“博鳌故事：折射房地产“黄金十年””

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经记者杨薏强叶书利出生于上海、北京

要用一个词概括中国房地产的黄金十年，《博鳌》折射出太多的故事。

是刘永好在2001年博鳌预言“房地产的快速发展目标是向规模化推进，资本市场对房地产的支持越来越重要”，还是王石在2004年博鳌大胆预测10年后“中国房地产领域的较快发展将持续到年”？ 或者说与任志强在2009年博鳌放言“不要拉动中国经济担心房地产”无关，这里一直以业界大佬们的观点交锋。

2001年:两大预言10年开始

2001年的开发者们还没有从上世纪末的金融风暴中复苏过来。 那年博鳌房地产论坛也是起点。 那年8月，经济学家樊纲面向台下数百名开发商发表了博鳌房地产论坛历史上的首次演讲。 他坚定地认为，中国房地产业将从寒冬中复苏，迎来无限美好的盛景。

在同一演讲台上，关于领域快速发展模式的预测也在几年后迅速得到证实。 新希望集团董事局主席刘永好在当年博鳌房地产论坛上预言，房地产业下一阶段一定会有规模化趋势，规模经济一定会求助于资本市场，所以资本市场对房地产的支持越来越重要。

万科、绿地等目前的大型房地产集团当年的销售额至多不过几十亿元，整个中国房地产业还处于“初级阶段”，但两个预言在接下来的十年中相继被证实，领域由此迎来了“黄金十年”。

2003年:房地产规范化开始

今年6月13日，中国人民银行发出《关于进一步加强房地产贷款业务管理的通知》(以下简称121号文件)，要求各商业银行严格管制开发贷款、土地储备贷款、建筑贷款垫付资金、加强个人住房贷款管理。 这个政策对房地产业的影响和“原子弹”一样。

在房地产公司“哭诉”中，同年8月国务院印发了建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康快速发展的通知》( 18号文)。 18号文规定房地产业“促进费用、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济持续快速健康和快速发展”，不久，被121号文震惊的房地产商再次欢呼雀跃。

2004年:模式之争谁笑到最后

121号文件之所以震惊当时的中国房地产业，是因为当时的领域采用了以关系为核心资源，以银行贷款和客户筹资等非自筹资金为第一资金来源的开发模式，这种模式在房企开发中自有资金率不足20%，资金链风险极高。

在2004年博鳌房地产论坛上，顺驰的“空”手套白狼”运营经典孙宏斌坦言“其实最痛苦的就是钱”，指出处理方法是合作、“早点卖、筹资、重建” 而且，处于资金链断裂风险的孙宏斌相信，2004年企业100亿元销售额的目标能够实现。 孙宏斌依然要豪迈地进行谈话的时候，王石插着嘴说“这很自豪”，现场一阵骚动。 但随后的事实表明，王石的评价是正确的。

2005年:房地产宏观调控

到了2005年，宏观调控首次成为博鳌房地产论坛最热门的话题。

那年3月，由于上海房价过度暴涨，上海市政府首先出台了提高二手房交易契税、禁止转让期住房、对竣工未满两年的二手房转让征收营业税等措施，打击房地产投机行为，为过热的房地产市场降温。 另外，国家也开始收紧房地产开发贷款，规定开发公司自有资金的比例在35%以上。

受此影响，一些项目企业因资金链断裂而宣告破产。 这些企业的退出，创造了地区龙头公司扩张成为全国性房地产公司的机会。

国家对银行贷款的紧缩推动了房地产公司第一轮海外上市的浪潮。 绿城中国、世茂房地产等多家内地房地产公司于2005年前后在香港上市融资。 2005年，海外基金也开始进入中国本土楼市，开始了大规模的并购项目。

2005年，另一项政策产生了深远的影响。 国务院在《“十一五”快速发展纲要》中写入了18亿亩耕地红线。 从那时起，高价的“地王”开始频繁出现。

2006年:住房企业并购首次大事件

“以前会思考自己在说什么然后发言，但今天是第一次读原稿。 ’这是2006年博鳌房地产论坛soho中国总裁潘石屹的开场白。

他说这话的时候，房地产领域的空煤气特别紧张。 2005年上海出台宏观调控政策后，全国其他地区的房价没有得到刹住，中央出台了更加严格、范围更广的宏观调控政策。 其中包括禁止长期住房搬迁、在各地房地产交易网公示、二手房营业税政策等，不仅是上海2005年制定的调控政策，还采取了向转让二手房的个人征收税费等措施。

在宏观调控下，发誓要与万科竞争的“疯子”孙宏斌因巨大资金漏洞，不得不以18亿元的价格苦心经营的顺驰中国，成为了当时迄今为止中国房地产业最大的合并案。 万科那一年相继收购了浙南都和上海恒大的房地产公司，进一步扩大了万科在上海和杭州的布局规模。 内地房地产公司就此拉开了合并重组的大幕。

2007年:流动性过剩“制造”的楼市爆炸

法规在2007年突然失去了效用。 那年5月，期待房价持续下跌的上海市民突然意识到房价开始迅速上涨，短短几个月内楼盘价格上涨了50%以上。 当时的博鳌房地产论坛当然也将“流动性”作为当时的重要议题。

那一年，全国地王相继出现，那一年6月以地板价格12500元/平方米成交的新江湾地王，到了年底被地板价格20000元/平方米的新江湾“地王”打败。 上海为了避免“地王”大量出现，改变了转让制度，从原来的拍卖形式改为书面报价。

由于地价和房价的高涨，开发商“囤货”的现象非常猖獗。 宏观调控政策也于当年年底果断出台，2套住房贷款禁令和不向开发商支付完整土地出让金才能获得土地聘用许可证的政策，压住楼市最重要的部分，年底楼市迅速冷清，最终成为万科董事长王石眼中的“房地产拐点”

2008年:等待“救援队”

在经济宏观调控的大背景下，2008年中国楼市从“夏季”开始直接进入“冬季”。 包括恒大在内，相当多的房地产商因去年高速扩张和购买的天价“地王”陷入资金困境。

对金钱非常困扰的开发者在这样的背景下开始了大幅度的降价销售。 万科在上海、杭州、深圳等多个楼盘一次性降价7折销售。 恒大、金地等其他开发商紧随万科的步伐。 一点地产商就此将2007年高价食用的天价“地王”交还给政府，或被政府没收保证金和土地。

在这样的大背景下举办的2008博鳌房地产论坛，首要议题自然与正在进行的宏观调控和经济大环境有关。

事实上，在那个阶段出现了全球金融危机效应。 潘石屹呼吁，当年9月楼市“救援队”来得早，越到冬天，陷入低谷的房地产业才能再次迎来春天。

国家给予自住型和改善型的优惠政策，成了“放松束缚”的武器。 光是颁布优惠政策的2008年11月，销售额就比当年9月和10月两个月加起来还要多。 站在悬崖边上的许多地产商这样获救了。

2009年:复活之旅国王东山再起

随着宏观调控的放松，那一年的地价和楼价再次急速上涨。 北京广渠路10号和15号地块连续拍摄天价，继上海之后诞生的几个“地王”，再次证明了市场上房价高速上涨的时代再次到来。

楼市整体再次上演2007年的情景，众多购房者涌向房地产市场，主张成交量和成交价格具有创新性。 与2007年不同，这次投资性买家不再以个人为主，公司成为了开发商的新客户。

作为最佳投资收藏的豪宅就此迎来了销售井喷的时代。 虽然上海星河湾每平方米平均价格超过5万元，上述地区楼价新上涨，但仍以6小时50亿元的销售刷新了上海楼市成交纪录。

根据中国指数研究院当年发表的豪宅报告，除上海外，北京、深圳等多个城市的豪宅市场被疯狂扫荡。 由于担心传说中的通货膨胀，高收入阶层开始像料理一样购买豪宅，推动了房价的进一步上涨。

因此，豪宅和地王成为了去年博鏊房地产论坛的热门话题。 只是，这次地王，不在民营公司的胆量和能力范围内，央企成为了“地王”的第一所有者。 于是，论坛内开始讨论，在高地价中如何生存，以及出现这么多中央企业“地王”是否合理？

博鳌房地产论坛几个月后，中央再次出台宏观调控政策，再次与住房投机客进行比较“下手”。