“河南“大力”微调楼市 再试中央底线”

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经过记者胡健高翔从北京、上海出发

在许多城市进行房地产市场微调后，河南近日出台了“大规模”房地产市场新政，受益者不仅包括购房人，也包括开发商。

昨天( 6月25日)河南省人民政府网站报道，该省住房城乡建设厅、发展改革委、国土资源厅、人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银领域监督管理委河南监管局等6部门联合发布了《关于支持房地产稳定健康快速发展刚性诉求的若干意见》(以下称“

“《意见》中有一个亮点，就是提出支持大众购买套房的具体措施。 简而言之，符合条件的大众购买首套房，银行必须实行优惠利率。 ’昨天上午，河南省住建厅相关负责人告诉《每日经济信息》记者。 根据《意见》，符合条件的居民购买首套房后，银行将给予基准利率下调30%的折扣。

连锁房地产研究部的陈雪对记者说，从文案来看，河南此次缓步力度强于以往进行微调的城市，如果不被叫停，很可能会导致其他省市的跟风。

亮点:第一套房认房不认贷

《关于支持刚性诉求促进房地产稳定健康快速发展的若干意见》提出各银行领域金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。 名下(包括房主、配偶、未成年子女)无不动产登记购房，视为首套房，金融机构应基于风险收益平衡，基本给予基准利率30%幅度以内的优惠。

这意味着，无论是否有住房、是否利用银行或住房公积金购买住房，只要当前家庭名称中没有不动产登记，都可以享受首套房的信用和公积金优惠政策。

“自从国家严格调控房地产以来，认住房、认贷款是普遍的标准，如果以前有贷款购房的记录，无论现在名下是否有房产，都会被视为套房或套房居多。 ’陈雪解释说，这是因为河南新政对诉求的刺激作用很大。

伟业我爱我家集团的胡景晖副总裁。 我认为这次河南新政最大的亮点是在一定程度上打破了“认房认贷”的藩篱。

据他分析，迄今为止，各地受到比较严格的“限购”、“认房认贷”政策的束缚，除了拒绝合理改善性的诉求外，由于最初运营商的人群比较有限，这种诉求也是刚需。

关于成交量和对房价的影响，陈雪表示，从河南强力推出新政的措施来看，该省楼市势必不景气，这一政策短期内不会对房价造成波澜。

《意见》规定，各地要降低住房公积金贷款门槛。 目前，河南职工申请住房公积金贷款，要求连续存款12个月，首付为住房价款的30%。 将缴纳期缩短为6个月，首付比例降至20%以上，帮助员工购买90平方米以下的住房。

划算:为开发者“解渴”

事实上，河南楼市新政是一系列拳头。

例如，鼓励银行领域的金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产公司融资，建设中小型、中低价位的普通商品住宅。

另外，河南要求金融机构进一步完善房地产信用风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目最低资本金比例在20%以上执行。 对于中小户型、中低价普通商品住宅建设的出让土地，开发商竞买土地保证金的比例按国家规定的下限20%执行。

《意见》要求有关部门进一步简化90平方米以下中小户型、中低价普通商品住宅开发项目的审批环节，提高工作效率，缩短审批时间，协调处理开发建设中的水电组合、住宅征收和资金紧张等问题。

对未建设、已建成、未销售的普通商品住宅项目，采取开工促进、上市促进措施，促使房地产开发公司加快项目建设和销售。 房地产公司投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%，物业管理部门应当提交商品房预售许可证。

北京中原市场研究部总监张大伟告诉《每日经济信息》记者，河南的政策以鼓励真实的自营和中小户型为首要出发点，但从目前的市场情况来看，实际作用无疑是一定程度上的放松管制。 普通商品房资本金按下限执行，也缓解了开发商的资金压力。

《意见》还鼓励各银行领域的金融机构合理延长房地产开发公司的贷款偿还期，在现有基础上延长三个月。

但是，一位负责工商银行河南省分行住房贷款业务的人告诉《每日经济信息》记者，通常在文件下发后，相关部门会与银行协调执行优惠利率。 “到目前为止，该部门的人没有和我们进行协调。 贷款最多只能降低10%的基准利率。 ”

此前，位于广东汕头的华兴银行宣布，在央行降息后，对符合一定条件的客户，套房贷款利率波动区间下限可降至基准利率的0.7倍，但必须满足两个条件。 一是购买第一套普通住宅，覆盖型建筑面积不超过90平方米。 并且符合该银行的个人金融信用条件和综合得分达到100分。

工商银行相关人士对记者表示，“《意见》的表述是‘基准利率将降至30%幅度内’”。 那时，如果实际执行的话，所有银行一律七折的可能性很低。 否则，如果贷款利率还没有5年期的存款利率高，存款利率就会相反。 我个人认为，在房价依然高企的背景下，贷款利率略有优惠，对住房市场的刺激有限。 ”

“与以往芜湖等地的购房补助政策相比，河南的政策确实更经济。 ’陈雪说，利率折价和缓解开发商资金价格是放宽房地产政策最有效的措施。

后续:或引起各地的追随

河南省的方法，是被中央政府阻止，还是被其他省市追随？

在上述行业研究者看来，停止并不是不可能的，但是相比之下，政策被实施，被各地模仿的可能性更高。

“合理的改善类购房诉求也是刚需，通过政策微调释放这种诉求，不仅可以缓解目前楼市诉求不足的瓶颈，拉动内需，改善类人群销售的房源也可以满足二手市场中低价中小房源短缺的烦恼。 ”胡景晖说。

他认为，“只要没有房间，就视为首套房”的方法可供目前一线城市和部分二线城市的地方政府参考。

“从目前的市场情况来看，河南政策执行的可能性非常大； 从政策的出发点来看，确实是出于鼓励真正的自住和中小规模商社建设的立场。 ”张大伟持有同样的观点。

张大伟说，地方政府放松楼市调控的意愿很强。 最近，改革委、银监会、央行、住建部等重申了管制，但本轮管制从开始到现在，中央坚决执行楼市管制，地方政府微调管制的情况仍在持续。 特别是最近整体经济疲软，地方微调的“小动作”越来越突出。

住部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，经过两年多的房地产调控，投机诉求基本被挤出市场，房价涨幅得到控制。

一方面是中央高层频繁造谣放松管制，另一方面是各地楼市成交量明显上升，客户对政策走向越来越困惑。 但有一个事实是，在限购最严格的北京，5月迎来了楼市成交高峰，新建住宅成交量创16个月来新高，恢复到调控前水平。

张大伟的解体表明，目前市场对放松管制的期望非常大。 一旦政策松动被证实，市场对政策的了解也会很快转变为购买行为。

陈雪表示，河南省这样的“大尺度”微调，虽然在“限购”上没有大幅突破国家底层，但会延长对房地产市场和开发商的调控作用周期，淡化房企整合和淘汰。