“购房者或变小股东 “商住两用”风险高悬能扛多久”

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经记者尚希从北京出发

一边是售楼人员信誓旦旦，项目大楼“物美价廉”，另一方面是权威人士的谨慎小心，明确禁止相关法规。 矛盾的中心是楼市限购风暴下热门的“商住两用”项目。 政策法规的触角已经延伸到了游离于“限购令”之外的“世外桃源”，但对大多数购房者来说，其风险并不陌生。

“在4月开业的办公特尔公司，4个项目都没有预售证明，这种情况比以前有所增加。 ”不愿具名的房地产市场研究机构负责人向《每日经济信息》记者表示，之所以出现这种情况，首要原因是前政策对这种“商业立项住宅”没有限制和明确规定。 但是，去年5月和今年年初出台相关限制政策时，有些项目已经到了定时房，煮饭不容易，如果不调整，开发商将面临更大的价格压力。

“北京有太多这种情况，在外地很少见。 我觉得有违规。 但是，虽然法律可能不负责，但这样的项目现在仍在市场上很受欢迎，”全国房地产经理联合会副秘书长陈宝存告诉记者。 业内人士表示，目前，“商改住”道路基本封闭，现有项目很可能面临无法完成审批、产权分割的局面。

看房不看证

5月4日，《每日经济信息》记者来到北京南三环东铁营桥南附近的销售项目“尚三环”现场考察。 在这个项目的现场，楼盘已经成型，施工人员正在装修大楼的外墙面。 记者从楼盘卖场获悉，该项目已于4月28日启动，目前可交付5万元定金提前预约。

与此前记者到访的许多楼盘不同，三环项目的卖场还在这个项目的大楼内部。 宽敞的销售大厅里关于楼盘新闻的只有大的北京地区图，连最基本的沙盘都没有。 根据销售人员黄依(假名)的说明，是准现房，因为有样品室，所以沙盘没有配置。

在黄依的带领下，记者从柜台的东南侧乘电梯到达了样板房。 记者了解到，该项目许多户型结构不规则，各楼层13户的容量也有些拥挤。

销售人员对此没有过多说明，但一直强调房间的特征。 三四环之间，地铁站附近，然后很快就可以交房了。

黄依表示，该项目由酒店改造而成，现有42多年产权，今年8月左右可以交房入住。 “业主不想继续住酒店，所以打算一起卖。 我们家也很少，所以100套以上。 ”

据悉，目前该楼盘平均价格为2.4万/平方米左右，比该地区房源便宜很多。 “隔壁万科的项目卖2.7万平方米，所以看到我们房子的客人几乎都预约了。 ”

当记者表示想知道“五证”是否齐全时，黄依说“五证”是为了限制期房的销售，这个项目是准现房，不需要五证齐全。 “我们不需要。 房子在这里。 没必要担心。 都是大企业品牌的开发者。 ”

之后，《每日经济信息》记者以购买者的身份给这个项目的另一位销售人员打了电话。 “我们确实有证书。 否则，国家如何允许销售呢？ 而且，我们都是住总开发的项目，我们是他们(北京住总)的下属企业。 ”。 记者说想在房间里看，看了相关证件后，该工作人员说，这两天还没看到，过几天就能看到，但具体是几天后还不知道。

为了得到更准确的消息，记者致电了该项目的开发商北京住总正华开发建设集团有限企业，但该企业办公室的员工向记者表示，他们(销售员)更具权威性。 “我说两天后去看，我就做。 ”

北京住总正华集团和北京住总集团到底是什么关系？ 记者采访了北京住总集团相关负责人。 该负责人告诉记者，住总正华集团已经脱离北京住总，现在是民营公司。 “听说过类似的事情，但是没有确定表明正华侵害了权利的证据，最终在改革时被《住总正华》(的名称)批准脱离集体。 ”

产权性质必须明确

另外，在三环售楼中心，来看同一个房间的年轻夫妇向《每日经济信息》记者表示，他们对这座大楼的位置、装修很满意，但对能否如期拿到产权证有些担心。 “听说项目本来就有点特殊，酒店式的建筑物不能分割出售，所以不知道能不能买。”

黄依表示，支付5万元定金并在购房意向合同上签字后，将向购房者出示加盖总公章的收据。

关于是否能按期取得不动产证明书，销售者说，现在不动产证明书在企业手里，“万一有什么时候直接交给也可以，但这是办公室的性质。” 销售者向购房人保证，最终的《购房合同》中可以注明房产证交付时间、逾期违约金等消息。

5月5日，《每日经济信息》记者调查了北京市房地产交易管理网。 在“新建商品房项目查询”中，输入“尚三环”，但未能查询到任何消息； 输入“住总正华”，根据《预售住宅项目公示》，该企业于2000年8月30日被批准“华芳嘉园”项目预售证书，项目位于丰台区东铁匠营旁一条24号，预售许可证号为“京房销售”。 据主页下端介绍，该项目的预售许可已经过期，未出售的房屋无法在线签约预售合同。 该项目楼申请初始登记，取得房屋所有权证后，可以进行房地产销售，并签订房地产合同在线合同。

记者了解到，“华芳嘉园”位于天宝酒店改造的“尚三环”项目旁边，是一个住宅项目。 除此之外，关于这个的其他消息不能从房间的网上查。

“商改住”争论很多

早在去年5月19日，北京市住建委就联合有关部门发布了《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，规定年5月31日以后签订土地转让合同的酒店类项目一律不得分层销售。

继2005年5月北京禁止酒店类项目分层、商品房销售后，北京市居委会于今年年初发布了《关于加强已建成非住宅项目住房分割登记管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，禁止擅自分割已建成的非住宅项目

根据《通知》的规定，完成的非住宅项目包括商业、办公、配套、公共建设、配套公共建设、非配套公共建设、综合楼等，这些非住宅项目严格按照计划批准的住宅设计用途经营和采用，可以随意分割 确需变更房屋平面布局的，不变更房屋规划设计用途，由具备相应资质的设计单位重新出具设计施工图纸，并报施工图审查机构按规定进行审查。

北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋表示，在优势驱动下，多幢“烂尾楼”相继改为酒店式公寓，利用公共建设项目层高达到5.6米的优势，将一层变为两层的loft产品是很好的 这类项目多为商业或公共树立项目，产权40~50年。 由于项目立项是非住宅，这需要按照商业用水和商业用电来收钱，居住价格远远高于住宅项目。

与已经出台的管制“商改住”市场的政策相比，杨少锋解体了。 “这样一来，北京的许多项目将面临难题。 例如，已经在施工的项目面临困境，已经购买但尚未取得权证的买家，后续的产权处理将成为大问题。 入住的项目将来很难销售。 ”

一位北京知名开发商表示，据他推测，“尚三环”这样的项目已经拥有酒店大产权，目前已分批出售，但各家庭小产权的处理存在一定的困难。 “此类项目具有产权并得到有计划的批准。 现在性质变了。 如果销售人员在保证贷款和网签后可以处理，那么开发人员现在有点“变性”，未来的问题应该会很少。 ”

该开发商还提醒买家观察是否签署了购买合同并约定了获得门票的时间。 目前，许多“商改住”项目后期无法分割产权，因此只能通过分割股权的方法将购房者变为小股东，从而阻碍购房者再次转售。

北京市房地产领域的律师秦兵表示，“商改住”这种产品很特殊，既不是商品房，也不是二手房，只是功能上类似住宅的商业项目，“只要是酒店改造的，都可以在不需要太多工程量的前提下直接销售。 但涉及大面积施工改造的，需要申请建筑工程施工许可证。 ”秦兵解释说，这类项目在销售后仍属商业性质，相当于将酒店产权分割给散户，这没有法律限制，但重要的是能否办理产权证。

秦兵认为，应该鼓励这样的项目。 “现在市内住宅比较稀少，很多商业项目空的安装率很高，为什么不能利用呢？ ”

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