“楼市分化进入新周期，一二线“遇冷” 三四线“发烧””

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编辑:进入“五限时代”的中国楼市降温，政策多重加强，交易量下跌，房价稳定。 但是，光靠“限”字很难从根本上释放购房的诉求。 面对依然强烈的购房预期和旺盛的实际诉求，楼市管理进入后调控时代。

中共中央政治局日前召开会议，强调稳定房地产市场，重复政策连续性稳定性，加快建立长效机制。 《经济参考报》即日发布《楼宇后管制时代》系列报道，调查楼市实际情况，探索如何充分利用现有窗口期，建立长效机制，促进楼市顺利健康快速发展。

“930”、“317”二轮房地产调控持续发力，一二线城市一齐进入环比“量销齐跌”阶段，周期性拐点迫在眉睫。 但是，楼市整体稳定似乎没有影响开发商对三四线城市的良好预期。 数据显示，三四线城市土地市场依然火爆，许多城市年上半年实现了数百亿土地出让收入。 业内人士表示，目前房地产市场调控需要保持一定的力度，一是要抑制热门城市放松调控的迹象，二是要抑制3、4线城市房价暴涨的现象。

一二线城市的周期性拐点不断逼近

根据国家统计局公布的数据，年1月至6月，全国房地产开发投资50610亿元，比去年同期名义增长8.5%，1月至5月下跌0.3个百分点。 1至6月，商品房销售面积74662万平方米，比去年同期增长16.1%，增速比1月至5月提高1.8个百分点。

全国一二线热点城市商品住宅市场普遍出现“量价齐跌”的态势。 根据国家统计局公布的年6月70个大中城市住房销售价格统计数据，在因地制宜的城市政策作用下，15个一线和热点二线城市新建商品住房价格涨幅均比上个月回落，在0.8-5.5个百分点之间。 据初步测算，6月一线城市新建商品住宅价格和二手房价格比上个月分别下跌0.1%和0.2%，二线城市新建商品住宅价格比去年同期平均涨幅连续7个月下跌。

中原地产首席拆船师张大伟认为，受调控政策的影响，一线热点城市的房价得到全面遏制，楼市调控的影响已经在一线城市全面显现。 他进一步指出，目前房地产各项重要数据全面下跌，楼市涨幅明显。 其中，均价下调的最重要原因是成交结构的变化，从成交结构看，一线城市成交量明显减少，价格下调加速。

“房价下跌往往是‘利率高原’形成的时候。 》保利地产首席解析师吴预存表示，许多银行将居民住房贷款视为“鸡肋”，不仅将两套住房贷款利率提高到基准利率的20%，第一套住房贷款利率也提高到基准利率的10%，银行方面的利率优惠

上海易居房地产研究院总监督严跃进表示，70个城市的房价指数相当于房地产领域的“上证综合指数”。 从统计角度看，同比增幅曲线幅度变窄，与上月同比增幅不断变小有关，但目前的同比增幅并未由正转为负。 要说为什么，那是因为这个楼市没有出现大的拐点。 但是，楼市调整是一个逐渐降温的过程，目前比上个月“下跌”，周期性拐点即将来临。

伟业我爱我的家族集团副总裁胡景晖。 近三个月的市场走势表明，北京的“317新政”和随后的一系列政策成效甚大。 在此次调控中，政策层出不穷，彻底遏制了楼市投资投机的诉求，市场迅速走下坡路，住房回归居住属性，购房者心理回归理性。 市场交易量的减少还将继续，但减少幅度将逐渐变窄。

三四线城市楼市升温风险

楼市整体稳定似乎没有影响开发商对三四线城市的良好预期，但全国楼市销售依然明显分化。 统计局数据显示，三四线城市接近全面上涨，6月新建商品房涨幅超过或超过1%的有20个城市，二手房涨幅超过或超过1%的有14个城市，基本上都是三四线城市。

根据克瑞研究中心的数据，从成交结构看，一二线城市楼市成交占比明显减少，三四线城市销售额大幅增加。 易居公司集团首席执行官丁祖昱在克里瑞研究中心“第21届房地产金融形势发布会”上表示:“今年上半年，三四线城市是成交主力。 一线城市的销售比重下降了10个百分点，而三四线城市楼市的销售在全国总交易量中比重上升了13个百分点，达到了75%。 ”。

从全国市场来看，随着楼市调控，一二线核心城市土地热转移至三四线城市。 中原地产首席分解师张大伟表示，上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率比往年明显。

以佛山为例，当地土地价格低于广州、深圳等一线城市，二级市场成交成绩居广东省前列，两个因素叠加，世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等开发商不断进军，极大加剧了当地竞争， 中原地产研究中心统计数据显示，截至6月20日，佛山土地出让金总额达到395亿元。

据采访，为了保持规模增长，许多公司改变了去以前的一线城市拿地的看法，关于一线城市和核心二线城市周边的三四线城市，许多房企做出了有意布局，一些三线城市已经成为房企争夺土地的阵地。 以保利地产为例，该企业全年一二线城市扩张容积率面积超过1600万平方米，占所有扩张的70%，但今年一季度这一比例降至63%。 最近，莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市，土地入库到保利地产。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，在过去两年的上升短期内，楼市热点经历了从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线的轮动扩散过程。 但是，三四线城市楼市成长性弱，多年来没有上升的浪潮爆发后，开发商进入的风险不断积累。

张大伟预计，本房地产市场分化进入新周期，1、2线在调控下降温，3、4线在投资诉求的推动下上涨，将成为今年下半年房地产市场的第一大优势。

环热点城市“溢出”效果较大

目前，北上广，随着南京、合肥、厦门、杭州等一线热点城市调控政策的落实，其周边各“环热点城市”受“溢出”的效应越来越明显，大部分城市商品住宅市场呈现“量价齐涨”的态势。 但是，在诸多因素下，环热点城市楼市调控难度逐渐增加。 主管部门和行业专家建议，将来可以考虑根据“一城一策”加强“区域协调措施”，提高管制实效。

自去年10月安徽合肥出台限购政策以来，与合肥相邻的六安市房地产市场逐渐上升，销量不断创新高。 据六安市房地产市场管理局统计，全市商品房销售面积达到663.71万平方米，比去年同期增长126.1%，居全省首位。 销售额为308亿7900万元，首次突破300亿大关。

今年一季度，六安房地产市场继续上涨，全市销售商品房面积比去年同期增长20.37%，销售金额比去年同期增长46.8%，商品房平均价格比去年同期增长21.81%。 4月末，记者在六安访问多家楼盘时发现，各卖场都张贴着大幅海报，展示“合六城际铁路”的行车图、网站分布等。 根据国家发改委批准的计划，合六城铁将六安纳入合肥“一小时通勤圈”。

六安悠长蓝溪项目的经销商经理说:“3月份额外销售过一次，但平均价格不到5000元，132套房现货只通知了手头的顾客一天就卖完了。 5月底，我们计划开几个大平层，预计价格将上涨到6500元左右，房源也同样是100多套，估计根本卖不出去。 ”

在江苏省句容市，受南京调控后的“外溢”和首次跨市地铁s6线(宁文城际)的影响，句容楼市也从去年10月开始“量价齐涨”，全年商品住宅销售面积为去年的3倍以上。 购买者中南京人占90%以上，受到了南京大量的刚需和投资购买的指控。

为了控制过热局面，环热点城市逐渐升温的强三四线卫星城市相继出台调控政策，冷却楼市。 据记者整理，环京津保定、沧州、廊坊、水、涿州、怀来、张江口等地，环沪宁杭镇江、嘉兴、句容、嘉善、滁州、无锡等地，环广深的中山、佛山、东莞、珠海等地相继出台管制政策。 政策也涵盖限购、限租、限售、控制备案价格、扩大土地供应等各个层面。

区域协调措施受理疏解刚需求

严跃进表示，进入“史上最严格调控”的热点城市将继续对周边地区房地产市场产生较大影响，后者已进入“消库存”和“压房价”双轨制并行阶段，调控难度将继续增加。

这一观点也为受访的地方主管部门和业内人士所接受，提出房地产市场已经密切相关的核心城市及其周边热点地区，需要新的调控视角和手段。

世界联合银行董事长陈劲松表示，随着经济融合和城际交通的彻底改善，房地产市场在城市划分的“板块”在未来三年发生了巨大变化，城市边界越来越模糊，地域概念不断加强，仅靠行政边界实施的“一城一策”的调控无法应对市场变化

为此，陈劲松等人提出，必须首先通过现有的城市群市长联席会议等机制，逐步将地区房地产市场作为“中观整体”，在“一城一策”的基础上，探索“地区协调措施”。

保利地产首席拆船师吴预存认为，目前这种“城市群管制场”的态势已经初具雏形，对整个地区市场回归理性起到了积极作用。 但是，由于不同城市长期的行政分割，在和谐程度、形成控制力的能力、政策科学性方面还需要更加完善。

二是完善的政策设计，合理接受中心城市的住房诉求，帮助缓解中心城市的功能。 句容市房地产市场管理局副局长冯义进表示，句容市在城市群规划上有向南京提供配套服务的定位，其他环热点城市也一样，积极融入中心城市是快速发展方向之一。

“考虑到这些因素，将适时调整政策，允许必须在南京缴纳一年社会保障的无房家庭以句容购房。 不是必须用句容缴纳一年的社会保障和税金，而是使句容能够合理地接受南京的刚需。 ”冯义进说。

三是加快完善的热点地区房地产登记新闻网络，推进新闻共享和相互认识，为区域协调措施提供新闻基础。 回答者可以设定新闻网倒计时时间表，让投机者早日“曝光”，提高限购等监管政策的实施效果，既能比较有效地保障楼市调控中溢出人群的刚需，又能准确保障投机炒作诉求。

资料来源:经济参考报