“又卖楼！潘石屹35亿脱手上海虹口项目，这次卖的没有买的精？”

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经过记者吴若凡

soho中国董事长潘石屹又把大楼卖了！ 为什么说“再见”？ 自去年销售soho世纪广场以来，潘石屹连续第二次销售房地产，这次销售的是位于上海虹口区的办公楼——虹口soho。

▲图片来源:视觉中国

6月26日早晨，soho中国宣布，以总额35亿7300万元人民币整体销售虹口soho，折合单价为每平方米5万1000元。 此次交易对象是新加坡开发商吉宝置业和吉宝资本旗下的第一峰资金管理以及另一位联合投资者。

此前潘石屹在上海掌握的5栋大楼目前甩开了2栋，而此次客户虹口soho距离年初开业还不到两年。

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此次销售目标虹口soho并非潘石屹首次销售，每年在中业绩会上宣布下半年销售包括上海虹口soho在内的3个项目，但最终因自身原因中止了去年已经谈好的转让。

在今年3月23日的企业业绩发布会上，潘石屹再次表示:“虹口soho的销售正在进行。 今天中午，我和张欣在香港和朋友吃饭。 这个朋友想买整个虹口soho，正在和我们协商这件事。 ”。

但是，这次销售再次搁浅。 潘岩表示，他曾与知名企业讨论虹口soho的抛售，但企业希望将这笔收益用于海外投资，但遇到了一些困难。 认为持有房产比持有人民币更有价值，这家企业取消了交易，因此本人亲自写信向买方道歉，获得理解。

这次虹口soho项目的销售，意味着这个潘石屹口中的非核心房产终于容易成为主人。 截至26日，港股收盘时，soho中国( 00410.hk )股价上涨4.34%，报收于3.85港元。

▲soho中国股价的近期动向

据悉，虹口soho位于上海市四川北路商圈，由知名建筑师隈研吾设计，是集办公室和商业于一体的综合体。 总建筑面积约9万平方米，地上29层，地下3层。 该项目共有70042平方米的可租赁面积，其中包括65304平方米的办公楼空间和4738平方米的零售空间。

▲项目的地理位置(来源:黄金地图) ) ) ) ) )。

项目于年第四季度竣工，截至年3月，租金率达到97%，主要租户为松下电器和中国太平洋保险企业等。

吉宝还没有被抄录下来

从此次收购的形式来看，吉宝置业中国通过全资子公司joysville投资民营有限企业，签署合资合同，收购vision (ⅲ)民营有限企业30%的股权。

据悉，vision(iii )间接持有虹口区虹口Soho 100 %的所有权。 排名第一的亚洲宏观趋势基金第三期“aamtf iii”持有vision(iii )的40%的股权，另一位共同投资者持有剩下的30%的股权。

据每日经济信息( nbdnews )报道，第一太平戴维斯( savills )数据显示，上海地区一季度中心地区办公楼租金为8.9元/平米/天，租金总收益率为5%左右，虹口soho所在虹口区平均租金

以此次虹口soho成交总额35.78亿计算，以银行长期贷款最低年化5%的财务价格计算，意味着潘石屹每年必须从该项目获得1.78亿的租金收入，才能覆盖财务支出。

扣除税金和各价格，以领域通行的85%的租金率计算，虹口soho必须达到10元/平米/天的租金才能赚钱。 吉宝置业方面表示，目前虹口soho的租金为6.5元/平米/天，明显达不到10元的租金水平，持有并不划算。

吉宝置业发言人向每日经济信息( nbdnews )记者表示，上海作为中国的金融和商业中心，其市场对优质、地理位置优越的商业项目的诉求日益旺盛。 “在审慎投资战略的引导下，我们将开展适当的增值业务。 这不仅能保持价值，还能长期巩固资产价值。 ”

第太平戴维斯助理国务卿张琳介绍说，今年上海写字楼房地产成交非常活跃，去年市场整体总成交非常好，上海也有一些好项目在出售，潜在买家也一直看好。

资深房地产专家薛建雄表示:“目前，上海的项目有刚完成的，也有未完成就拿出来卖的，目前顾客的心理价格也很高。 对吉宝来说，能拿到目标，赚取不动产升值和租金的钱，只是没有抄到最后而已。 ”。 。

潘石屹这笔交易划算吗？ [/s2/]

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▲图片来源:视觉中国(与图片文字无关) ) ) ) ) ) ) ) )。

公告称，虹口soho项目截至全年12月31日的总价格约为23.37亿元，此次交易售价高出约53%。 虹口soho项目账面价值约为34.46亿元。 截至年和年12月31日的年度，旭升置业分别创下收益(即租金收入) 545.02万元和7933.39万元。

“soho这笔交易确实很划算。 因为拥有不动产反而会提高企业的资金价格。 ’资深房地产经纪人薛建雄表示，另一方面，价格不便宜，但潘石屹不赚钱，手里有那么多项目，财务上很有压力。

soho中国表示，从出售虹口soho项目预期的现金流和利润来看，此次抛售事项是soho中国在虹口soho项目上进行的投资收益以公平值变现的机会。

值得注意的是，此次收购似乎意味着soho中国的自我保持转型还需要一段时间来验证。 年8月，潘石屹在全年业绩会议上宣布，将从“开发-销售”模式转向“开发-自掏腰包”。 但是，外界对这一动向存有疑问，这直接反映在soho中国的股价上，那时soho中国的股价连续第三天大跌。 但是，潘石屹力推进的自持型转型并未停滞，在之后的快速发展中经过一些调整，到这次虹口soho的销售似乎都找不到理想的盈利模式。

澎湃消息称，从年到年三年，潘石屹通过出售旗下业务套现236亿元。 同时，在销售项目，潘石屹再也没买过新项目。

另外，业内有人认为现在出售项目不是明智的选择。

高力国际中国区资本市场和投资服务负责人以及执行董事汪蓓做了如下介绍。

投资诉求继续保持较高的地位，市场上目前可交易的高质量资产有限。 我们预计中短期房地产投资市场价格将有一定的增长，投资回报率将趋于稳定。

根据高力国际的数据，年一季度上海大宗房地产市场共收录约80万成交面积，约220亿元的成交总额与年成交热度相比没有减少，且外资投资者年开年后的市场活跃度优于去年，一季度的投资方向是核心商务区增值机会的关口