“北上深房产调控再加码 广州、杭州谁接棒？”

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经过记者顾家彦从广州出发

今年以来，中国许多房价上涨，北、上、广、深等一线城市发挥了上升作用，根据国家统计局公布的数据，截至9月，四地房价已达到去年同期的20%左右。 在这一背景下，先有提升深圳套房首付的“深八条”，之后北京、上海的“京七条”、“沪七条”迅速接力棒，一线城市的房地产调控再次得到加强。 广州和杭州也是今年成交量和成交价格上升较快的城市，谁是下一个出台调控政策的城市呢？ 种种迹象表明广州的可能性更高。

广州:新法规草案尚未批准/

随着北京、上海、深圳相继出台新的房地产调整政策，今年以来房价全国性上涨的广州何时出台调控新政，备受业界关注。 临近广州市国土房管局的一位业内人士向《每日经济信息》记者透露，广州房管局已经制定了新的监管方案，但尚待市政府批准，具体细节尚不清楚。

只看数据的话，广州控制新政策没有任何顾虑。 根据国家统计局公布的70个大中城市房价数据，9月广州房价比去年同期上涨超过20%，今年以来一直是全国城市之一。

为了抑制房价上涨的势头，广州市国土房管局于今年4月出台了空前严格的“限售”政策，规定房企项目申报价格过高不接受房管部门指导的，不发放预售许可证。 超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。 此后，许多楼盘采取“双重合同”的方法规避“双重限制令”，即通过剥离装修费用等策略，打破“限价”的困难。

尽管如此，广州仍然极难实现房价的调控目标。 据广州市国土房管局统计数据，广州今年9月新建住宅平均价格为15965元/平方米，比年14044元/平方米的年平均价格上涨13.7%。 按年初制定的房价管理目标15019元/平方米计算，意味着四季度广州新建住宅的平均价格必须下降很多。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“广州试图通过限购标志实现房价控制目标，但广州房价上涨势头太猛，调整后的官方数据仍超出房价控制目标，年初制定目标的可能性微乎其微。”

据本网报道，广州市市长陈建华日前表示，广州要实现今年的房价调控目标，压力很大，一方面要稳定房价，另一方面要增加中小户型的供应量，加大“三旧”改造的力度。 另一方面，发挥各功能区的作用，在萝莉控等新区，由于交通迅速化，变得更适合居住，在宏观上、政策上、行政措施上提供越来越多的中低价住宅。

合辉首席市场分析师黎文江对《每日经济信息》记者说。 “集中于提高目前公布的住房贷款的首付2套。 这也延续了今年年初发表的新国家五大规制精神。 但是，由于目前广州市场上盛行“两套合同”，装修合同中有一部分要么不贷款，要么办理最多3年的房贷，这已经等同于提高首付。 即使广州变相提高两套房贷首付

黎文江认为，广州有可能借鉴北京的方法，通过大量供应自住型商品房这样的新限价房，增加市场供应，来抑制房价上涨的压力。 如果实施，高端市场的限购政策将有可能部分放松，“高端有市场，中端有支撑，低端有保障”将真正实现。

杭州:在库存压力下控制的可能性很低/

与广州相比，杭州有10万套以上的库存压力，因此业内人士认为杭州有库存不足的压力。 因为这个杭州制定管制政策的可能性很低。

根据透明大厦网的数据，今年前10个月，杭州已经成交商品房71565套，超过去年同期的70109套。 其中杭州主城区储藏室突破5万套，创历史新高，杭州市储藏室达到历史前10.5万套。 这个数字超过了北京、上海、广州、深圳和南京。

目前杭州的保存面积超过1330万平方米，以10月杭州新建商品房合同均价14541元/平方米计算，市值超过1934亿元。 按照杭州市区年成交率84800套的销售速度，目前10.5万套的存量房全部售完还需要14个月。 前提是新的房源没有上市。

进入11月，杭州市各楼盘开盘步伐明显加快，据不完全统计，本月至少有50个楼盘推送新房源，其中20多个为首发新盘。 数千个套房集中进入市场，年末展开冲击性的“总攻击”，紧逼库存保持在10万套以上高位的杭州楼市。

记者从即将首次上市的新盘项目中获悉，考虑到年末的冲击压力，许多楼盘重视11月的开业。 万科旗下11月有几座大楼开业了。 有西庐和璞悦湾两个新项目和七贤郡的加劲。 其中西庐计划推出约200套大型住宅，璞悦湾也将推出近300套新建住宅，目前两个新盘的蓄客情况非常好，均有数百套意向客户。 吸引顾客的是湘湖壹号，这座豪宅大楼预定于本月16日开业，共发售40多家小摊和别墅，总额为1600万~2600万元，目前已预订近8成。

浙江省社会科学院房地产研究所研究员王永太在接受《每日经济信息》记者采访时表示，杭州房价已经进入稳定期，目前房价不会大幅上涨，而是维持水平，可能略有上涨。

王永太表示，杭州是人口流入型城市，因此新购房人数稳定。 从短期来看，杭州楼市成交明显活跃，成交量明显上升，但预计不会有突破性剧烈变化，10万套库存紧张，因此开发商以去库存需求为主。 中期内，房价有上升的压力。 如果用另一种市场措施抵消这种影响，从房地产税来说，以目前的政策力度，政策替代作用不大，市场调整更公平。

面对目前庞大的库存量，王永太认为房地产商不敢降价，一旦降价，很多购房者将观望，也不利于资金的迅速回收。 由于同业竞争和库存压力，房地产商也不积极涨价。