“广东海岛开发现状调查：地产商的崎岖“岛主梦””

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经过实习记者罗碧深圳、惠州、珠海的摄影报道

成为“岛主”的梦想，是为了寻求环境优美、与陆地风景完全不同的海岛，在年国家海洋局公布中国首批176个可开发利用的无居民海岛名单前后达到高潮。 但是，时隔约两年，怀有“岛主”梦想的公司和个人发现，在短时间内将这个梦想变为现实并不容易。

深圳市海洋局海洋管理处近日证实，深圳计划编制《深圳市海岛保护与利用规划》。 根据《每日经济信息》记者从广东省海洋渔业局获得的独家信息，广东省制定了海岛开发与保护相关条例，近期将对外公布。

年国家海洋局公布的首批176个无可开发居民海岛涉及海南、广西、广东、福建、浙江、江苏、山东和辽宁8个省区，其中广东省进入海岛累计60个省份，数量居各省之首。 在广东省范围内，位于珠江三角洲的滨海之城惠州、珠海、深圳分别被列入7个、8个、3个海岛。

“海岛梦”寄托在被指定为旅游娱乐用途的海岛上。 在有“百岛之市”的珠海，六个无居民海岛被指定为观光娱乐和观光交通用途，惠州有五个可用于观光娱乐用途的海岛，深圳只有一个。

最近，我访问了这三个城市，发现大部分海岛开发没有什么进展。

但是，针对这种情况，8年前获得海岛聘用权的未列入开发利用名单的珠海横山洲岛项目，起初是进行填埋面积约为原海岛面积3倍的相当“激进”的动向。

第一个可以开发无居民海岛的例子:

珠海:万山三岛录取权两年未被承认

暑假里，尽管烈日炎炎，珠海香洲区情侣中路的香洲港却挤满了想出海的游客。 从香洲港乘班船出海，到达桂山岛、外天仄岛、东澳岛及担杆岛等已初步开发的海岛，前往上述各海岛的班船每天开2~4班。

根据年公布的“珠海市海洋功能区划”统计，珠海有190个海岛，面积达314.39平方公里。 其中，无居民海岛117个，面积达261.7平方公里。 无居民岛主要分布在7个列岛群，有以桂山岛为中心的岛群、万山列岛群、外屈仄西南海域岛群、担杆列岛群、佳鹏列岛群、三门列岛群、高栏岛群。

名单公布后几天内，珠海市海洋农渔水务局海域海岛管理科长廖加亮在接受媒体采访时表示，已有4家机构就8个无居民海岛进行了咨询。

最近，廖加亮接受《每日经济信息》记者采访时表示，珠海无居民海岛开发速度慢，考核速度慢，暂时还有越来越多的新闻不明朗。

3海岛评选均未实质性开发/

根据“珠海市海洋功能区划”，珠海190个海岛中有90%分布在珠海东部。 其中，1998年经广东省政府批准设立的我国第一个地方性海洋综合开发实验区珠海万山海洋开发试验区内所辖海岛106个，所辖海岛陆地面积达80多平方公里。

万山海洋开发试验区经济快速发展局局长匡澍向《每日经济信息》记者表示，万山区入选后年内首次开发利用海岛名录的无居民海岛有3个，包括二洲岛、三角岛、小蜘蛛洲，但这3个海岛目前未进入实质性开发阶段。

据介绍，在首批可开发利用海岛名录公布之前，小蜘蛛洲、三角岛已经于年6月进行了生态恢复试验。

“国家宣布可以开发利用无居民海岛名录后，我们还对万山区内的三个海岛做了大量工作。 特别是小蜘蛛洲岛，但在省内一直没有得到批准。 关于不被批准的理由，我不知道。 ”匡澍说。

初步表明，小蜘蛛洲岛自2009年被列入生态恢复试验后，由北京中联亚房地产开发有限企业负责开发。 “小蜘蛛洲岛的面积、价格已经得到批准，如果批准通过，开发商支付土地出让金，那么这个海岛可以说是由中联亚开发的。 但是，现在还没有到那一步，没有得到批准。 ”澍说。

不愿列举北京中联亚房地产开发有限公司名字的人士，据本报记者采访，目前该项目前期规划和编制工作已基本就绪，正在等待政府批准。

位于珠海香洲东南部36公里的小岛，由于长期作为石场开采，根本不存在海岛东南部的植被，大片岩石裸露风化。 根据最初的计划，在保护和完全的原始生态的前提下，平整，改造成休闲会。 根据小蜘蛛洲岛修复利用的初步规划草案，海岛东南部被破坏的岩石区域计划改造成生态高尔夫球场； 在岛西岸建设28个专属会所的岛中心部分建设多功能会所，作为建设面积达1万平方米的辅助设施，计划填埋在小岛细洲湾建设高级游艇码头和游艇俱乐部的30公顷，为保护开发计划预约空之间

年4月，万山区海洋局委托中国科学院南海海洋研究所编制的《珠海市小蜘蛛洲岛保护与利用规划》通过审核，《珠海市小蜘蛛洲岛开发利用具体方案》和《珠海市小蜘蛛洲岛录取项目论证报告》也已定稿，并提交广东省海洋渔业局。

二洲岛等地应以修复为主/

面积超过8平方公里的二洲岛是珠海市第一个在无居民海岛中面积最大的海岛，由于该岛野生猕猴数量众多，1978年被指定为广东省濒危动物保护区。 另外，和位于棹列岛的岛屿一样，位于棹列岛中部的二洲岛富含国家二级保护植物罗汉松。

关于这种海岛的保护开发，匡澍认为修复是最重要的，之后才是开发。 澍先生说:“其实在政府看来，我们不太希望房地产企业介入海岛开发。 海岛开发目前的重点还是在旅游上，或者说是一点能源项目。 没有居民的海岛与有居民的海岛不同，国土部门不能介入。 如果进行房地产项目，开发后的房地产证书是如何取得的，现在还没有规定。 而且，地产开发建设具体由谁管理，规划部门、国土部门是否介入，现在已经没有一般的了。 ”

在海岛保护和开发纲领性文件《中华人民共和国海岛保护法》中，第三十五条规定，在依法开展旅游活动没有明确居民的海岛及其周边海域，不得建设居民定居场所，或者从事生产性养殖活动。

关于上述海岛尚未得到批准的原因和之后的进展情况，这个人说不方便透露。 匡澍说，按照规定的手续，珠海市的手续已经结束，但对于为什么省政府不批准，匡澍表示“不清楚”。

第一个可以开发无居民海岛的例子:

惠州:大辛甲岛获得录取权后8年未开发

除珠国外，同为广东省海岛大市的惠州市在年开发利用发布无居民海岛名录后，也吸引了几家有意向参加海岛开发的公司。 其中包括对惠东附近的坪帕仔岛有投资意向的中航地产股份有限公司。

但是，中航地产惠州企业的谢在接受《每日经济信息》记者采访时表示，年企业确实有意向海岛开发，但目前没有取得任何进展，“我们也满脑子。 ”。

与没有开发采用权的开发商相比，有意愿、有勇气、顺利获得海岛开发权确实不容易，但较早获得海岛开发权的“岛主”们，海岛开发之路也不顺畅。

海岛开发的具体行动很少/

近年来，为了开发观光地的房地产商纷纷掠夺惠东巽湾。 远离巽寮湾，第一个被列入可开发名单的无居民海岛坪帕仔岛、桑洲也成为这些地产商不想错过的机会。 年，据媒体报道，这两个海岛的意向购买者分别在逊寮湾

在“抢滩大战”中展现了积极的中航地产和金融街控股集团。 除上述两个海岛外，惠州其他五个首批入选名单的无居民海岛位于惠州市大亚湾区。 消息称，一年一度有一家企业表示愿意申请开发虻仔洲。 这里计划投资大型游艇产业和海上观光园区项目，预计投资40亿元。 但是，这个项目和之前有很多“意向”的项目一样，现在也没有进入实质性的开发阶段。

大亚湾区旅游局副局长黄胜在接受本报记者采访时表示，确实有意向进入海岛开发的公司，但很少有具体行动，大部分投资者对海岛开发的前景表示怀疑。 从政府层面来看，黄胜表示，当然希望海岛开发早日举行，但光靠旅游部门并不容易。 “海岛的开发权由海洋局管理，招商局统一，规划建设涉及岛屿规划局和居民局，项目论证必须经过发展改革委员会。 只有这些部门合作，才能快速发展。 ”

大亚湾区管委会有关负责人向记者表示，海岛开发进程比较繁琐，国家有非常详细的规定，在此前提下，必须符合全省规划，符合当地规划。

“国家对海岛开发规定很严格，开发某海岛需要公司做好海岛总体规划，然后分阶段报批。 但是，条件相应较高，例如普通海岛为了生态修复有很大的面积，很多想进入的公司会自动退出。 ”

惠州市海洋渔业局海域和海岛科在接受本报记者采访时表示，目前广东在无居民海岛开发方面还没有动静，“上面相关政策配套措施不完善，下面也有动静很不方便。”

大辛甲获得录用权后8年未开发/

另一方面，早日获得海岛开发权的“岛主”们，海岛开发的道路怎么样？

在惠州市大亚湾区澳头镇的渔夫码头，停着多艘等待游客出海的游艇。 船东记者表示，游艇前往大亚湾区第二大海岛辣甲需要30分钟左右，往返费用最低500元。

面积达到2.64平方公里的大辛甲岛距离澳头港和中海壳牌项目只有10海里左右，以前为军队驻扎在要地，后来成为惠阳渔业局下属的咸鱼收购、加工基地。 1998年，惠阳区、大亚湾旅游部门将大辛甲岛作为旅游景点正式向游客开放。

截至2004年12月30日，惠州市惠阳区土地交易所以4493.4万元挂牌出让大辛甲岛西南部37.4万平方米土地(不含军事区)。 但是，根据《无居民海岛保护和利用管理规定》，无居民海岛主管部门必须是海洋管理部门，在有关部门的干预下，惠阳区国土部门主办的首次拍卖很快中止。

7个月后，大辛甲岛的录取权再次挂牌出售，拍卖主体改为惠州市海洋渔业局。 此外，出售面积从此前的37.4万平方米缩小为36.4万平方米，用途为旅游、商住，采用年限为50年，挂牌起步价为4500万元，比首次确认的挂牌起步价4493.40万元增加6.6万元。 另外，不一次性重复征收海洋资源补偿费300万元。 最终万科获得了大辛甲的录取权。

但是时隔8年，大辛甲岛的设施几乎是万科2005年接手之前惠州市经迪育乐有限企业投资500万元建设的游乐园设施，没有进一步开发。

2009年2月，惠州市规划建设局网站公布了此前通过的《大亚湾大辛甲岛西南部控制性详细计划(草案)》。 根据草案，规划管理人口5550人，规划区总用地面积36.445公顷。 大辛甲岛的土地用途主要是酒店、度假、商业服务用地、公共市政配套设施和公共绿地。 根据该草案地块指标控制，23.893公顷土地被用作旅游、商业金融业用地，容积率为0.97。

关于海岛开发最难处理的供水和供电工程，该草案考虑使用两条海底供水管道从深圳引水为第一供水源，使用海水淡化解决设备解决海水，提供部分用水。 电力供应方面，计划从深圳市电力局使用10kv海底电缆引水，作为岛上的主要供电源，以柴油发电机组为备用电源。 另外，将小型(微型)风景互补型发电系统作为补充来考虑。

另外，大辛甲码头最近为客流量、货运结合，日前作为客运专用码头，计划在码头建设3000平方米的广场。 根据计划，岛内交通以步行为第一特色的环礁路为主线。 另外，建筑面积达到4100平方米的污水解决工厂也将建成。

关于完成这些项目所需资金，根据惠州市2007年全市旅游实务会议提出的相关数据，万科拟向大辛甲岛投资10亿元，开发中式“马尔代夫”，有直升机通航，实行半封闭服务

但是，在2009年制定“抛头露面”计划后，关于大辛甲岛最新开发进展的信息就变得明朗了。 黄胜告诉记者，万科接手了大辛甲，一直没有开发。 “从6月26日开始封锁岛屿，通知我们将停止接待游客。 因为会开发原因，但是不知道具体什么时候进展。 ”

黄胜表示，大辛甲目前上岛票价30元，经营方希望上调至80元。 “我们不太同意。 一个是接待的条件，另一个是因为涉及涨价的部门很多。 并不是我们计算出来的”。 黄胜先生说，现在大辛甲岛有沙滩，有简单的海水浴场和游乐园等设施。

深圳万科房地产官员对记者表示，目前大辛甲项目没有最新进展，没有进一步开发的原因和下一个计划，这个人还不清楚。

未列入可以开发无居民海岛的首例:

珠海横山岛:填埋面积约为原海岛的3倍

与大辛甲岛同年通过挂牌转让，位于珠海的横山洲岛似乎多为“高次谐波”。 年填埋面积达到海岛面积的近3倍后，根据转让条件，必须提前建成连接横山洲的跨海大桥，今年5月确认开工。

2005年7月，在大辛甲岛的首次拍卖因转让主体争议被取消，至变更拍卖主体的第二次拍卖期间，总面积约5.73万平方米的无居民海岛横山洲岛由珠海市国土资源局拍卖，珠海汉业贸易有限企业以1.1344亿元获得横山洲岛。

根据当时的拍卖公告，横山洲与珠海市海滨游泳场隔海相望，与内陆的距离不足500米。 该海岛容积率小于3，绿地率超过50%，建筑面积小于15%，规划用途为酒店、住宅和商业，分别对应转让年限为50年、70年和40年。

拍卖时，珠海市国土资源局因涉及多项敏感政策，密切关注横山洲岛的出让，规定酒店建筑面积必须在该项目的总面积的60%以上。 另外，为了方便开发商办理开发手续，珠海市国土资源局要求竞标者建设连接横山洲的跨海大桥，将“海岛”改为“洲”，开发建设主体项目。 但是，该项目没有出现在年初的无居民海岛名单上。

最近，在珠海市情侣中路洲仔海龙洲湾花园附近的堤坝上，看到堤坝被隔板挡住。 隔板显示，厂房计划建设横山洲岛联络桥项目，需要关闭一年，项目已得到珠海市住宅和城乡规划建设局批准。 根据现有资料，该桥梁全长480米，桥宽21米，总投资额8618万元。

相当于堤坝建设时间，记者从今年5月发布的工程招标新闻获悉，超白金五星级酒店横山洲酒店年7月建成，总建筑面积约7.06万平方米，新建价格6.3亿元，年12月竣工，建成后可提供500间客房。

到目前为止，横山洲岛的开发已经做了越来越多前期的“基础性准备”。 年，据媒体报道，从2007年4月开始珠海汉业围绕横山洲岛填海，到2009年填海面积达到15.45万平方米，接近原海岛面积的3倍。

根据世联地产珠海横山岛项目房地产快速发展建议，该项目计划以高层公寓类住宅为主，在合适的地方配置少量别墅类产品，后期安装全复式空中别墅。 其中，联排、独栋建筑面积达0.5万平方米，空中别墅和高层占25.5万平方米，酒店式公寓占2.2万平方米。

“2009年《海岛保护法》出台之前，国家对海岛保护和开发的法律基本上都是空小白，各地根据当地情况想点办法开发海岛。 但是，一些不妥当的方法给岛上造成了不可挽回的损失。”珠海本土房地产开发商在接受记者采访时表示。

万山区经济发展局局长匡澍表示，该项目不属于万山区，鲜为人知。 但是，在与记者的交谈中，匡澍始终强调海岛开发一定要有区域性的理由，他说:“要根据海岛的现实情况进行开发，海岛的开发投入大，容量有限，并不是所有海岛开发都是好事。 为什么国家海洋局要把开发无居民海岛的权利掌握在自己手里？ 因为需要统一的管理。 岛上的生态很脆弱，一旦被不合理开发，要恢复原来的样子就不容易了。”

专家的建议

海岛开发预期规则完全将迎来未来五年或黄金期

和黄胜的看法相似，匡澍也认为还没有海岛可以称之为“样本”。 关于居住在昆仑东澳岛的格力集团旗下格力海岛投资有限企业负责开发的“玲燾海岸”项目，匡澍说该项目的前期计划很好，但至今仍不能说成功。 “因为还没有运营，所以运营之后可以看项目能否成功。 ”

年4月，格力集团旗下珠海格力海岛投资有限企业以底值1140.88万元成交总额，东澳岛南沙湾西北侧、东南侧、东澳湾地区，总地块面积达到3.78万平方米。 按照计划，项目分三期开发建设，第一期工程计划投资9亿元，包括超五星南沙湾酒店、五星精品南沙咀酒店、10万平方米南沙湾海滩景区改造工程。

《每日经济信息》记者在东澳岛格力南沙湾项目现场看到，计划于今年年初和今年5月1日开业的南沙咀酒店和南沙湾酒店目前正在施工阶段。 拥有69间客房的南沙喷嘴酒店和拥有287间客房的南沙湾酒店隔着南沙湾相望。 南沙喷嘴酒店位于峭壁上，可以俯瞰海水； 南沙湾酒店与南沙湾相邻，一开门就可以享受沙滩。 现在对外开放的南沙湾沙滩很受欢迎，很多游客都到这里游泳。

现场工作人员向记者介绍说将于今年年底或完成。 根据此前的信息，酒店建成后，负责运营的是美国豪生集团。

开发需要长期计划/

三门岛投资者王树春表示，海岛建设价格是陆地建设价格的3倍。 澪表示，由于建筑材料都需要从陆地运输，该海岛的开发价格比陆地高30%~50%，从运营价格来看，“比如酒店开业需要大量淡水和电力供应，这部分运营价格比陆地高得多。”

黄胜在谈到开发有居民的海岛和无居民的海岛时表示，由于有居民的海岛有原岛民，政府将建设码头、道路、供水设施等公共基础设施，但没有开发无居民的海岛，基础设施的建设也依赖市场开发主体，“投资高

国内知名文化和旅游学者鞖钰认为，无居民海岛开发的主体不是一个政府，而是市场，政府首先采取的是诱惑性模式。 但他认为，开发价格高、项目价格回收慢对海岛投资者不是大障碍，“想进入这个行业，风险承受能力很高”。

基于海岛资源的特殊性和过去的经验，匡澍认为海岛开发必须在强有力的政府支持下进行开发，需要长远的规划。 大亚湾区管委会的相关人士也表示，海岛开发应该纳入当地的总体规划。

但是，鞖钰认为将海岛纳入区域规划是引起许多问题的原因。 “岛屿被拍摄，政府已经收钱了，所以不要再管制和列入整个地区的计划，把各个岛屿作为自由的岛屿拿出来，尊重海岛的法律关系对政府来说很重要。 ”

期待细则的制定/

目前，国内除2009年底颁布的《中华人民共和国海岛法》外，没有专门保护和开发海岛的条例。 惠州市海洋渔业局有关人士表示，《海岛法》只是从宏观层面上稍微证明了海岛开发，具体实施细则目前各省市还没有制定，在实际工作中会遇到很多障碍。 2003年，惠州曾颁布《惠州无居民海岛及其周边无居民海岛开发管理暂行规定》，该相关人士表示，《海岛法》颁布后，该《管理暂行规定》被废止。

经查询，今年6月1日起正式发布了《浙江省无居民海岛开发利用管理办法》(以下简称《管理办法》)，这也是全国第一部规范无居民海岛开发利用活动的省级政府规章。

对于获得海岛聘用办法，为了防止权力寻租，《管理办法》作出了比《海岛法》更确定的规定。 方法规定，浙江省内旅游、娱乐、工业等经营性用地无居民海岛聘用权，应当通过招标、拍卖、挂牌等方式取得，最高聘用期限不得超过50年。 根据《管理办法》，意向者可以向海岛所在地的县(市、区)海洋主管部门提出申请，并提交申请书、包括开发利用在内的具体方案等。 县(市、区)海洋主管部门应当配合有关部门制定无居民海岛录取权征集的具体方案，报有批准权的人民政府批准后实施。 并且，拍摄的具体实施方法也将于近期公布。

另外，预计至今为止各种手续过多、复杂繁琐的局面也可以应对。 年11月，以2000万元取得象山公羊屿岛50年聘用权的宁波高宝投资有限企业总经理杨伟华此前接受媒体采访时表示，公羊屿岛海岛证于今年3月才收到。 杨卫华说，在陆地上开发差不多一样的土地，所需手续半年就差不多可以完成，但是海岛手续需要审批的机构很多，比如一个计划，浙江省相关部门审批通过后，象山县相关部门需要审批。

《管理办法》规定了审查期限，确定了海洋主管部门应当自受理无居民海岛开发利用申请之日起30日内提出审查意见，并报省人民政府审查。

另外，《管理办法》规定，海岛3年内未开发的，经县级人民政府提出，省人民政府可以依法收回录用权。 通过招标办法取得聘任权后3年内未开发的，可以按照合同约定解决。 针对海岛“流转”问题，《管理办法》规定海岛聘用权可以依法转让、抵押、出租。

今后五年海岛开发将迎来黄金期/

戴利经济信息记者致电广东省海洋渔业局，询问珠海、惠州海岛批准缓慢的情况时，内部人士回答不评论具体项目进展，但表示:“目前正在制定海岛开发与保护相关条例，近期将对外公布。”

深圳市海洋局海洋管理处副调查员罗志伟近日也向记者表示，深圳计划编制《深圳市海岛保护与利用规划》，将对各海岛开展开发潜力和价值判断，年内完成15个海岛的名称标识设置。

国家海洋局珠海管理处办公室主任曾主任接受本报记者采访时表示，在国家层面，对海岛开发一直处于积极探索阶段，“今年海洋局也进行了重组，是为了理顺各涉海部门的权责，更好地推进海岛海域的保护和利用。”

7月9日，中国政府网发布了经国务院批准的《国家海洋局首要职责的内设机构和人员编制规定》，大大扩充了海洋局的权限和编制。

根据新的国务院机构改革方案，国家海洋局以原国家海洋局、中国海监、公安部边防海警、农业部中国渔政、海关总署海上缉私警察为基础进行重组。 方案应进一步加强海洋综合管理，统筹规划和强调海上统一执法。

裴钰认为，在国家法律进一步完善、社会诉求不断增加的背景下，未来五年海岛开发将迎来黄金快速发展期。 “对海岛开发、包括海岛开发在内的其他文化、旅游项目、养老项目感兴趣的产业资金将越来越多。 海岛开发将在下一个时期进入资本时代，不仅作为商业开发，还将进一步发挥利用海岛避税、担保、融资的功能。 ”