“万科拟30亿入股徽商银行 地产金融时代来临”

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经记者尚希罗碧出生于北京、深圳

6月公开表示“银行总是存在不安”的万科昨日表示，打算以30亿港币以上的价格买入在香港发行的ipo股票，预计将成为徽商银行的最大单一股东。 业内被视为纯粹的房地产企业进入金融领域的里程碑。

据《证券时报》快报报道，徽商银行董事长李宏鸣昨天在香港ipo投资者推荐会上表示，万科作为基础投资者介入对徽商银行来说是个好消息。 他还反映了中国巨大的改革趋势，表示在不同产业资本开始合作、城市化的大背景下，中部地区将是新的亮点，未来两家公司将有合作的机会。

许多香港金融官员在接受《每日经济信息》记者采访时表示，万科计划投入股票上市的商业银行表示，投资价值是万科需要考虑的第一部分。 此外，也不排除万科希望通过此次入股获得经验，为今后自己经营融资平台做准备的可能性。 在发布消息之前，万科并未对该入股计划发表评论，但记者在采访万科相关人士时，并未否认这些计划。

万科“战术入股”

“以前如果有人游说万科业务多样化的话，我回答说‘等我死了再说’，但是现在改变主意了。 不管是我死了，还是你们多样化了，我都要从骨灰盒下手干扰你。 ’这是王石年初说的话。

但现在，万科已经不得不走向“多样性”。 从今年内提到的“城市运营运营商”到现在计划成为徽商银行的第一大股东，万科发布了“天花板临近”的消息，但万科集团总裁郁明的布局无疑对未来房地产领域的增长乏力。 “这个信号对领域也有一定的影响。 3、5年后房地产市场恢复平坦，公司将如何发展？ 这个问题必须处理。 ”咨询总裁宋延庆对《每日经济信息》记者说。

万科的这个真正目的还不太清楚，只是用了“战术入股”一词，但在将房地产利润资金投向另一个垄断领域后，万科的触角已经完全进入了另一个行业。 cric研究中心的朱一鸣拆师昨天对记者表示，如果建立资金密集型领域，国内房企在房地产业务之外形成多元经营业务的比例不高，大多在领域内形成纵向一体化的多元经营。 “主要原因还是资金有限，公司无暇考虑其他事情。 但是银行是个例外，因为它有“投资小，见效快”的优点。 ”

这位拆迁师进一步指出，在万科的例子中，公司只需投资30亿港币以上就可以实现对银行的控股，不会给资产数千亿的公司带来压力，银行利润非常高。

万科成为银行的第一大股东在一定程度上可以为其融资提供便利。 在当前形势下，房地产商向银行贷款需要承担较高的资金价格，而且房地产的本质仍然是资金密集型领域，万科向徽商银行贷款可以分享其收益。 》中投顾问房地产领域研究员殷旭飞对记者表示，房地产商以股东的姿态介入银行领域的事情已经存在，但不是单一的最大股东。

“目前，在上市住房企业中，金融机构的股权准入率基本达到10%，但大部分股权准入率较小，对象集中在城市商业银行和农村合作银行。 ’宋延庆告诉记者，这样的银行资本金少，二三十亿就可以成立。 “房企也可以不花太多资金成为股东，入股后，高质量银行上市，资本金溢价倍增，收益率明显高于房地产投资。 ”

北京一家房企相关人士表示，接触到的房企迄今为止在中石油直属银行只投资了4，5000万美元，仅3，4年时间目前利润就上升到4亿美元以上。

房地产金融化趋势加速

记者大致梳理了目前上市银行的持股情况，其中中国泛海控股持有民生银行2.46%股份的鲁能集团持有交通银行0.77%的股权； 年9月，绿地集团通过增资控股成为盘锦市商业银行第一大股东。 但是，这些并未成为房地产领域进入金融领域的“里程碑”。

“由于这些公司实行多元化经营，集团的其他业务可与房地产业务媲美。 这是因为没有受到国家住房市场的管制。 ”朱一鸣告诉《每日经济信息》记者，对于纯房企业控股银行，国家监管部门一直严防死守。 “这也很好理解。 因为控制住宅企业的银行信用一直是控制住宅市场的比较有效的手段。 ”

经过一段时间，这几年严格的限贷、限购的实施效果表明，房价调控最终将通过“疏导”的供给而不是“严重拥堵”的诉求来实现。 基于这种观点的转变，监管层在此期间发出了住房企业上市再融资解禁的信号，目前正在向万科控股银行“放开闸门放水”。 ”朱一鸣补充说，迄今为止，房企的快速发展在很大程度上依赖于与银行的关系。 因为银行一直为开发商买土地和房地产开发提供贷款。 它还涉及向开发者的顾客提供贷款。 “有了自己的控股银行，房企的处境将得到大幅改善。 对于购买本公司产品的顾客，万科可以通过徽商银行办理贷款，创造公司销售的核心竞争特征，大幅提高公司的流动资金。 ”

高和投资金融分析师李慧中表示，万科的入股徽商银行反映出房地产金融化趋势越来越明显。 “一直以来开发商和银行的合作都是通过贷款进行的，相对来说便利性会稍差一些，但如果成为某银行的控股大股东，无论是资金来源还是理财产品的发行都会变得方便，银行授信也有趋势。 ”

李慧中告诉记者，今年以来，房地产领域的大趋势是直接融资上升。 “华润信托就是一个典型的例子。 以前是发行固定收益的债务，现在直接向项目企业投入资金进行同权投资，有点能动的管理。 ”

为了拓宽新的融资渠道

据高和投资监测，房地产公司融资以银行贷款为主的间接融资为主，但8年来房企直接融资增长了6.5倍。 这表明住房企业直接融资越来越成为趋势。 ”。 李慧中进一步指出，从未来的快速发展来看，基于之前流传下来的房地产股、债券(包括海外发行)的发行，房地产公司探索并快速发展新型证券化和类证券化融资形式，房地产领域的并购、战术投资的引入等将继续提高直接融资的比例。

万科认购徽商银行的举动除了被解释为赚钱的投资行为外，越来越多的人倾向于认为这是万科拓展新融资渠道的尝试。

财富资本首席执行官黄立冲在接受记者采访时表示，房地产领域具有很大的金融性，“此次万科的认购也是获得低价融资的一种方式。 目前内地融资还有很多局限性，有一个银行平台会很方便。 ”

郁亮今年6月在西安向媒体表示，万科是领域现金最多的。 万科昨日公布的三季度新闻显示，截至9月底，万科持有的货币资金达到370.6亿元，与中期基本持平； 负债率为39.90%，比中期时下降1.58个百分点。 但其借款金额并不低，短期贷款和长期贷款分别为121.35亿元和266.62亿元。

“银行贷款在内地所有融资渠道中价格较低，如果不能从其他银行获得贷款，则很容易从入股公司获得低价资金融资。 万科每年都要通过发行信托和企业债务来补充资本，相应地价格很高。 ”。 黄立冲说。

郁亮对外表示，万科积累资金是为了融化越来越多的钱。 但是，这些融资渠道的价格差异很大。 中国指数研究院年初发布的《中国房地产公司融资价格专项研究报告》显示，据不完全统计，万科共发行11个房地产信托产品，融资额达73.29亿元，在大型房地产商中是发行量和融资额最高的，信托产品平均利率为8.56%。

“将来民间资本进入的机会越来越多，万科通过徽商银行上市、进入董事会的机会，就会在万科积累经验，也有利于之后的经营。 ’香港投资银行家温天纳认为。

“公司的控股保险、银行等金融机构一直是趋势。 从上市公司的监管角度来说，必须考虑其公正性，但从实际操作来说，银行向自己的股东融资无疑更为宽松和容易。 ”。 黄立冲对记者说。