“上海证大负债率升至96% 外滩地王陷保本困境”

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经记者杨宠从上海强发

上海证大去年以92亿2000万元、楼面价34148元/平方米获得的海外滩涂王——国际金融8-1地块，目前面临保本困境。

3月24日，由丰富的控股公司开发的上海浦西第一高楼新富港中心1座报告开盘价，每平方米只有4~6元/天。 这个报价给外滩地王带来了很大的压力。 根据上海证大公布的去年平均融资价格，证大向黄浦区土地部门支付的92亿2000万元土地价款大部分很可能依赖贷款，贷款平均利息支出高于上述写字楼租金。

而且，去年支付的土地出让金成为证大的沉重债务。 根据证大3月10日发布的业绩公告，在购买外滩地王妃时，证大的负债率从去年的70%上升到了96%。

高于利息或租金的估计

一位全球知名开发商告诉《每日经济信息》记者，对于每平方米楼价超过3万元的地王来说，赚取低息贷款至关重要，只要贷款利息在3%以内，项目仍有望盈利。

但是，据媒体报道，去年10月，在证大外滩国际金融中心项目设计方案解析会上，证大集团董事长戴志康表示，地块利息将达到每天数百万元。

根据上海证大发布的截至去年12月31日的业绩公告，集团本年度融资价格为2.56亿元(未计入2500多万元资本化利息)，包括企业本年度各长期短期贷款)银行贷款、优先借款票据和其他借款，总额为48亿元，为证 按外滩地块34148元/平方米的地板价格计算，项目全部面积用于抵押贷款时，每平方米每年需支付1700元以上的利息。 这不包括建筑价格。

中原地产集团研究中心拆师季峰表示，办公楼的建筑价格远远高于住宅，每平方米价格达到8000~10000元/平方米，加上各种税费和财务价格，开发商的价格有可能超过5万元/平方米 季峰表示，目前上海写字楼的租金收益率达到6%~8%，但扣除空安装率和维护费后，实际收益率仅为5%，与证大集团去年的平均融资价格相近。

其实，现在上海甲级写字楼的租金不高。 与外滩国际金融中心同为上海滨江板块的浦西第一高楼——新富港中心1个，每平方米投资额达2.23万元，但每天的租金价格仅为4~6元/平方米。

昨天公开宣传的绿地瀛通大厦，为外滩地块提供了售价参考。 作为可以看到一线江景的5a超甲级办公楼，上述项目只给出了6万~6.5万元/平方米的估算。 戴梁行办公楼部董事沈洁表示，上海写字楼的售价和租赁价格高度捆绑，上述报价正在探索市场。

针对这些价格比较，证大房地产财务方面的副总朱表示，单纯瞄准外滩国际金融区划借款融资价格和新富港中心、绿地瀛通大厦的租金价格来预测项目收益前景并不合适。 因为目前还不能明确项目的借款比重。 据他介绍，外滩国际金融中心的开发资金还在筹措中。

对于贷款价格高的企业，外滩的国王为了长时间开发、持有外滩金融区划，必须得到极其便宜的融资。 去年10月，证大集团董事长戴志康表示希望从海外资本市场借更低利率的贷款。 不过，仲量联行中国区资本市场董事贾梁近日表示，受商务部限外令影响，国内开发商不大可能从海外借贷低息贷款，目前许多地产商通过海外公开发行债券募集资金，价格高达10%以上。

购买土地或从联营企业

外滩地块如何筹集开发资金？ 证大以92亿2000万元拍摄外滩的国际金融区划时开始，就被怀疑当时总资产接近土地总额的企业是不是被蛇吞噬了。

据报道，去年年底，由于证大方面未能按期支付土地出让金，外滩地王将被收回。 今年3月，也有报道称外滩金融区划的主导开发权已经变得容易了，复刻集团成为了该项目的大股东。

去年4月，沪证大、复地及绿城中国共同成立合资企业，开发位于上海的房地产项目。 3家房地产企业和磐石投资分别向合资企业提供股东贷款，分别为10亿元、25.7亿元、8.58亿元和1.87亿元。 该合资企业注册资本10亿元，上海证大持有其50%的股权，复地、绿城中国及磐石分别持有30%、10%及10%的权益。 3家企业均未明确要开发的房地产的名称，但据推测，这些联营企业投资的是北外滩国际金融区划。

但是，根据盖地、证大、绿城等企业相继发布的截至去年12月31日的业绩公告，这些企业在外滩国际金融区划的关系并不像外界推测的那样。

证大在业绩公告中表示，收购外滩国际金融区划，目前正在计划中。 拥有30%所有权的耕地非常可靠地表明外滩金融区划没有纳入土地储备。 据获得外滩地王主导的开发权的复兴国际称，在业绩公告中没有提到外滩地块。 根据复地集团投资部相关人士的说明，只有参股，无需在业绩公告中披露。 但是，只拥有这些联营企业10%股权的绿城将外滩地块列为自己企业的土地储备，显示了其在该地块上的权益。

另外，证大业绩公告流动负债项目中有“向联营企业支付”，这笔金额达到74亿4700万港币，占企业去年流动负债的一半左右。 你不能推测这些钱是不是来自复数地等企业的贷款吗？

证大房地产分管财务的副总朱在一定程度上证实了《每日经济信息》记者的上述推测。 他表示，在业绩公布中，向联营企业支付的74.47亿元债务确实来自联营企业，用于包括外滩国际金融区划在内的房地产项目开发，但否认这些联营企业直接拥有外滩项目开发企业的所有权。

由此看来，证大房产能支付了全部土地出让金，很可能是得到了上述联营企业的资金支持，但上述资金是借款，不是外滩地块的开发资金。

由于复地、绿城等企业本身也向银行大规模借款，上述借款价格不会太低，需要马上偿还。

根据证券巨头房地产业绩公告，上述联营企业的支付为短期债务，必须在一年内归还，但企业账面上的现金及现金等价物，以及抵押银行存款总额仅为16.8亿港币，远低于74.47亿港币的支付。

为了尽快还清账本，最快的方法是外滩的国王向银行抵押，获得项目开发贷款，归还联营企业的部分债务。 此外，为了弥补住房贷款的不足，还需要出售部分房地产。 但是，根据企业去年的业绩，去年企业的销售额不过39亿港元多。 在今年市场低迷的情况下，企业能否取得比去年更好的业绩，将画上巨大的问号。

沈洁表示，开发商是否考虑出售办公楼取决于开发商的负债情况。 根据证大的业绩公告，企业负债率从去年的70%上升到了去年年末的96%。 证大会继续持有、开发外滩地王怎么样？ 绿城、复地等企业最终会介入外滩地王的开发吗？ 都是未知数。

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