“调控三起三落地产圈感叹“美好时光””

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经过记者杨薏强张初亮从上海出发

“最好的时间其实是2004年以前。 房价涨幅每年不过10%，未购房的购房者压力也没有现在这么大，宏观调控也没有现在这么频繁。 ”。 在最近的一次领域聚会上，华侨城上海企业的营销人员叹息道。

“最好的时间”——这是中国房地产商对政策和领域兴衰的心理状态的生动写照。

在中国房地产这次“整整十年”中，宏观调控下的楼市经历了3起3落。 市场晴雨表和政策的支持和打压，已成为中国楼市特有的表情。

鼓励购买5年住房，创造“美好时光”

近十年中国房地产大热的源头，始于1998年。 根据中原指数院为《每日经济信息》总结的《1998-12年房地产政策概述》，1998年，政府出台了一系列拉动内需的政策。 年4月，中国人民银行发出《关于扩大中国人民银行住房贷款投入支持住房建设和支出的通知》，房地产成为拉动内需、重启经济增长的重要手段。

随后，国务院下发了《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城市住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求从1998年下半年开始停止住房实物发放，逐步实施住房分配货币化，大幅提高商品房市场地位。 然后，调整住房投资结构，迅速发展经济适用住房，建立以经济适用住房为中心的住房供给体系。

一张文件，结束了福利分室几十年的历史，中国购房者拥有自主选择权，许多开发商也获得了重新开始的希望。 原本因南方地产崩溃而当头的开发商们，在政策上一贯以敏锐的嗅觉，坚决南下，开始了辉煌的地产生活。 这是许多房地产商人生的重要转折点，也是中国房地产领域的重要转折点。

在随后的1999年至2002年，政府实施了积极的财政政策，启动了住房费用，并在住房个人所得税、交易营业税、契税等方面继续鼓励购房。

根据中原地产研究院的调查，从1998年到2002年的近5年间，全国每年商品住宅的平均成交价格只有2000元/平方米出头。 但是，商品房销售面积5年来大幅增加，商品住宅成交面积增加了两倍以上。 所以，1998年以后约5年的购房奖励政策为全领域的崛起奠定了最坚实的基础。

第一套“套房”的预警政策开始变调

2003年6月，中国人民银行印发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。 加强房地产信贷，四证取得后可以发放贷款:购买高档商品房、别墅或者第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付比例，不再执行优惠住房利率规定。

这个名为“121”的文件，被业界认为是中央政府对房地产态度转变的开始。

2003年7月，开始出售房屋征收房地产税。 在之后的三年中，中国楼市和政策之间出现了让所有人都“棘手”的纠葛关系。 市场开始过热，以管制为主要基调，从一些地区到全国，从单一部门的政策转向多部门的联合管制，信用、土地、税费政策被置于多重管理之下。 而且到2007年下半年为止，这种关系的基调是，政策出台越多，楼市越会上涨。 一位业内人士表示，此时的两者当然没有了5年前“蜜月期”的甜蜜，但却有“在床上吵架的床后”的另一层含义。

2004年，摩根士丹利亚太地区首席经济学家谢国忠发表了中国房地产泡沫尤为严重的研究报告。

另外，当时的中国社会科学院金融研究所主任易宪容也认为，房地产已经成为夹持中国经济和地方经济的力量，房地产开始走上膨胀、扩张的“不归路”。

2004年10月，建设部在网站上发表了题为“如何认识当前房地产市场形势”的报告，反驳了“房地产过热论”和“泡沫论”。 建部认为，目前国内的住房诉求仍是真实诉求，即使部分地区可能出现房地产过热和结构过剩现象，也不能评价房地产已经是“泡沫经济”。

但是，全国商品房销售面积从2004年的38232万平方米上升到了2007年的76193万平方米。 全国商品房销售额从2004年的10000亿元左右上升到近30000亿元，房地产领域对国民经济的支柱地位已经形成。

改变“松”“紧”大楼的疯狂过山车

2006年下半年励兵穗马的政策没能制止房地产的疯狂。 2007年春节刚过，全国楼市出现了空前高涨和“抢滩”浪潮。

截至当年11月，全国70个大中城市住房销售价格涨幅首次突破两位数，达到10.5%，涨幅比10月高1个百分点，更是两年来最高……

从一开始，政策层面就释放出了明显不同于过去几个月的严厉，但真正压倒骆驼的最后一根稻草，是后来被冠以“房贷新政”的套房信贷及其相关的一系列政策。

2007年9月底，《中国银行领域监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》公布，购买首次住房，覆盖型建筑面积90平方米以下的，贷款首付比例不得低于20%。 购买首套自建房，覆盖型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付比例必须在30%以上等规定。

房贷新政后，从价格来看楼市勉强支撑了1-2个月，但从当年10月开始，全国各主要城市的房地产交易量随着新政的落实而下跌。

浪费必然太正面了，监管支持者似乎没有料到随之席卷全球的金融风暴。

虽然金融危机的征兆出现在2008年初，但整个上半年，房地产调控政策仍在走“艰难”的道路。

在2008年之前，房价没有停止大幅下跌的迹象。 除此之外，令决策层更加担忧的是，成交量长期低迷在房地产领域引发“停工潮”，大量建筑农民工返乡压力和对上下游产业的影响，迫使他们向经济增长做出实质性让步。

政策基调始于最严格的管制

进入2008年秋季，国际金融危机的紧迫形势严重影响了我国外贸净出口，内部诉求也因就业形势的严峻影响而难以抬头。 以房地产为中心的固定资产投资现在成为拉动gdp增长的最大希望。

从9月开始，央行频繁下调存款准备金率和利率，信贷政策放宽，4万亿美元的经济刺激政策随后出台。 12月《国务院办公厅关于促进房地产市场健康快速发展的若干意见》( 131号文件)宣布，包括减免营业税契税等、放宽套房以外的信用标准、降低开放商自有资金比例、加快保障部房屋建设等措施。 房地产政策从管制变成了全面放松。

此后，各地相继出台“鼓励购房”的房地产刺激政策，截至当年年底，2007版的《住房贷款新政》竟变成了纸空文。

2009年放松管制，给了整个房地产十年快速发展中最有钱的一年。 不仅全国商品房销售额首次突破4万亿元，成交面积大幅上升至93713万平方米，为1998年以来的12年来最高。 所有房地产商都迎来了自己企业历史上销售的最高年份。 但是，房价大幅上涨，决策层也很担心——2009年全国房屋销售平均价格为4695元/平方米，首次突破4000元/平方米大关。

市场再热让开发商高兴，但经过2007年的“乐生悲凉”，部分工人清醒地认识到中国楼市市场与政策的辩证关系。

截止到2009年底，随着国内经济年内回升，新增贷款规模接近10亿元，房地产市场从回升走向过热，房地产政策从年底再次走紧。

以今年4月17日的新“国十条”为标志，房地产政策全面转变，政策基调再次收窄。

中国房地产协会副会长朱中一表示，控制部分城市房地产价格暴涨，满足广大群众的基本住房诉求是最基本的思路。 有人说这是最严格的法规，只是对投机者太苛刻了。 这对投机炒面确实有效果。 我们一直建议将改善性诉求作为重要诉求，并在政策上得到很好的体现。 “/ br /”“/ h /”