“楼市警告！又一房企融资严政出台！收紧国外融资，内外调控连动！”

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随着房地产信托业务监管的加强，住房企业海外债务也在收紧，“住房不炒”的政策取向越来越确定。

7月12日，根据国家快速发展改革委发布的《国家快速发展改革委办公厅关于向房地产公司申请登记债务的要求的通知》，房地产公司发行的债务只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

这项政策对房企来说无疑是融资环境的进一步收紧。 一位业内人士向证券公司中国记者表示，此前发改委尚未就住房企业海外债务发行的资金用途确定限制要求。 《通知》最大的政策变化是确定房企发行债务“只能置换未来一年内到期的境外债务”。 这是在监管部门加强对房地产信托业务的管制后，政府再次着手规范住房企业海外债务发行，房地产政策宏观调控的方向非常确定。

银保监会主席郭树清近日表示，必须稍微正视地方房地产金融化问题。 近年来，我国部分城市居民部门杠杆率迅速上升，居民中相当大比例的家庭负债率达到了难以持续的水平。 更严重的是，全社会新增储蓄资源有一半左右投向房地产行业，部分房地产公司融资过度挤占信贷资源，资金录用效率进一步下降，助长了房地产投资投机行为。

历史表明，过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终将付出沉重的代价，投资投机性房地产理财的居民和公司最终将不计成本。 郭树清说。

根据《通知》要求，此次发文主要是为了完善房地产公司发行外债的登记管理，强化市场约束机制，防范房地产公司发行外债可能存在的风险，促进房地产市场顺利健康快速发展。

根据最新的政策要求，房地产公司发行的债务只能用于置换未来一年内到期的中长时间的海外债务。 房地产公司在外债备案材料中，写明债务规模、期限情况、发展改革委的外债备案登记情况等置换国外债务的详细新闻，并提交《公司发行外债真实性承诺书》。

北京一位债券官员向证券公司中国记者表示，《通知》的首要影响是，确定房企发行的外债只能用于新借款还旧债，并且被置换的海外债务只能成为未来一年内到期的中长期债务。

“今年早些时候，发改委提出要防范房地产公司和城投企业的债务风险。 此前已经确定为城投企业海外发债借新的或旧的，这次只是向房地产公司发文确定。 》这些债券官员表示，规范城市投资企业海外债务主要是为了避免增加隐性债务，房地产公司收紧海外债务与近期收紧房地产信托业务的政策目的是一致的。

6月13日，国家发展改革委办公厅发布《国家快速发展改革委办公厅关于地方国有公司外债发行申请备案登记要求的通知》，确定承担地方政府融资职能的地方国有公司发行外债仅限于未来一年内到期的中长期外债偿还。

另外，证券公司中国记者表示，实际上，此前有关部门曾提出房企发行的外债主要应用于借贷旧债，但当时留下了两个“漏洞”。 一是从国外借款募集的资金可以用于偿还国内债务。 二是“只能借新的或还旧的”还未确定。 因此，至今为止，许多房企海外发债筹集的资金只用于借贷重新归还，剩余资金也用于企业日常经营和回国内拿地，但目前已确定海外发债只用于借贷重新归还，所谓“归还”

《通知》还规定，房地产公司制定外债发行总体规划，统一考虑汇率、利率、币种及公司资产负债结构等因素，切实选择融资工具，充分利用货币互换、利率互换、长期外汇买卖、期权、掉期等金融产品， 保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外汇外债、短期外债与中长期外债、内债与外债的合理比例，将外债与外债的合理比例

事实上，房地产公司以前就预感到海外债务发行政策会收紧，今年以来，房企在政策正式落地之前加快了海外债务发行的步伐。 一项统计数据显示，今年上半年房地产美元债务发行量超过去年全年水平，集中在一季度，上半年净增量达375亿美元，比去年同期增长127%。

“今年上半年房企海外债务势头迅猛，几乎占中国公司上半年海外债务总规模的一半。 7月以来，许多住房企业在海外借款。 ”一位外资投资者对证券公司的中国记者说。 但是，今年房企海外债务发行并不是特别的一年，只是去年海外债务发行环境不乐观，今年形势比较好。 事实上，在降息周期中，新兴市场美元债务备受国际投资者青睐，今年上半年房企海外债务价格总体呈下跌趋势，对房企来说是一个很好的海外债务发行窗口。

据中金企业研报报道，上半年房企美元债务释放量主要有国内融资限制、境外诉求上升、发改委年初部分企业发行延长等作用。

但是，住房企业海外债务的结构分化也非常明显。 中金企业研报报道，大型房企供应量高，融资价格大幅下降，长期延长，中小房企发行量低，低资质主体发行利率高。 例如，今年上半年发债房企超过60家，其中恒大、融创、碧桂园、富力等前10家房企发行量约占50%，占新供给的一半江山。

在发行价方面，中金企业研报显示，上半年地产商平均发行价为6.3%，二级收益率中位数约为6.6%，但中小房企或资质较低的房企发行价仍居高不下。 例如，泰禾近三年美元债务发行利率达到16%，弘阳地产、朗诗、方圆、国瑞、泛海、佳业等的发行价格也在10%以上，结构分化

进入7月，《通知》落地前，房企发行海外债务的热情依然非常高涨。 据21世纪经济报道，7月上旬，在预计国内融资紧缩的情况下，房地产公司海外融资计划井喷，仅在上旬，就有15家以上的房地产公司公布了超过百亿美元的融资计划。 从公司美元融资价格来看，较以前有所上升，分化也较为明显，分布从不足6%到超过10%。

7月11日晚，泰福集团于2019年7月10日在海外完成发行4亿美元债券，票面利率为15%，每半年发行一次，发行期限为3年 15%的票面利率震撼市场，多人解体，融资环境紧缩进一步加剧了房企资质分化，房企融资价格也在上涨。

中金企业研报认为，城镇房地产融资边际紧缩一方面导致供给下降，另一方面投资者对信贷风险的担忧加剧，相关板块估值可能受到挤压、分化或难以使用。

首先，银保监会加强对房地产信托业务的管制后，确定房企海外债务发行只能用于“置换未来一年内到期的中长期海外债务”，房企融资管制正在进行。

中原地产首席拆师张大伟拆认为，近期，房企明显关注资金链安全。 从2004年4季度开始，房地产公司融资计划的实施逐渐井喷。 从公司融资情况来看，从年4季度开始，房企融资难度较前有所缓和。 目前，住房企业融资难度仍然很高。 从2019年5月开始，国内融资渠道与房地产领域相比监管有所增加，特别是预计信托紧缩。 虽然现在融资仍很多，但各房企担心之后的紧缩会加速，最近加快了各种渠道的融资。 从房企资金价格来看，由于诉求增加，房企资金价格较以前有所增加，特别是规模小的公司融资价格明显增加，美元融资超过10%。

银保监会相关负责人7月6日在接受证券公司中国记者采访时表示，与近期房地产信托业务部分增速过快、增量过大的信托企业相比，近期银保监会展开了磋商警告。 要求这些信托企业增强大局意识，严格执行“不买卖房地产”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。 要求提高风险管理水平，确保业务规模和多而复杂的程度与自有资本力、理财水平、风险管理能力相一致。 要求控制业务增长率，将房地产信托业务的增长率和增长率控制在合理水平上。

北京某信托企业相关人士向证券公司中国记者表示，房地产信托业务是去年以来众多信托企业发力的大头，此次监管协议警告后，预计房地产信托业务余额将发生压降，对房企融资和部分信托企业影响显著。 他说:“我们企业没有暂停房地产信托业务，但要求事先报告。”

广东房地产融资官员向证券公司中国记者表示，房地产行业不仅实际上收紧了房地产信托融资，一些房企其他融资渠道如公开市场融资、银行信贷等也在收紧，市场对房地产领域的预期将有所调整，房企分化将进一步加剧。

虽然《通知》的发行收紧了房企海外债务发行要求，但一家债券评级公司向证券公司中国记者表示，许多房地产公司是香港热门企业，利用香港控股企业发行债务，以资本金形式将募集到的资金转回内地，理论上不受这一新政的影响。

“最大的影响是国内的小住宅企业，以前在国内筹不到资金可以出国，但现在除了什么以前可以在国外再融资，新企业不能在国外借款了。 ’根据上述评级公司。

证券公司的孙璐记者