务人员的价格特点和服务时间特点，竞争特点和业主的包装 而且，他还考虑自制o2o，与垂直电商错位竞争，提供现在没有的服务。

在与垂直电商竞争的基础上，欧阳捷表示新城控股公司也正在考虑与垂直电商公司进行一点合作。 现在，住宅小区大多不允许快递人员随意进出住宅小区，住宅小区的快递通常只能送到门房。 预计将来这些快递会通过新城的警卫送到业主手里。

关于社区支付的课题，现在也有处理方案。 欧阳捷表示，新城控股除住宅开发外，还有许多城市综合体项目。 新城控股集团的小区业主将来不仅可以利用社区卡进行物业管理费、增值服务费等支出，还可以在新城控股集团旗下的各大城市综合体上花费，通过这样的方法扩大社区卡的采用范围。