“郁亮毛大庆回应网传讲话：忧患意识被误读为看空领域”

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经记者杨宠从上海强发

4月底，“毛大庆:全国房地产下行不擅长北京楼市”的文案在网上广泛流传，成为震惊业界的话题。 万科发表声明称，此次消息不代表万科企业和毛大庆的个人观点。 日前，万科方面接受了社长郁亮和毛大庆的采访。 郁亮从提出风险的立场出发，赞成网络上的某些观点，领域已经进入后半段，公司需要充分认识和积极应对可能存在的市场风险，但领域发展迅速空之间依然很大，中国的

郁亮:如果不看房地产的话，万科应该会资产为零/

“如果不看领域的话，万科现在应该做的不是轻资产，而是零资产，退出原来的业务。 》上述郁亮的观点来自毛大庆和郁亮的采访记录。 记录显示，万科认为房地产领域仍有非常光明的快速发展平台。

据毛大庆介绍，不久前确实参加过内部共享交流活动。 他的发言以提示风险为中心，想尽量唤起大家的危机感。 出乎意料的是，有人会夹杂讨论、问答的副本，以他个人的故事名义对外发表，再经过一点“标题党”式的转载扩大，成为他的“看空领域”。 能做越轨骨干业务的公司总是有很强的危机感，很多优秀的公司都在讨论“自己的冬天”“我们离死还有多远”。 万科也一直强调“如履薄冰，如临深渊”的忧患意识，这是万科稳健经营方式的重要来源。

毛大庆表示，当前房地产领域的一个严重问题是地价昂贵，这反映出过度的乐观情绪尚未完全恢复理智。 在这种情况下，向区域内部注入冷水是必要的。 但是，如果将公司的忧患意识、对风险的警告扭曲为对市场的悲观，就会违背他的意图。

郁亮表示，中国房地产业的未来仍处于非常广阔的快速发展空之间。 他比较了中国和日本的城市化率。 年中国的城市化率为53.7%，日本在1955年达到56.1%。 日本的房地产市场有两个重要的转折点。 一个是1974年从快速发展过渡到平稳快速发展，另一个是1992年出现断崖式下跌，中国现在的情况相当于日本1974年前后。 但是，仅从城市化率来看，日本1974年的城市化率也达到了74.9%。 现在中国比日本当时低很多，但是城市化率的增长速度和日本1974年前几乎一样，都是每年1点左右。

郁亮展望房地产领域的未来时认为，从经济转型和房地产精细化的角度来看，未来的客户无论是住宅客户，还是使用房地产、产业房地产的客户，诉求都与以前大不相同，现有库存的房地产很难满足他们的诉求。 无论是解体重建，还是进行功能改造，都会带来很多机会。 只是，顾客的诉求会越来越细致。 不是面积越来越大这么简单，这对公司的专业能力提出了更高的要求。 不仅要提供优质的房子，还要提供全面的服务，营造良好的社区氛围。

行业:平均价格下跌15%，成交迅速反弹/

对郁亮的评价，回答的许多业内人士持肯定态度。 约翰智库上市房地产研究中心副主任张华东表示，目前房地产领域最核心的问题不是供给过剩，而是对高房价的购买力不足，只要房价和地价以一定幅度下跌，成交就能迅速恢复。

中房信研究部长薛建雄也有同样的看法。 他说，今年的市场走势充其量只是接近年份，成交情况远远好于2008年。 根据年的经验，个别楼盘将有30%的跌幅，但整体价格如果下跌15%，房地产交易量将迅速反弹。

他认为，一线城市不仅可以通过降价迅速消除，库存压力看起来非常大的三四线城市也可以通过降价迅速处理销售压力。 薛建雄表示，三四线城市的人均居住面积诉求远远超过一线城市，用一线城市的平均居住面积衡量三四线城市的商品住宅供应量是否过多并不合理。

总之，正如郁亮、毛大庆评价的那样，下一个房地产领域的分化是不可避免的，分化不仅反映在每个城市的市场销售情况完全不同，也反映在每个开发商的销售上升趋势上。

薛建雄表示，任何建筑质量好、具有多种配套资源特点的楼盘都有望在这一轮涨价。 相反，任何住宅质量差、经营特色不明显的开发商，都必须通过降价销售来处理高库存问题。

郁亮在网上对传达毛大庆故事的部分作出了反应

网文:从很多角度来看，中国房地产价格短期内大幅上涨空之间的理由并不充分，相反有很多数据表明年中国房地产市场有着与日本泡沫化相似的特点。

回答:日本房地产市场有两个重要的转折点。 一个是1974年，从快速发展转向平稳快速发展。 一个是1992年，发生断崖式下跌。 中国现在的状况，最大相当于日本的1974年前后。 但是，仅从城市化率来看，日本1974年的城市化率也达到了74.9%。 我们现在比他那时候矮多了。

网文:从目前备受瞩目的50个城市来看，分化特征已经明显显现。 一个是以地方城市为代表，由于土地供应过多，失去了未来市场的能力，或失去了销售能力。 另一个是，虽然还有市场，诉求也很多，但他的变动是土地价格在过去一年内暴涨过多，导致市场价格上涨空

回答:市场分化没有任何疑问。 既然是分化，哪一个都不存在好的或坏的。 既有不好的一面，也有好的一面。 两类不同的城市面临的问题不同，有各自不健康的一面，也有各自相对健康的一面。 去了文化能力被透支的内陆三四线城市，土地市场没有过热。 在土地价格被出租的大城市，未来的诉求依然旺盛。

网文:今年的银行很有趣。 我在第一季度以密集度访问了20多个行长，和他们进行了交谈。 到底银行怎么样了？ 我发现今年的银行基本上没有任务，一季度的房贷没有任务，以前有任务，但是今年没有。

回答:现在银行的储蓄价格在上升，如果贷款折扣大，肯定会影响银行的积极性。 但是，除非利率有特别的折扣，因为贷款仍然是银行最好的贷款业务，安全性最有保障。

网文:中国商社的新开工已经到了极限。 关于房价是否还在上涨空之间，对于库存比率高、积压高的城市来说，这几年完全看不到上涨的可能性。

回答:中国目前正处于高速城市化进程中，而且吸收人口的是沿海城市带和内陆中心城市。 对于可以吸引新投资移民和外来移民的城市，商品住宅的年开工数为20-25，仍然是安全的。 近年来，国内商品住宅开工每年近15亿平方米，未来总量预计持续增长的空区间不大，整体稳定。