“房地产开发贷款收紧 部分中小房企资金年底断流”

本篇文章2995字，读完约7分钟

在刮起农业银行中止融资的风之后，其他三大银行的干部纷纷辟谣。 但实际上，中小开发商并不容易获得银行发展贷款。 银行压着钱袋，开发商的生活越来越苦了。 房地产调控政策看不到一点松动，许多房企开始准备过冬。 一位房企相关人士表示，虽然已经缩小战线，不再扩张土地，但银行贷款的严格化以及与银信合作的关闭对中小房企来说无异于釜底抽薪。 为了维持现金流正常，许多中小房企的资金濒临切断，不得不转向民间高利贷。

专家表示，今年第四季度至明年第一季度，房企资金面呈恶化趋势，不排除今后一段时间中小房企因现金“断流”而暴露的风险。 对此，商业银行必须做好准备，尽早预警和防范住房贷款风险。

虽然上市银行在上半年的报纸上对资产质量普遍抱有信心，但本周银监会主席刘明康表示，目前商业银行的系统性风险暴露不容忽视。

经过两年的信用繁荣，各银行资产负债表中积累的风险暴露出来。 银监会进一步向压力测试环境添加代码，要求银行判断经济衰退和房地产市场崩溃时的脆弱性。

银行必须马上离开住宅企业

目前，商业银行对房地产公司的开发贷款明显收紧。 一位全国性商业银行人士表示，8月份，批准的房地产开发贷款只维持在个位数。

央行货币政策报告显示，二季度房地产贷款增速明显下降。 随着各项调控政策的落实，房地产各项贷款指标增长率5月以来明显下跌。 6月末，主要金融机构房地产贷款余额8.71万亿元，比上年末增长40.2%，增速比上年末高2.1个百分点，但比上期末低4.1个百分点。 这种紧缩趋势在第三季度仍在持续。

数据显示，在金融杠杆撬动下，2009年房地产领域新增融资超过22万亿元，占全年新增融资的20%以上。 这一年，北京、上海、广州等地的房价创下了房改以来的快速上涨记录。 但是，今年下半年以来，开发商的风景已经没有了。 银行牢牢压住钱袋，使房企“水土不服”。

一位开发商表示，目前由于开发贷款下跌，一些房企不得不勒紧腰带。 “住房贷款紧缩迫使我们从战略上进行调整，从以前激进的土地扩张转向防御，致力于稳定现金流。 ”

这些人指出，由于房地产本身是高杠杆领域，银行资金的切断对房地产公司，特别是中小开发商几乎是致命的。

许多中小房地产公司的自有资金率通常为20%至30%，其他运营资金主要是银行贷款，特别是去年以来贷款政策放宽，利率低，公司资金压力大幅缓解。 按照规定，自有资金率达到25%时可预售的一个房地产开发项目自有资金率达到20%至30%，整个楼盘可以全面启动。

信贷关口的紧缩使房企经历了艰难的杠杆化过程。 业内人士表示，房企越来越多地依赖贷款支撑快速发展，一旦资金出现问题，市场风险将大幅暴露。 如果银行资金不能及时到位，不排除将来一些房企在建设楼盘方面会发生减半工程。

住宅资金弹药所剩无几

这些担忧出现在沪深两市112家房企半年来的公布中。 业内人士表示，高负债已成为目前房企最鲜明的优势。

半年报显示，112家上市房企上半年销售额1201.18亿元，比去年同期上涨30.8%。 累计负债超过7836亿元，比一季度末和2009年末分别增加600亿元和1260亿元。 其中，负债总额超过100亿元的企业有17家，房地产四天王“万保金募集”的中期负债达到2779.4亿元，占总负债额的35%。

另外，80多家上市住房企业的资产负债率达到50%以上。 上市住房企业77家的经营现金流为负，比2009年底的35家增加了两倍以上。 根据国信证券的报告，上半年房地产开发公司122家经营活动现金流量为811亿元，净流出水平比一季度末增加371亿元。

经营性现金流的部分变化反映了住宅企业资金不足的现状。 上半年开发商囤积了现金，但至今没有多少资金弹药。

专家表示，从房企资金实力来看，房地产开发公司全年资金来源中，定金和个人贷款各占一半左右。 根据房地产调控新政，提高住房贷款首付比例、高执行贷款利率、多套住房停止贷款等措施，将影响房企的资金面。

“如果这些政策得到比较有效的执行，将会对房地产开发公司的融资环境产生巨大的影响，个别中小房地产企业的资金压力将会上升。 而且，其他资金中的定金和其他资金中，个人贷款增长率将逐渐下降，房企的资金压力也将加剧。 ”

房地产业人士表示，房企资金链的压力取决于现金流入和现金损失缺口的变化。 考虑到政策出台后资金链压力加大需要时间，预计第三季度领域的风险不会很快显现，但第四季度资金压力明显上升。

数据显示，随着三季度银行继续严格控制开发贷款，目前个别中小开发商的资金状况大幅恶化，必须通过内部认购和降价促销的方法提高住宅销售额，以加速资金回流。 为了不切断资金，一些中小开发商开始转向民间融资和房地产信托。

相关人士表示，开发商中有向个人和企业借高利贷的，也有巧立名目的“房地产信托理财产品”，融资价格达到20%至30%，甚至更高。 “高息贷款的价值成本很高，一旦市场看淡，住宅卖不出去，问题就很突出，拖了几个月，赤字就多了，最终不得不降价促销。”

“黑红”名单银行有两把剑

农业银行停止放贷的风刚刚过去，三大高管前来造谣，但中小开发商显然很难获得银行贷款。

另一方面，房地产公司资金饥渴，需要向银行提供资金支持，但对银行这个篮子的考核一点也没有放松，从资金来源上卡住了房企的“七寸”。

一位银行人士表示，银行没有对外公开停止向开发商贷款，但现实情况与停止贷款没有太大差别。 银行融资审查部门的“火眼金眼”，如果是开发融资，通常会被压下。

“分行经理提示，除非自己的积分客户接触房地产开发项目，否则客户有信用诉求，可以推荐其他银行，尽量与客户保持良好的关系。 ’一家大银行信贷部的业务经理说。

据悉，目前监管机构没有对房地产开发贷款发出任何指令性文件，但银行持有信用规模非常严格的卡。 由于本店提高了房地产领域的风险系数，对公司的评价下降，创造新的贷款变得非常困难。

而且现在房贷考核已经提交给总行了，总行现在对项目贷款分为禁止类、优先支持类、审慎控制类，现在对房贷的态度是“谨慎控制”。

“上个月，所有领域都有一些开发贷款没有得到批准。 现在批准部门手里有黑名单和红色名单。 银行审查信贷部门严格遵循清单。 黑名单上的公司绝对禁止进入。 虽然红色名录大多是房地产领域的龙头公司，但对我们的信贷投放也很谨慎。 ”

“现在限制条件非常多，如果‘四证’不全，或者资本金不齐全，申请贷款时就没有几出戏了。 ”一家银行信贷部门的人透露。

股份制银行直接表示，为了实施限额管理，下半年银行限额有限，通常缩小企业业务，将限额空用于个人业务，开发信贷被压缩。

今年5月，银监会在全国范围的商业银行开展了房地产贷款压力测试业务。 相关人士表示，如果房地产价格下跌30%，开发贷款不良率将增加1.2%。

但是，相关人士表示，在房地产调控不断推进的情况下，如果新建交易量和房价持续下跌，房地产开发商资金回笼将会延迟，财务价格和经营风险将会增加、僵化，房地产开发商可能会出现资金链断裂问题，部分房地产开发商的贷款质量将会比较大。

银监会有关人士表示，压力测试及其情景并不意味着银监会将评估房地产市场走势，也不意味着房地产信贷政策有可能发生变动。 但银行人士表示，住房贷款压力测试的持续附加代码隐含着房地产贷款的风险，从第四季度到第一季度，房企开发贷款似乎已经“黄灯”。 / br// h /