“马光远：严查房地产信托是与高房价决战信号”

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马光远(经济学家)

与媒体报道对比，绿城企业21日晚表示，一、企业目前未收到任何监管部门的调查通知。 二、企业目前开展的信托业务均符合规定三、企业资金财务状况稳健正常。 不管绿城企业是否被调查过，但从绿城企业的声明中至少可以看出，绿城企业确实是通过信托的方式筹资的。 此外，绿城中期报告显示，截至今年6月底，集团通过信托贷款共筹集33.24亿元，期间内涉及信托贷款还款的达25.04亿元，其杠杆率达到163.2%的惊人水平。

事实上，今年5月，银监会要求控制房地产信贷规模。 坊间一时流传着银监会停止房地产信托的消息。 据不完全统计，今年上半年，包括保障房信托在内，共发行了536种房地产信托产品，发行规模达到1670.1亿元，发行量逐年增长145.88%，发行规模逐年增长137.36%。 如果银监会调查资产负债率高的房地产企业信托产品，使其实质性停牌，则意味着上半年绕过房地产信托获得的1600多亿资金的开发商将面临更加资金紧张的局面。 在中国银监会全年会议上，银监会主席刘明康也敦促银行领域金融机构牢牢把握房地产贷款风险，贯彻落实土地储备贷款、开发商贷款、个人住房贷款的监管要求。 继续加强与各地、各部门的合作，严格落实房地产开发公司的“名单式”管理； 加强对商业房地产抵押贷款、个人支出等非住房类贷款的监测，阻止各种信贷资金流入房地产市场，并持续关注和警惕商业房地产和二三线城市房地产风险。

银监会的这一系列举动清楚地表明，实现了房价重回合理价位的政治承诺，进入了最终决战期。 国务院总理温家宝9月在《求是》杂志上发表文案，对房地产调控进行了特别指出。 指出房地产价格上涨的短期和长期潜在压力仍然很大，大部分城市房价仍处于高位，买卖双方仍处于观望和博弈阶段，市场陷入僵持和胶着状态，调控效果全面显现尚需时日。 因此，他提出，房地产市场调控正处于关键时期，调控决心不可动摇，政策方向不可改变，不可放松。 这一连串的动向一方面表明了控制房地产价格的决心，另一方面也对市场叫嚣:“即使在面临欧洲都柏林危机的情况下，中国对房地产的控制也绝对不会放松。” 这无疑给期待政策逆转的开发者泼了冰水。 从政策的新意来说，限购和资金紧缩都不新鲜，但发出的信号很清楚。 很明显，决策层清醒地认识到放松房地产调控会给中国经济带来毁灭性的影响。

我们看到，经过一年多的政策高压，即使是通货膨胀高的企业，民间资本也无法指望房地产投资的收益和未来，房地产投资热明显消退。 加上已经持续了一段时间的限购政策，房地产经过大半年的观望期面临着方向的选择。 而且，在经历了半年多的抵制之后，开发者的信心明显开始动摇。 其一，9月上旬，房地产整体交易持续暴跌，北京、广州、上海等一线城市交易量创近三年新低。 其二，价格出现了明显的松动。 8月国家统计局有关房地产的数据显示，70个大中城市中，已有16个城市房价环比下降，30个城市房价不再上涨，部分城市秋季房展出现了较多促销。 其三，许多城市库存创新，其中全国14个主要城市的库存需要13个月左右消化，但北京住房库存超过10万套，供求力量的应对发生了明显变化。 第四，据报道，开发商资金链紧张，许多房企资产负债率在70%以上，开发商资金缺口再次达到万亿元。

尽管如此，面对欧美经济不明朗的状况，特别是欧洲债务危机引发的全球经济再次衰退的风险，开发商对政策松动抱有幻想，但各大城市的房价和交易量虽然出现了环比明显的变化，但房价仅出现了小幅下降。 因为，这是考虑政策是否多次重复的最重要的时刻。 此时，政策的任何风调雨顺，都对房地产极为敏感。 如果继续对政策施加压力，对于心理处于崩溃边缘的开发者来说，它将成为压垮骆驼的最后一根稻草。

考虑到这几年来调控政策多次失败的不自然性，期待房价调控的拐点是否真的到来还不确定。 但是，不可否定以前形成的房价将来也会暴涨的怪谈结束的可能性，这一预想并不容易。 如果目前的调控政策能够继续确定自己的需求，在不动摇重复调控政策的情况下，继续向房地产的资金链施加压力，那么开发商唯一的选择就是合理回撤房价。 关键是管理银行，反复限购，切断开发商通过信托等“曲线输血”的通道，房价回升只是时间问题。