“一线城市未来5年将供应超250万套租赁住房 楼市格局重塑”

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最近，上海市发表了《关于培育和快速发展本市住房租赁市场的实施意见》，指出到明年，上海将基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

截至目前，一线城市住房租赁政策已全部下发。 据不完全统计，未来五年，北上广深等一线城市将提供250万套以上的租赁住房。 业内人士认为，推进住房租赁将成为主要城市房地产市场调控政策的主要方向。 在这一背景下，市场供给结构重构，房地产领域由再购买向租赁转变，促进房地产回归真正的居住属性。

上海市居委会相关负责人表示，未来，房地产市场重购轻租长期以来的结构性问题将逐渐好转，住房居住属性将得到更好的恢复，满足不同层次、不同人群居住的诉求，有效抑制房地产市场不合理的过热情绪，房价

“具体方向是，房地产领域以满足新市民的住房诉求为出发点，以建立租赁住房并举的住房制度为首要方向，以市场为中心，以政府为中心提供基本保障。 ”上述负责人说。

根据上海房屋租赁新政，上海市将通过依法保护承租人稳定居住权、实行税收优惠、提高住房公积金缴存效率、完善人才租赁补助政策、提高租赁住房生活补助功能等多种措施，着力构建超大城市租赁的宜居生活

此外，还将通过各种途径增加租赁住房供给，改善住房供给结构，为实现租赁住房居住目标提供实物保障，包括新建用地、按商业住房规定改建、吸引产业园区建设、稳妥有序地开展集体建设用地建设租赁住房试点等。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，新政指出，存量办公室的房地产可以改造为租赁住房的指导，一方面提高租赁住房的供给水平，另一方面对稍高库存和有争议的商业房地产也是库存拆迁、经营模式变更的指导。

中原地产市场总监张大伟表示，如果说顶盖抑制投资、降低一二线热门城市楼市温度是年上半年楼市调控政策的主要特征，那么年下半年楼市的主要走向就是建立完整的房屋租赁体系。

张大伟表示，迄今为止，全国已有8个以上省份20多个城市发布了租赁新政。 从政策文案来看，增加供给，减少选择租房居住的阻力是首要的。

“第一种手段有两个。 ”张大伟表示，租赁政策的一种直接影响住房供给，例如提供70年产权的租赁住房用地比较积极，包括北京、上海等城市。 另一个是与租赁同权的政策相比，增加出租人获得的权益。

张大伟认为，迅速发展房屋租赁市场，建立租赁与购房并重的住房制度，不仅是房地产长期调控的政策之一，也是鼓励租赁费用，稳定租赁关系，赋予出租人越来越多的权利，不使房地产市场大跌，不合理购房的诉求。

据记者发现，除租赁试点外，外来人口多、住房诉求难以抑制的一线城市已成为建立租赁体系的主战场。 据不完全统计，未来五年，北上广深等一线城市将提供250万套以上的租赁住房。

具体来说，今后5年将在北京建设150万套住宅，其中租赁住宅将达到50万套。 上海方面提出，“第十三个五年计划”中，上海市租赁住宅用地供给约占31%，租赁住宅共计发售70万套。 在广州方面，预计未来5年广州将发售825万平方米的租赁住宅用地，可供应15万套租赁住宅。

在深圳方面，“十二五”期间，深圳共建设40万套人才住宅，超过特区成立近40年的总和，其中70%为租赁住宅。 另外，在公司建设过程中，不仅要求建设20%以上的自有租赁住宅，还要求将100万套城中村房屋集中出租。 除人才住房和保障性住房外，还通过新建、改建、收购、租赁、资产转移等方式容纳10万多个套房点，开展住房租赁业务。

9月11日，广州发售了6个地块。 广州开发区某地块要求用于建设工业公司职工租赁用房，但租赁对象必须经黄埔区人民政府审查同意，项目建成后，必须享有整体确权自行所有，自有年限为土地 海珠区琶洲地区地块也是土地项目建成后，受让人的不动产不得低于项目计算容积率总建筑面积的70%，持有不动产需要整体确权，不得分割出售。

9月13日，上海集体出让了分布在浦东新区、长宁区、徐汇区的4块租赁住宅用地，初期楼房均价7725元/平方米，其周边房价均超过10万元/平方米。 溢价率都是0。 北京方面已经累计成交70年产权租赁土地20件，合计租赁土地面积达到131万平方米。

有趣的是，深圳为了实际提供低价租赁住宅，恢复了停了近30年的用地转移模式。 9月1日，深圳发表了关于完善土地供应管理的几点意见，确定对不出售的人才和保障住房进行用地分配，产权归国家机关所有。 除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区，要求到年6月底至少供应一个地块，用于自有租赁住宅或商务公寓的建设。

张大伟认为，这是房屋从土地供给全面回归居住属性的体现。 因此，楼市在未来5年将迎来大量限价、租赁等多层住宅，满足不同层次人员的诉求，增加供给后，市场价格有望下降。 新城控股集团高级副总裁欧阳捷也认为，政府推出租赁土地是为了应对房价过高的问题。

值得指出的是，上海新政将支持公司发行债券、房地产证券化产品，加快房地产投资信托基金( reits )试点，鼓励保险机构合理运用保险资金等。

在北京发布的租房改革方案中，提出了吸引和支持金融机构创新比较房屋租赁项目的金融产品和服务。 继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作，适度增加试点参与银行数量。 积极向中国银行间市场交易商协会推荐房屋租赁公司或项目，支持公司债券、企业债券、非金融公司债务融资工具等企业信用类债券和资产支持证券的发行，拓宽直接融资渠道。 制定鼓励房地产投资信托基金( reits )快速发展的优惠政策，协调和指导金融机构的积极参与，支持房屋租赁公司利用房地产投资信托基金融资。

根据深圳租赁新政，在房屋租赁公司信用支持方面，鼓励商业银行和资本市场为房屋租赁公司提供信用支持、股权投资。 鼓励符合条件的房屋租赁公司通过ipo、债券、房地产证券化产品等方法融资，稳步推进房地产投资信托基金( reits )试点。

杭州租赁试点方案中也表示，金融机构将在依法合规、风险控制、具有商业可持续性的大体情况下，鼓励住房租赁公司提供金融支持。 支持符合条件的房屋租赁公司发行债券、房地产证券化产品。 金融管理部门要积极支持房屋租赁公司开展房地产投资信托基金( reits )试点，吸引社会化投资，多渠道筹集资金。

事实上，目前证监会正抓紧制定面向个人投资者的公募reits产品相关政策法规，其中租赁运营类、公寓类、公租房等相关公司的reits将成为政策的第一个鼓励方向。

中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长荆兰竹在接受《经济参考报》记者采访时表示，reits是中小投资者到房地产事业单位外投资、享受房地产红利的比较有效的渠道，投资者持有的股票可以转让，具有较好的变现能力。

经济参考新闻记者梁倩郑钧天