“深度降价不是孤立个案 杭州楼市下行进窗口期”

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在持续调控政策的作用下，近期杭州楼市两个楼盘出现“深度降价”，跌幅达30%以上，成交均价、跌幅均创2008年以来新低。 据拆解人士介绍，杭州两座楼房降价并不是孤立的案例，而是整座楼房走势的体现。

杭州一般被视为二线城市，但其房地产市场价格处于“不动一线城市水平”，其房地产市场走势反映并影响着房地产市场的整体走势。 杭州楼市这次降价是否意味着一线城市房价下行进入“窗口期”？

杭州两座大楼的价格是“跳水”

9月4日清晨，位于杭州下沙沿江大道的保利湾天地卖场入口，购房者排起长队，保利湾天地楼盘的摆动式选房在这里举行。 保罗此次推出的是酒店式公寓项目，不限于购买、贷款，开盘后开始千人团购，楼盘价格为每平方米7280元，均价为每平方米8900元，直接降至4000元。

每平方米8900元的平均价格，直接让下沙楼市的价格“破万”跌破万元大关。 这个地区的楼价上次“破万”超过万元是在2008年1月，在经历了43个月的价格上涨后，这个地区的楼市价格艰难地“回归”。 保利·湾天地卖场的工作人员告诉记者，这次上市的是装修楼盘，千元的装修价格包含在8900元/平方米的平均价格内。 其户型设计中的5.6米层高、客厅挑房空形成大量赠送面积，90平方米实际采用面积达120平方米，8900元/平方米均价进一步稀释，实际均价更低。

这样的“跳水”价格吸引了大量买家，528套房的买家在开店当天基本“已定”、空、预定率达到92%，成为杭州楼市年初开市当天预定量最高的楼盘。

差不多同一时间，保利·湾天地旁边的楼盘世茂首府也传出了降价的消息。 世茂首府营业部负责人介绍，此次开业的3号楼以130平方米和160平方米的户型为主，价格7800元/平方米，均价10200元/平方米，平均跌幅2000多元。 保利·贝兰和世茂首府的降价无疑向杭州楼市投下了“炸弹”。 今年楼市的“全年黄金时代”让开发商感到“突然”和寒冷。

“杭州楼市下跌不是趋势，而是事实。 ”。 住宅网首席评论家丁建刚说。 6月德信·中外公寓开盘价是一年半前的价格，桥西板块、临平老城的楼价大幅下降，一点一点地新楼价下跌明显。

“这些楼盘之所以如此大幅降价，不是孤立的，而是大楼整体走势的反映。 ”中国指数研究院杭州分院研究总监曹旭东作了如下陈述。

天平向顾客倾斜

“这次的降价幅度确实很大，表明在降价的背后，楼宇游戏的天平开始向客户倾斜。 ”快房网首席评论家程伟明说。 由于连续的调控政策，购房者情绪在空前变得浓厚，北京、深圳、杭州等楼市今年以来普遍出现成交量萎缩、库存上升的局面。 中国指数研究院9月初公布的数据显示，北京商品房1-8月总成交面积为624.44万平方米，同比下跌12.80%，深圳、杭州楼市也环比下跌。

根据杭州当地透明销售网的数据，9月5日，杭州主城区库存34052套，超过8月13日的33526套，创历史最高纪录。 截至8月13日，主城区库存最高记录为2008年12月20日的32423套。 年初限购政策实施以来，开发公司“托市”意图明显，交易量萎缩多次未降价，楼市整体呈现“量化下跌停滞”的态势。 7月、8月以来，中央多次强调楼市调整的决心、方向、力度不变。 8月25日，第一个二、三线城市限购令在浙江台州“落地”，楼市下跌的预期笼罩。

台湾限购令宣告第二、第三城市限购令时代正式到来，不少开发商规避第二、第三城市限购令的战略降至空，开发商对房地产市场的预期逐渐改变，“房地产市场调控近期， 资金紧张也成为许多开发商的隐忧，不仅中小房企资金紧张，上市房企也存在资金周转不灵的情况。 据滨江集团半年报报道，上半年经营活动产生的现金流比去年同期下降21.66%，广宇集团这一指标下降162.82%，运营商下降709.81%。 “经历了半年多的低成交量，开发商的资金链面临着严峻的考验，一点点的开发商需要回收资金。 ”程伟明说:“在这种情况下，区域内同质楼宇、房地产之间开始竞争，谁先降价，谁先“走量”，处理资金问题。 ”。

进入今年以来，杭州楼市经常出现小幅降价、打折、“一买即中”的折扣，但这些“害羞”的折扣没有“号召力”，无法吸引买家。 “在持续的调控政策下，购房者对房价下跌的期望逐渐明朗。 如果没有大幅度的、实质性的价格下降，购买者通常不会插手。 ”程伟明说。

保利湾世界前夕，杭州多家楼盘降价开盘，但买家不动，8月6日低价开盘的丽晶湾至今只有39.2%的销售率。 保利·贝兰和世茂首府的降价给开发商带来了难以接受但又不得不接受的事实。 要提高成交量，只能直接降价，降价幅度也必须足够大，零零碎碎的降价不能“打动”买家了。

楼市下跌存款变量

在经历了上半年的slamp、7月、8月的挣扎后，进入9月，杭州楼市先是保利湾天地和世茂首府两座楼市艰难，楼市价格“跳水”，争论已久的楼市拐点真的来了吗？ 8月以来，一线城市房价有所松动，北京通州、杭州下沙等地房价下降明显。 “这些地区因这两年的话题，房地产市场暴跌，投资者聚集。 目前，开发者、投资者无疑是最先插手的。 ”程伟明说。

曹旭东表示，此次保利湾天地和世茂首府降价具有标杆意义，是整个房地产领域在调控作用下进入新阶段的标志。 年初限购、限贷以来，房地产领域经历了成交量萎缩、房价微增、稳定、隐形降价三个阶段，目前已进入直接降价、大幅降价、“以价换价”的新阶段。

房价下跌的行情最初出现在房价脆弱敏感的中心城市的周边，然后传到中心地区。 丁建刚说:“中心城区的房价走势比较多、复杂。 分析称:“在限购政策的作用下，楼盘降价无法换取交易量，开发商可能会选择不降价，但在楼市调控下，房价下跌是必然的。”

但曹旭东等专家认为，房价进入下行阶段并不意味着调控目标已经实现。 如果“房价”的合理回升”的目标是大部分城市明确的房价涨幅不超过gdp涨幅，那么这个目标到年底肯定能在各地实现。 ”曹旭东说:“如果让老百姓感受到房价“合理回归”，那么实现这个目标还有一段时间。”

“如果市场允许这些供应量大的郊区板块大幅降价，再降价的可能性就小了。 》丁建刚表示，除了中心城区楼市降价的阻碍因素和房地产投资的双重属性外，楼市价格下跌的趋势仍存在变数。

在此次房地产市场下行的“窗口期”，综合利用多种调控手段，向整个房地产市场传递地区板块价格下跌，呼唤房地产市场价格“回归”，房地产市场“供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的调控目标 / br// h /