“叶檀：闲置地解决需要200年？”

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经过评论家叶檀

随着不动产市场的变暖，要求新限制的呼声高涨。 房地产市场需要的不是新的调控政策，而是已经调控政策的执行。

我国的房地产调控政策不能说不严格。 涉及地根、银根、闲置土地解决、预售款三方监管等。 如果执行，房地产市场资金链紧张，开发商必须抓紧出售回笼资金，坐等价格，等价格就不复存在了。 可以说，除了房地产税等少数措施外，其他政策已经不得不出台。

迄今为止，与房地产市场相比，最重要的措施如下。

对不动产单独增资。 2套住房贷款、3套住房贷款增资三成以上，幅度不大。 比较控制个人贷款和开发贷款，不能说手段不强硬。 银行各有算盘，但在银监会五指山下，即使想增加融资也只能小打小闹。

住房贷款增长率下降了。 根据央行上海总部公布的数据，上海月度个人住房贷款新增量从今年4月到7月依次为83.1亿、56.9亿、30.8亿、2.7亿。 另外，央行7月底发布的《年上半年金融机构贷款投入统计报告》显示，上半年房地产开发贷款增长4423亿元，二季度增速明显放缓，房地产开发新增贷款1216亿元，比一季度大幅削减62%。 不同银行的贷款量不同，相对于工商银行、农业银行、民生银行等银行，建设银行的房地产贷款速度迅速下降。 预计今年年底4成的开发贷款将到期，这对银行、开发商和地方政府是严峻的考验。

为了满足房地产开发资金的需要，这两年房地产信托大行其道，收益在10%到20%之间。 银监会马上大摇大摆，先是核查银信合作，要求表外资产表内化，堵住了银行的贷款后门。 最新措施是出台《信托企业净资本管理办法》，规定信托企业净资本不得低于人民币2亿元，不得低于各风险资本之和的100%，不得低于净资产的40%。 截至今年6月，国内商业银行表外银信产品库存已达到2.8万亿元，其中大部分为房地产贷款。 信托企业必须像银行一样，到处融资以补充净资本。 这样，对房地产的信托融资渠道明显受到抑制，影响规模至少有数百亿。

这些政策当然有用，关键问题是要落实。 值得注意的是，如果所有的不动产政策都是地方政府的主勺，大部分都是放水了。

以土地增值税为例，从1994年发布《土地增值税暂行条例》、2006年发布《关于房地产开发公司土地增值税清算管理有关问题的通知》到去年5月发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，可以说一步一步收紧。 1994年的条例只是大纲，土地市场气候未完成，需要培育； 2006年以后，全球金融危机无法实行。年是关键一年，清算土地的增值税对毛利率在40%以上的项目利润的影响必须在20%以上。 据估计，2005-2009年土地增值税流失数量为2.52万亿美元，这对开发商的资金链是一个沉重的打击。

传言称，《商品房预售资金监管暂行办法》即将出台，杭州等地已发布征求意见稿，预售款和预售款对房地产商的资金链至关重要。 根据国家统计局公布的全国房地产运行数据，今年1月至7月，房地产开发公司今年的资金来源为38876亿元。 其中，定金和预售9356亿元，个人贷款5131亿元，两者合计14667亿元，占房企业整体资本金比例达37.3%，约占整体资金的4成。 对预售款进行严格监管是适用于资金链的绞刑。

如果严格执行这样的政策，房地产的开发销售周期将大幅加快，加上累进的资本利得税，房地产投资将在投资者眼中成为鸡肋。 当然，从经济软着陆的必要性和中国城市化的进程来看，虽然房地产的黄金时代过去了，白银时代依然存在。

重要的是执行力。 典型的实例是对空地不痛不痒的调查。 8月19日，国土资源部发布消息称，今年各地共报告闲置土地2815块，面积16.95万亩。 今年9月承担了解释责任，10月基本完成了调查任务。

声明的国土部至今未公布违规开发商名单，也未看到通报这些开发商被取消经营资格的情况。 国土部的网站上典型的例子刊登了西安立丰御海置业等7起事件的解决情况和6起知事违法违规事件。 按照这个速度，现有的空地会解决200年吗？

新政很重要，更重要的是执行； 新政的出台必须考虑到中国经济转型的全局。 只有这样才能言行一致，一定能取得成果。

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