“以股权换资金成风 中小开发商资金“告急””

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“我们在西安有好土地，缺乏资金开发，所以有必要找投资地进行合作。 ’深圳某房企项目部负责人李方(化名)最近非常忙，为了找钱，不仅拜访了其他房地产企业，还拜访了许多投资企业、信托企业、民间借贷机构，面对上涨到20%的融资价格，李方很无奈。

中小企业遭遇了融资难

李方所属的企业几年前在西安买了土地。 位于中心部。 前西安的房价一直很稳定。 去年以来涨幅很大，企业今年打算开工，但突然遭遇房地产调控政策，中小房企融资不太方便。

现在很多房地产企业开始面临资金紧张，一点点的项目要找合作者共同开发，但是有资金实力的合作者提出的条件越来越苛刻，民间借贷的利率也大幅上升。

李方找到信托企业，发现融资价格接近年息20%，民间借贷利率在此之上。 “还是考虑找投资方合作开发，按出资比例共享项目所有权。 ’李方表示，信托和民营企业借款利息过高，只有这样的做法才能比较有效地降低房地产公司的风险。

据悉，在银行信贷额度得到控制、中小房企开发贷款收紧的背景下，信托企业备受青睐。 与近期信托产品接近年息20%的融资价格相比，上半年的价格还有12%-16%。

“加上开发商从信托企业获得融资的隐性价格，许多项目的融资价格超过了20%。 ”深圳一位信赖人士指出，信托企业的融资价格有逼近民间借贷的趋势。 此外，银监会日前要求银行将以往银信财科技合作业务中的所有表外资产于今明2年全部转移至表内，按150%的准备金率计提，进一步恶化了房地产公司的曲线融资。

股份制贷款部的审计师表示，中小房地产公司风险相对较大，申请开发贷款时，利息需要上浮相当大的比例，否则很难通过考核。 深圳的国有股份制银行也表示，如果有信用好的机构来担保，利息上浮幅度会小一点，但这个信用好的担保机构基本上是指中央企业和大型上市公司。 央行统计数据显示，二季度以来，房地产公司融资渠道发生较大变化，今年二季度银行发展贷款新增1200亿元，远低于2009年同期的3800亿元。

中小房企资金链率先面临困难，稍有交易所开始出现转让挂牌股权的中小房企，一些竞争力较弱的开发商也通过直接抛售其股份来填补资金缺口。

银河证券房地产领域的泛贝拆船师认为，受监管政策的约束，目前房地产企业主要通过“合作”的方法转让部分土地权益，或在不影响控股的情况下出售股票以获取资金。

现金回收的压力急剧增加

资金压力逐渐显现，借着近两个月的成交回暖之势，开发商开始推出不久前延期上市的项目。

8月的第一周，广州迎来了几十个楼盘的开盘，包括翰林8090房屋的开盘、逸彩新世界、金地荔湖城的新品推、龙光罗香悦山的开业板房。 不仅大楼的人气增加了很多，成交数据也有上升的趋势。

深圳的新项目也很受欢迎。 8月28日，绿景大公馆发布主力户型88平方米的三居，均价13500元/平方米左右，共52套，当天销售8成。 同日，万科清林径推出370套新建住宅，均价12500元/平方米，户型面积80—130平方米之间，销售近9成。 莱蒙集团旗下的两大大厦——香榭丽舍和香榭丽舍春季也于近期上市，香榭丽舍卖59套，近50套，香榭丽舍春季卖90套以上、70套以上，合计现金回收近10亿元。 为了在全年黄金期收回资金，深圳南山区还有4个小户型的新盘将于9月面世。

根据wind的统计，按申万一级领域分类，a股上市房企上半年期末负债总额达8933亿元，总资产合计13178亿元，总体资产负债率为67.79%。 活动现金流量净值累计为-837.56亿元，去年同期该项目为418亿元； 另外，现金及现金等价物净增加额为-47.77亿元，去年同期为548.3亿元，现金不断消耗。

即使在房地产大公司，现金回收的压力也越来越大。 保利地产上半年经营活动净现金流达到-233.48亿元，万科、金地集团和招商地产分别为-95.14亿元、-45.36亿元和-19.98亿元。 2009年上半年，这一数字分别为54亿2009万元、98亿2009万元、26亿4300万元和31亿4600万元。

在香港上市的内地房地产企业也出现了分化，许多房地产商在一线城市的楼盘销售情况不堪设想，许多房地产商最大的利润来源已经从一线城市转移到二线城市。 富力地产今年制定的销售目标为300亿元，据中报报道，由于调控措施，成交量大幅下跌，上半年销售实现了125亿元，相当于全年目标的42%。 然后富力地产融资价格上涨，今年上半年融资价格上涨至4.676亿元，比去年同期增长74%，主要是资本化利息额减少1.9亿元。 雅居乐地产至今仍未支付土地价款13.27亿元。

不要轻视财务上的困境

虽然住房企业的资金链开始紧张，但库存大幅上升，对未来的资金状况也构成了威胁。 4家“万保申奥金”大型房地产公司上半年库存合计达2845亿元，比去年同期增长55.3%，但今年一季度末库存仅增长一成，库存激增始于二季度。 根据公布的开工竣工面积，大部分开工竣工面积集中在今年下半年。

监管部门最近在“银信合作”上亮了红灯，也使得开发商的融资渠道越来越窄。 据悉，目前银信合作理财产品规模突破2万亿元，以信托贷款和信贷资产投资类业务为主。 这个规模从去年9月末的不到6000亿元，到今年4月末上升到了1.88万亿元。

据业内人士分析，房地产领域资金来源主要有3个，其中预售金30%、债权20%-30%、对外筹资约20%-30%。 三种资金来源具有很强的周期性。 房地产调控降低了住宅销售，降低了预售收入，银行也不能自由放贷，有多方面的资金来源，正在经受考验。

独立房地产研究员、清华大学经济管理学院杜丽虹表示，如果监管期不足1年，10%的房企将面临资金威胁，但监管期延长后，情况将大不相同，30%的房地产公司将突破安全底线。

杜丽虹表示，为了应对持续时间长达两年的滑坡，国内上市房企的财务安全线，即网络贷款资本比例上限平均为44%，据测算，45%的上市房企突破了财务安全线。 其中30%的上市公司的实际网络贷款资本比财务安全底线高出20%以上，这些公司在萎靡期的第二年将面临财务困境。 / br// h /