“楼市调控重心转向压缩牟利空间 租赁时代正在开启”

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最近，8月房价出现涨幅的桂林发布了《关于加强房地产市场调控，促进房地产市场稳定健康快速发展的通知》，要求加强相关调控措施。 其中包括:第三套以上住房必须在取得不动产权属证书后两年以上方可转让，注销所涉房源转售价格不得高于上次合同备案价格等。 这几天，石家庄、重庆、南宁等七城，收紧了管制。

去年“930”房地产市场政策实现以来，房地产调控紧缩已经持续了一年，至今全国已有100多个县级以上城市跟进。 从限购、限贷、限价到限售、限售、限商，再到与出租同权出售、限租并举，房地产调控已经从最初的量化调控，转移到营利空之间的压缩，打击投机行为，从

年9月30日，北京率先出台房地产紧缩政策，为当时火热的市场注入凉水。 在此前的一年中，全国100多个县级以上城市共发布了150多次房地产调控相关措施。

中国房地产协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮在接受《经济参考报》记者采访时表示，此次监管涉及范围较以往监管更广，基本涉及房地产开发全阶段、土地供应、房屋销售以及开发公司融资方和购房者金融监管等方面，以前

由于各地调控措施不断升级，干热的房地产市场明显降温，逐渐恢复稳定。 根据国家统计局的数据，年9月，70个大中城市的新建商品住宅价格比上个月超过1%的有50多个城市，超过4%的有11个城市，比去年同期超过20%的有12个城市。 其中，合肥、厦门同比上涨47%，南京上涨43%，上海新建房价同比上涨39.5%，深圳同比上涨34.5%，北京同比上涨30.4%。 二手房价格方面，合肥同比上涨50.1%，北京同比上涨40.5%，上海同比上涨37.4%，厦门同比上涨37%，深圳和广州分别上涨28.8%、24.7%。

一年后，根据国家统计局最近公布的8月70大中城市住房销售价格，环比涨幅超过1%的只有桂林一地，比去年同期涨幅超过20%的城市消失了。

伟业我爱我的家族集团副总裁胡景晖。 年“9·30”政策出台后，房市迅速降温，成交量在去年最后三个月稳定下跌。 在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调确立后，监管不断收紧，成交量下跌的趋势在年中持续。

国家统计局发言人刘爱华表示，房地产市场经过去年以来的调控，效果不断显现，热点城市房价暴涨势头得到遏制，今年8月，15个一线和热点二线城市新建商品房价环比下降或持平，同比涨幅有所回落 然后，去库存会变快。 8月末，商品房待售面积比去年同期减少12%，降幅比上月末扩大1个百分点。

年末，中央政府以准确把握住房的居住属性，满足新市民的住房诉求为首要出发点，建立了购房并置的住房制度，使房地产政策悄然发生了变化。

今年5月，住建部就《住房租赁和销售管理条例》向社会公开征求意见。 7月，住建部等9个部门发布《关于在人口流入的大中城市加快住房租赁市场快速发展的通知》，率先对广州、深圳、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市开展住房租赁试点 再次确定购买租金并行，出租出售该权。 随后，国土部住建部联合发布了《利用集体建设用地租赁住房建设试点方案》，北京、上海、南京、杭州等13个城市进行了利用集体建设用地租赁住房建设试点，明确了我国租赁时代正式启动。

方正证券拆船师任泽平表示，截至目前，我国20多个省份出台了《培育住房租赁市场加快发展》实施细则，从供给、金融、财政等方面提供政策支持。

库存压力小的省份建议加快租赁用地的供给，库存压力大的省份强调库存用地的利用。 许多省份允许商品房改建为租赁，加快培育专业租赁公司，鼓励房企向租赁购买并行型转型。

以北京、上海为代表，租赁用地大幅上市，占部分商品房指标。 在北京新五年用地规划中，首次进行了住宅用地单列租赁。 五年全市住房建设计划安排150万套，其中租赁住房50万套，租赁住房计划供应地1300公顷，占21.7%。 上海新五年供应地规划，商品房用地将达到2000公顷，租赁用地也将达到1700公顷。

与13个城市实施利用集体建设用地租赁住房建设试点相比，国土部相关负责人通过改革试点，到2021年底在相关地区成功运营集体租赁住房项目，完全利用集体建设用地建设租赁住房的规则，形成了可复制、可宣传的改革成果，实现了城乡统筹

在过去的几年里，虽然多次受到管制，但在许多炒房者眼中，低价购房、高价出售赚取暴利是热衷房地产投资的首要原因，也有上市公司通过卖房保护外壳，使住宅脱离居住属性的情况。 在这一轮调控中，房地产政策不仅局限于以往频繁采用的限购、贷款限制，还通过杠杆作用、限售、股权共享等多种方式形成了房价闭环，压缩了房地产利润空之间，成为住宅真正的

9月30日正式实施的《北京市共享产权住房管理暂行办法》确定了购房所占的份额、退出办法和价格。 除了明确购房资格外，不同于传统保障性住房，共有产权住房要参照项目销售平均价格占同地区、同质量普通商品住房价格的比例加以明确。 交易方面规定，按照上述方法，共有产权的购房人取得不动产权证满5年的，可以按市场价格转让所购住房的产权份额。 同等价格条件下，代理商可以优先购买。 购买者转让价格明显低于判断价格的，代理商应当按照购买者提出的转让价格进行回购。 也可以按相应比例转让给其他符合共享产权住房购买条件的家庭，占住房产权份额的比例不变。

另外，购买者通过购买、继承、赠与等途径获得其他住房的，其共有产权住房的产权份额由代办机构赎回。 这意味着只要名下有新住宅，有共享产权的住宅就需要代理商回购。

康俊亮表示，市场化使得住房购买者的产权份额基本明确，基于住房保障成为居住保障政策目的的现实，保障对象可以居住在住房上。 另外，虽然可以保证受保障人分享基于房价上涨的收益，但由于比较有效，受保障人没有非法获利，大大压缩了利润空之间。

除北京外，雄安新区的住房制度也以大幅压缩溢价空之间为目的。 据介绍，雄安新区的房子是用来住的，不是用来炒的，要满足各种费用群体的诉求，不留炒房空之间，实行租房和并售的住房政策。

值得注意的是，雄安新区可以实行积分购买，租赁10年后进行积分购买，但在购买后一定期限内禁止销售。 而且，房屋出售时，政府有回购的优先权，其回购价格略高于同期银行本息的价格回购，不会使房价频繁“逆势而上”。

一位业内人士认为，雄安新区的房地产政策实现了打击炒房的闭环。 从平台借或买，最后卖给平台，大幅度溢价的空间消失了。

“我国房地产调控思路正在从以往的短期走向长期。 》康俊亮表示，从房地产领域本身来看，长效机制已在途中，包括住房登记新闻、土地登记新闻全国联网、建立完整市场化的住房租赁制度、分类调控的土地供给机制和土地供给结构、立法中的房地产税制度。

经济参考新闻记者梁倩徐海波