“温州房价26月连降背后：多个公司受互保拖累 实体经济空心化待解”

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经过记者徐杰浙江温州的拍摄报道

“近100个套房现货，单价16990元/平方米以下； 近50%的房源，单价17990元/平方米，约2/3房源，单价不超过18990元/平方米”，本月末，温州房企中梁房地产拟推出尚蒂公馆楼盘，低价风暴进一步折射出温州楼市形势。

相比之下，几年前温州市区的房价几乎都在每平方米3、4万元以上，而现在温州的“万元房”再现了市场。

楼盘卖不出去，普通楼盘下跌，温州楼市陷入价格战，面临巨大的库存不足压力。

11月18日，根据国家统计局公布的10月份70个大中城市住房销售价格波动情况，各城市新建商品房价格普遍上涨，与去年同期相比只有温州有所下降，跌幅1.5%； 与上个月相比，截至今年10月，温州房价连续26个月下跌。 不仅如此，新建住宅、新建商品住宅、二手房的价格各指标都最低。

与温州房价“持续下跌”密切相关的是温州实体经济空中心化和许多公司痛苦的相互担保风险。

楼市寒冷，资本撤出，供应中断，房屋被放弃，温州楼市将何去何从？ 那会给其他城市带来什么样的警告意义？ 《每日经济信息》记者将为你发表。

楼市:地王项目销路急剧下降

在温州经济的故事里，我们要谈的不是房地产，而是温州房地产。 温州本土大型住宅企业温州信赖房地产开发有限企业(以下简称信赖房地产) )旗下的两个项目，是不可避免的典型样本。

《每日经济信息》记者近日调查发现，房地产两个项目均存在销售不良、价格跳水现象。 在温州，越来越多的楼盘直接降价。

单价地王项目的销路不好

信赖广场是信赖房地产开发的温州城市地标整合项目，为浙江省住宅第一高楼，分为住宅和办公楼。 根据温州市房地产市场系统，该项目住宅部分年12月开盘时的平均价格为5.44万元/平方米。

“目前价格为每平方米3万5000元，优惠因支付方式而异。 单价最高时，曾达到每平方米6万元，一套售价最高可达亿元，最低可达数千万元。 ’11月24日，关于价格的变动，柜台的人说。

温州市房地产市场体系记录显示，今年以来，信任广场已有4次价格调整，最早的是2月25日，该项目8层和20层的销售单价为3万元/平方米左右，最近的一次是11月12日，据此次价格调整，为1001号房

尽管价格多次下跌，但温州市房地产市场系统显示，在信任广场的43套可预售房源中，截至11月24日，开盘2年来，已销售套数1套，已登记5套，共37套 在商业办公楼，434套可预售的住宅中，有283套处于公开发售状态。

“投资型办公楼(销售)还可以，但是纯粹的自家用的办公楼不太好卖。 生产型、制造型公司都选择在自己企业的地方工作，有点贸易型的人喜欢选择上海、杭州等城市。 ”信任广场开发商温州信任房地产开发有限企业相关负责人向《每日经济信息》记者进行了说明。

11月中旬，《每日经济信息》记者在信任广场工地看到，该项目的主体工程地下工程基本完成，工人们正在建设地上的幕墙等部分，但很少有人向卖场咨询购房事宜。

此外，可靠的不动产有可靠的原墅这一项目。 售价更高。 信原墅位于温州鹿城学院中路，据开盘新闻报道，年5月23日领取预售证，开盘均价为57230元/平方米。 日前，卖场销售人员介绍，该项目目前的销售单价为5万元/平方米，户型面积多为300平方米，开盘以来价格没有大幅下降。

但是，根据温州市房地产市场系统，可靠的原墅项目为573套套房，19套为非售房，223套处于公开发售状态，329套注册，仅售2套。

顺便说一下，年11月29日，信原墅项目所在地块正式出让，江苏省华城、中通置业、信家产等房企争夺。 最终，信家产以总额37.02亿元展开竞争，溢价超过90%，楼价达到37020元/平方米，成为年全国住宅单价的地王，至今仍仅略高于地块价格。

由于价格战，库存庞大

事实上，房地产的两个项目只是温州豪宅项目的缩影。 以鹿城广场为例，年价最高峰达到9万元/平方米，目前下跌到4万元/平方米左右的另一个典型项目——尚蒂半岛，价格从5万元/平方米降至3万元/平方米左右。 目前，这些项目中还有很多房源处于可销售状态。

越来越多的普通楼盘直接降价。 11月以后，温州城区德信泊林公馆、中梁公园天下和华鸿中央公园二期，新房均价分别为每平方米约15500元、18500元、19500多元，相继跌破2万元关口。

关于温州房价前后的差距，温州大学房地产研究所研究员于洋表示，湿地板块白金之家、尚蒂半岛、橡树岭当时的开盘价为每平方米3、4万元左右，但目前该板块万科黄金域的成交均价为24000元/平方。

随着接近年底，价格战争越来越激烈，开盘价一个接一个地下降。 “很多开发商拿地很贵，但开盘时价格接近或低于价格的项目也不少。 ”关于温州楼市目前的不自然，温州信任房地产副社长叶郎加对《每日经济信息》记者说。

与此同时，温州的房价面临着巨大的库存压力。 据温州房地产新闻系统介绍，截至11月24日，温州可售房源40687套，涉及477万平方米的销售面积。 根据三角洲房地产策划机构的数据，未来几个月内将推出200万平方米以上的新盘，以温州每年100万平方米的平均历史来看，完全消化至少需要6年左右。

在温州，炒面店的心态发生了变化。 随之，地产商的开发理念和操作方法也发生了变化，市场和节奏性更加凸显。 他们选择操作小组，更合理地安排棋盘等的销售。

《每日经济信息》记者在温州的采访中得知，即使市场如此，温州开发商仍在关注房地产领域。 叶郎加的心情可能代表了温州现在房地产商的一部分。 “房地产领域比制造加工业、对外贸易等以前流传下来的领域要好，后者受到了更大的冲击。 ”

(/S2 ) )住宅企业)出现疲软的相互担保破产)/S2 ) )。

随着温州房价的高涨，许多房企面临破产风险。 加速公司走向破产之路的，是为温州保住怪圈。

由于公司间的共同保证、相互保证，涉及到了越来越多的公司。 叶加表示，温州本地开发商多为当地财团组团，这种方法无疑是激进的，一旦出现问题，实体公司、房地产公司都难免会被相互担保所拖累。

另一家住宅企业陷入破产

11月的温州逐渐进入寒冷期，温州龙湾区上庄村委会斜对面，围墙内的地块放置了几年，只有空地上的杂草层出不穷。

此空地上拟建设的项目为“金域湾怡嘉锦苑”，开发商为温州中铁置业有限企业，土地性质为“出让”，土地面积1.5万多平方米，土地用途为“综合商住用地(住宅、商服)” 该项目建成后，共有4幢高楼，开发成88平方米至125平方米的精巧户型。

日前，记者现场采访显示，这块土地于2009年完成转让，但迄今为止只看到了少量施工完毕的水泥桩基。

这个项目为什么开工晚了？ 《每日经济信息》记者表示，“金域湾怡嘉锦苑”项目已经完成桩基工程，但尚未交付工程款。 另外，由于与建筑商的担保关系，开发者有诉讼，没有还债的钱。

记者了解到，2000年4月14日至2000年5月30日，温州中铁建设工程有限企业(以下简称温州中铁建设)因资金周转需要，向上海浦发银行温州分行借款7次，共计1亿2000万元。 温州中铁置业担保这笔借款，将“金域湾怡嘉锦苑”项目所在地块的国有土地开采权作为抵押物抵押给上海浦发银行温州分行。

但是还款期限到了，温州中铁建设没能如期还债。 年5月，上海浦发银行温州分行将温州中铁建设、温州中铁置业一起告上法院，法院审理判决，温州中铁建设偿还银行借款本金1.2亿元及利息，温州中铁置业承担连带还款责任，但判决生效后，两家企业均未按照判决履行还款义务。

去年12月31日，上海浦发银行温州分行向鹿城区法院申请强制执行，要求依法拍卖、出售抵押物。 兑现后，银行可以优先领取。 今年8月29日，鹿城法院计划拍卖，但鹿城区法院工作人员表示，《每日经济信息》记者表示，由于开发商目前申请破产，该项目的土地开采权拍卖已经被搁置。

互保怪圈

温州中铁运营商的破产风险并非一例。 在此之前，7月25日，温州市鹿城房地产开发总公司以资金无力承受债务为由，向鹿城区人民法院主动申请破产清算，温州市鹿城区法院正式裁定受理破产清算案件。

根据审计报告，截至去年3月31日，该企业总资产共计3亿8200多万元，债务共计3亿9100多万元，已经无力偿还债务。 办公楼也于去年10月被温州市中级人民法院强制拍卖，企业账户被关闭，无法正常经营。

事实上，温州市鹿城房地产开发总公司在当地曾是明星企业，先后垄断或合作开发建设了温州市丰收住宅区、吴桥一、二期工业园区、温州市人民中路八组团和飞霞南路改建区等多个项目。

和温州的铁置业一样，温州鹿城房创立企业最后走向破产之路，也是因为被卷入了相互担保之中。 温州市工商联房地产商会书记兼副秘书长卓学松向《每日经济信息》记者表示，温州鹿城房成立企业作为其商会联系公司，主要是受担保牵连，自身经营不善，负债累累，无力偿债。

温州法院网络数据显示，近年来，温州鹿城房开企向北京裕金房地产开发有限企业提供担保，致使法院承担2290万元债务，拖欠银行到期融资1741万余元无力偿还，施工单位巨额工程款1.7亿余元。

温州出现了另一座烂尾楼，如《每日经济信息》报道的温州平阳齐江“泰宇花苑”、海林轩等。

实质上，迄今为止温州许多实体经济的资金都是“大公司盖大楼，小公司炒房进入楼市，并为此埋下了‘地雷’。 数据显示，据2004年温州银行领域贷款统计，温州当年贷款资金大幅增加，增加的4成多进入房地产，温州多家实体公司也开始分得解雇房地产的资金。

到了2008年，温州有100多家规模的实体公司进入楼市，在实业资本的推动下，地王频繁出现，年温州市区新建商品住宅价格达到34674元/平方米，远远宽于北方。

实业:劳动力和投资的转移

年8月，是温州楼市值得纪念的月份。 温州楼市数据显示，8月全市商品房成交3321套，成交面积388475.56平方米，环比分别增长39.3%、42.9%。 这是今年1月以来，1月份成交再次突破3000套，这个数据让张军(假名)等待了两年多。

拯救不动产

张军是温州房地产领域协会的领导，也是当地开发商代表。 《每日经济信息》记者表示，从今年下半年开始，他多次以协会的名义“请愿”温州市政府，希望对目前楼市的调控政策进行“前后共20多次”的调整。

截止到今年7月，张军接到相关部门通知，他应邀参加7月24日的房地产建议座谈会，还参加的是温州市住建委的官员，是在楼市扎扎实实的实业企业的广告主和开发商代表。

会议上，被楼市套牢的多家企业广告主吐苦水，张军也重申了放宽限购的相关建议。 会议最后讨论的结果是，温州市住建委将向上级报告做出决定。 这次会议之前，新任温州市委书记陈一新在许多公开场合表示要把振兴温州实体经济放在首位。

8月6日，温州正式放宽限购令。 年3月14日以后购买一套住宅的话，从即日起( 8月6日)可以再购买一套。 然后，购买限制范围被缩小了。 即瓯海、鹿城、龙湾市区有房子的，不得在本区域购买，但可在辖区内的县级城市平阳、乐清、永嘉购买。 这些县级城市居民在本区域受到限制购买，但可以在温州市区购买。

管制政策“放松管制”后，温州楼市奋发图强，当月商品房成交出现了前面提到的美好数据。 温州当地一个领域协会的负责人认为，“这是为了救济开发商”。

一项数据显示，在“2009年浙江百强民营公司排行榜”中，与房地产相关的公司达到70%，年温州百强公司有一半进入房地产。

过去，房地产的快速盈利模式迫使许多民营企业广告主放弃实体经济，但现在温州试图通过拯救房地产来拯救实体经济。

实体经济救济

柳市虽然只是一个乡镇，但却是温州工业经济地图中非常重要的一部分。 这里诞生了正泰、德力西、天正、人民电器、华通等中国制造业知名公司。 现在也走在柳市町的主干道上，可以看到装着集装箱的卡车进出，但人流量已经到了前所未有的程度。

今年下半年以来，温州提出了“振兴实体经济”和“温商回归”两个战术要点，柳市也在积极推进，但现实中面临着许多问题。 其一，近年来，随着外国劳动者陆续回流，劳动力增量越来越少，另外，面对周边丽水、福建、河南等地的招商引资，一些公司已经有了搬迁的想法。

陈一新在15日召开的温州市委常委扩大会议上表示，温州稳定看好金融，金融业承担着重要而艰巨的任务，这是年内温州经济事业的要点。

“这样的快速发展还有很多不明确的因素，特别是公司资金链、担保链的风险仍然在蔓延，银行不良贷款率还在迅速上升。 ”陈一新说，要通过拆解研究，防患于未然，不要让年不良贷款率持续上升的现象重演。

据陈一新介绍，目前温州贷款明显不足，除去金融界承诺的800亿元贷款额外，目前还有240多亿元的缺口。

警告:扩张过快的房地产泡沫[/s2/]

温州房价连续26个月下跌，将成为中国楼市未来走势的预演，温州房价的下跌，会给中国楼市乃至中国经济带来什么警告？

叶加认为，温州房价“跳水”有一定的普遍意义，许多城市房地产扩张太快，楼市存在泡沫，但没有挤出来。

中国房地产业协会副会长朱中一11月20日在温州表示，这是温州房价合理回归的表现，由温州市场特殊性决定，以前的温州房地产市场投资投机成分较大，受楼市调控影响，因此投资诉求受到比较有效的抑制。

知名财经评论家郑荣华表示，温州因小商品、大市场快速发展的特色而被称为“温州模式”，但随后逐渐被以资本投资、民间借贷为主导的“新温州模式”所取代，许多民间业主从以前流传的领域转向资本投资行业，以前

在经济模式上，这是温州和前车之鉴。 “温州房价下降的基本原因是当地经济不景气”。 浙江大学经济学院一教授对《每日经济信息》记者表示，温州实体经济与房地产之间存在一荣一损的关系，经济受到严重打击，房地产市场衰退，房价下跌。

浙江省厚道资产管理有限公司的丁濬哲认为，温州具有特殊性，是典型的资本进口型城市，投资盈利，但费用温州高，温州当地房价等物价水平高，而温州当地民营经济10年前已出现衰退趋势，伴随着其他地方民营经济整体低迷， 他认为，温州经济处于被动水，资本回流成为问题，无法支撑当地的房价，豪宅价格“腰斩”。

丁俊哲还认为，与温州异常发达的民营经济有关，随着当前民营经济不振，以及近年来物价水平高企，人口净流入有所缓解，这样的费用结构决定了温州房价没有长时间上涨的基础。

华通机电集团企业董事长李成文认为，市场经济快速发展方向有温州模式为代表的民营经济和苏南模式为代表的集体经济两种，但温州经济目前的问题并不能证明温州模式不好，其模式仍以市场为资源配置

李成文认为，温州经济目前有必要单手拿实体经济，严厉打击不正当行为、虚假破产、资产转移、逃避废债等行为。

浙江省快速发展改革研究所所长卓勇良认为，温州经济对全国的警示还在于，在浙江这样一个改革领先、自然矿产资源相对匮乏的省份，何时改革晚了，自然资源约束就会加剧。