“房企“铁三角”围城：前4个月卖了5300亿”

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【近日，克而瑞公布房企全年前4个月销售排行榜，碧桂园首次突破二千亿级，万科实现1915.7亿元，恒大实现1440亿元。 房地产三强似乎已经构成了坚实的“铁三角”。 去年，这3家公司刚刚过了“3千亿级”大关，而今年4月，同样是3家公司，用每年三分之一的时间实现了“千亿级”的销售额。

仔细看看这个排名，时间越往后，上述三强和top10的其他房企越来越大，比如top20排在250亿元，top50排不到100亿元。 这意味着，大概到了下半年，前三名的销售额是top30的总和，甚至top50的总和，市场集中度越来越具有磁铁效应，是大鱼吃小鱼的游戏，而不是鲶鱼效应。 】

记者黄博文对每一位经罗伟

目前，重新重视规模竞争似乎已成为全年房地产领域的共识。 尽管面临政策法规的不断深化，大中型房企在过去四个月仍出现了亮点的业绩曲线。 碧桂园、万科、恒大领衔的一线房企构筑了“铁三角”，碧桂园销售额进一步上升到“二千亿”级。 在过去，这似乎是无法想象的。

日前，根据克比瑞研究中心公布的“年1~4月中国房地产公司销售top100”，碧桂园销售额2006.6亿元，万科1915.7亿元，恒大1440.3亿元，三家大型房地产公司总销售额5362.6亿元，甚至之后，

亿翰智库报告称，这一趋势对成长型住宅企业来说，需要关注去周期化的趋势，特别是在投资节奏上，地价低时多拿，地价高时适当少拿，但绝对不能不拿。 不这样做的话，公司发展的连续性会受到制约。

“铁三角”的顶级业绩排名

随着监管的深化，大中型住宅企业在过去的四个月中依然取得了丰硕的业绩。 从排名来看，第一名和第二名均维持“2千亿”左右的订单，前三名的门槛达到1440亿元，远远高于去年上半年第三名的1221亿元，前十名和后五十名的门槛也分别达到420亿元和89亿元。

与去年同期的业绩比较，今年前4月完成的去年上半年整体业绩第一集中在top50房企，前10家房企中有6家，前30家房企中有17家实现了这个目标。

亿翰智库上市房企研究中心主任张化东表示，“三千亿”以上数量级龙头房企经营明显脱周期化，无论春节淡季还是春季旺季，单月业绩都在400亿元以上，其背后是公司投资节奏的脱周期化和

桂园在这方面的趋势很明显，既是投资方也是销售方。 按照土地取得的步伐，去年前8个月几乎每天维持一片土地的入账速度，仅当年9~11月略有减慢，但年底再次恢复了高速土地取得模式。 在卖方方面，其前4个月的业绩已经超过2000亿元，按照目前月平均500亿元的速度，一年实现6000亿元的业绩可以说是大致的比例。

恒大最初4月的销售速度放缓，通过营销措施缩小了折扣幅度，提高了利润。 从今年一季度的销售情况来看，恒大依然惯性持续，抛售节奏平稳。 约翰智库报告称，进入二季度后恒大明显开始发力，预计大量新盘将在二季度后陆续上市。

虽然经历了争夺股权风波的万科对规模排名表示“不在意”，但市场营销的步伐并没有停滞的迹象。 今年春节后，万科开始加强推送力度，其中3月新推送量为平时1月的2~3倍之多，创下领域1月的636亿元的销售记录。

万科一季度业绩报告显示，净利润明显下跌。 根据该万科的解释，由于销售额翻番、经营管理规模扩大，一季度销售费用和管理费用分别比去年同期增长38.8%和29.3%，受融资规模扩大的影响，一季度万科的财务费用也有所增加。 另外，一季度结算项目中包含合作率较高的项目，因此当期少数股东损益比例较高。

万科秘朱旭表示，一季度万科竣工结算规模有限，竣工面积仅占全年竣工计划的5.1%，一季度净利润同比下滑对全年业绩参考意义不大，企业预计全年净利润也将同比增长。

中小住宅企业突破压力

在住宅企业规模的竞争中，土地储备的规模和结构对绩效的影响越来越大。 阳光城总裁张海民表示，目前的土地储备排名是5年后的房地产企业排名。

据中国指数研究院统计，在前4月的土地收购额中，碧桂园和保利继续稳居前两位，首次开业，远洋上升至top10。 1~4月，碧桂园和保利分别以535亿元和474亿元持续稳定在土地收购额的前两位。

从总体上看，在全年热点城市价格上涨的带动下，房企取得了良好的去化效果，资金充裕。 年楼市调控政策不断加强，但不能减弱房企拥有土地的热情。 年1~4月，房企土地拥有意愿依然强烈，top10公司土地拥有总额达到3460亿元。

与3家大型全国性布局的风险对冲相比，区域性布局型住宅企业在规模竞争中实力不强。 约翰智库的报告显示，第一次公开赛、第一次开始等都饱受成长之苦，在排名上有所退步。 其理由是，一线和强二线的短期住宅去化仍然得到支持，但新的供给难以继续； 另一方面，一线及强二线城市政策大多已是史上最严峻的，后期市场调整将明显扩大市场不确定性。

作为该轮控制供给侧的重点之一，公开土地市场的竞争限制很多。 的多城市摄影新政包括提高保证金、现行房屋销售规定、持有房产比重和使用年限增加等，在近期上海出台招标挂牌复合式新城摄影政策之前，无一例外地提高了公司的竞争门槛，中小房企以前流传的高周转模式迅速

除公开市场外，并购是中型房企突围的道路之一，“闽系”房企阳光城是典型代表。 阳光城年度报告称，年阳光城新增土地储备项目25个，总建筑面积977.8万平方米，比上年增长210%。 其中，公司通过募集方法获得12个项目，总建设面141.9万平方米，通过收购方法获得大量土地储备。

亿翰智库报告称，这一趋势对成长型住宅企业来说，需要关注去周期化的趋势，特别是在投资节奏上，地价低时多拿，地价高时适当少拿，但绝对不能不拿。 不这样做的话，公司发展的连续性会受到制约。

房企样品碧桂园

碧桂园头4个月夺金突破2千亿美元，实现了年目标的50 %

经记者魏琼每经杨军

近日，根据克比瑞和亿翰智库公布的数据，碧桂园以2006.6亿元的销售金额超过万科、恒大，再次获得流量销售金额首位，实现了年销售目标的50%。

回顾年开局以来房企的销售业绩，碧桂园连续第四个月成为“销售冠”，首次4个月销售金额突破2000亿元，刷新了领域规模纪录。 并且，万科、恒大都取得了良好的销售业绩，分别以1915.7亿元、1440.3亿元排名第二、第三，巩固了房地产业三强突出的领域格局。

目前，政策法规的“紧扣诅咒”不断收紧，加快了向领域集中度的进一步提高，为领域巨头提供了扩大规模的机遇，在公开募股、接受并购、共同获取土地方面取得了长足的进步。

销售额比去年同期实现了209%的增长

万科、恒大、碧桂园于1986年确立了三强耸立的领域结构。 年开始以来，三强之间的霸权争夺不断刷新领域认识。

万科在1000年，4个月突破销售额1000亿元大关，刷新了领域纪录。 年，碧桂园4个月实现销售额2006.6亿元，成为领域首个4个月规模突破2000亿元的房企，其扩张速度比年领域最快增速翻了一番。

回顾碧桂园前三个月的销售数据，分别为486亿元、386.6亿元、634亿元，前三个月的增长率分别为288.9%、246.7%、229.9%%，每月增速超过200%。 截至209%年4月，碧桂园以2006.6亿元的销售金额，比去年同期增长209%，是规模住宅企业中增长率最高的企业，实现了年销售目标的50%。

从过去4个月的业绩增长来看，房企为了提高市场占有率正在加速扩大规模。 金额排名门槛进一步上升，top3和top30四个月的入驻门槛都超过了去年上半年的水平。 其中，top30门槛已经达到178亿元，超过了去年上半年的174亿元。

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱在其公众号上分析称，4月份房地产市场成交持续分化，一线楼市成交仍处于相对低位，对一线楼市表现进行点位配置造成压力。 三四线楼市的崛起为相应布局的公司提供了业绩上升的动力，特别是龙头房企在三四线城市布局广阔，业绩增长幅度更大。

碧桂园总裁莫斌表示，碧桂园的主战场是三四线城市，随着企业实力的增强，一二三四五线城市开启了全线出击的战术格局。 碧桂园在三四线城市根据市场诉求提高出货量，进行供给。

巩固三、四线市场，且碧桂园不断加强一线市场布局。 明源地产研究院主任刘策分析认为，一二三四五线城市全面快速发展的房企在面临政策调控和市场变化时具有足够的战术纵深，对业绩影响小，有利于保持业绩稳定增长。

该策咨问研究院总监张雄大认为，碧桂园在三四线城市部署了大量项目，许多城市受政策影响不大，碧桂园取得了业绩开放量窗口期和规模增长的好时机。 桂园在三四线城市的产品在性价比方面具有综合竞争特点，可以在短期内开发大盘，为大规模销售提供产品保障。

前三个月的土地拥有预算为44.7%

年，碧桂园年销售金额3088.4亿元，实现业绩翻番，顺利实现“尖叫目标”。

碧桂园对外公布的全年预期业绩为4000亿元。 从目前的增长情况来看，这个目标比较保守。 对此，碧桂园主席杨国强表示，到年内，碧桂园将调整预期业绩，年也将调整。

丁祖昱在接受《每日经济信息》记者采访时分析说，按照目前的增长态势，碧桂园具有冲击6000亿业绩的能力。 张宏伟也对《每日经济信息》记者发表了同样的意见，认为碧桂园年销售业绩达到6000亿没什么问题。

截至2009年12月，碧桂园国内总土地储备1.66亿平方米，未售部分土地储备货物量共计11986亿元。 全年预计新增推送量(包括全年1273亿元和全年4890亿元)，碧桂园全年可销量达到6163亿元。 其中目标位于一二线城市的货物量为3528亿元，占57.2%； 目标三四线城市货运量2635亿元，占42.8%。

在土地上，碧桂园没有放慢扩大的步伐。 根据碧桂园公布的数据，1~3月，碧桂园共取得111块土地，新增土地预计建筑面积2035万平方米，土地价格670亿元，为消费土地预算的44.7%。 1~3月新增土地中，按面积计算，三四线城市新增土地占有率为68%，一二线城市占比为32%； 从金额来看，三四线城市占41%，一线城市占59%。

碧桂园财务资金中心副总经理左莹表示，考虑到进货量安排，全年碧桂园有1500亿元现金支出用于拿地，当然会根据市场情况、现金流入和其他方面的支出进行定期调整。

此外，由于实行了合伙人制度，碧桂园项目的开办时间缩短为6.2个月，现金流回正周期缩短为8.4个月。 再加上依托高转速高速开发模式，碧桂园年新项目将陆续进入年销量，为年业绩增长储备原材料。

据《每日经济信息》记者介绍，目前碧桂园东莞茶山项目使用的ssgf工法将在碧桂园各地区企业试点实施，未来将全面宣传。 该系统创始人碧桂园莜深地区副总裁孙军在接受《每日经济信息》记者采访时表示，从试验性茶山项目来看，ssgf工法通过使用全插入工程，可以缩短整体建设周期6~8个月，并且是1/3的施工斯塔。

房企样品融创中国

前4个月的销售额达到596.1亿美元，追赶龙湖为第二个赛季做准备

实习记者舒曼每次经过杨军

进入5月，各房企为二季度做准备，根据多家房企公布的年销售目标简单计算，其销售额平均增长率为20%，其中我国销售目标达到2100亿元，增长率为39%，是已公布房企中增长率最高的

另一方面，整合中国业务、布局相似的龙湖地产，年销售目标稍显保守，定为1100亿元，两者之间相差正好1100亿元。 从1~4月的成绩来看，龙湖地产销售额为602.3亿元，突破千亿美元似乎没有悬念。

年，房企千亿军团已经增加到12家。 许多研究报告指出，中国房地产业正在迅速进入“寡头时代”。 克瑞研究中心表示，4月房地产市场成交继续分化，1、2线成交仍处于相对低位，这给1、2线公司的业绩带来了压力，对融创来说，实现2100亿元的销售目标将在下半年构成不小的挑战

融和盘的重点在下半年

年报显示，企业年营业收入353亿4000万元，比去年同期增长54%，毛利率48亿5000万元，比去年同期增长70%，毛利率1.3个百分点。

据一季度报纸报道，一季度合同销售额455亿元，比去年同期增长81%，合同销售面积约250.6万平方米，仅3月一月的合同销售额就比去年同期增长92%，达到222.7亿元。

关于1~4月的业绩，融创相关负责人告诉《每日经济信息》记者，全年要点推送时间集中在下半年，全年达到4185亿元。

目前，融创已完成一线、环一线及核心城市全国化布局，截至年底共布局44个城市，新增土地储备5394万平方米，总土地储备7291万平方米，权益土地储备约4973万平方米。

顺便说一下，去年新增的土地储备中有2/3是收购所得。 对此，融创方面表示，目前热点城市土地价格过高，特别是在公开市场上少有机会获得价格合理的土地，随着调控的持续和流动性的收紧，年土地市场将逐渐回归理性，未来在获得土地方面将更加谨慎，并购市场的机会

相比之下，从龙湖地产的策略来看，年销售可能值尽量安排在上半年。 截至2000年3月，龙湖地产累计合同销售额430亿2000万元，比去年同期增长218%，合同销售面积282万5000平方米，3月单月合同销售额185亿元，合同销售面积112万5000平方米。

龙湖地产表示，今年之所以发挥力量，得益于从2009年开始的战术布局，预计今年的市场存在一定的不确定性，因此决定提前到上半年供货。

住宅企业的规模之争已经白热化

根据克比瑞公布的排名，一季度前十大门槛达到330.6亿元，比去年同期大幅上涨69.5%。 上市房企销售数据增长惊人，碧桂园、初创运营商同比增长250%，万科、招商水龙头、新城控股等同比增长2倍，中国恒大、融创中国、金地集团、世茂地产等多家房企均超过50%。

与此不同，住宅企业的阶梯差也在逐渐扩大。 房企和企业品牌房企特点越凸显，根据克比瑞公布的1~2月排名，领域集中度呈上升趋势，从3大龙头到100强的规模化竞争日趋激烈。

中指院方面预测，到2010年，千亿以上规模的公司数量将达到21家，3000亿以上的为6家，2家为5000亿，超过500亿至1000亿的住宅企业数量将达到38家。 未来领域的集中度将迅速提高。

以以前30强房企为代表，中国全年新增土地储备5394万平方米，总土地储备7291万平方米，权益土地储备约4973万平方米； 龙湖地产年积极扩大土地储备，共获得39块土地，总建筑面积946万平方米。 根据克瑞数据，1~4月，中海、绿地等房企土地储备投资额比去年同期分别增长710%、38%。

为了扩大规模，满足领域重新定位的诉求，各大房企积极采取多元化补货模式，联拍地、项目入股、收购案例明显增加。 融创执行总裁汪孟德在一季度发布会上表示，未来三五年内，融创房地产主业将占98%以上的份额，这对规模公司将面临非常好的机会。

根据目前土地市场竞争激烈的现状，土地价格高的企业仅靠拍摄土地来获取市场土地已经不能满足融和规模化扩张的需要。 目前，针对融创集团再次将品牌金科持股增至25%，中原地产研究拆解师张大伟表示，此次收购最直接的目的是做大做强管理规模。 此前，中国董事长孙宏斌也多次在公开场合表示，希望通过收购的方式获得项目。

西部力量

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记者蔡雅艺对每一位经罗伟

楼市调控力度仍在加大，另一方面，更多二三线城市加入调控队伍； 另一方面，像深圳、北京这样曾经“高烧”的一线城市正在退烧。

近日，在克而瑞研究中心公布的“年1~4月中国房地产公司销售top100”排行榜上，《每日经济信息》记者看到，来自中西部的房企占11个席位，其中荣盛发展迅速，金科集团分别以217.2亿元、205.4亿元的销售额，

在上述研究机构对外公布的年度房企销售top100中，来自中西部的房企也仅占9席，新上榜的两家房企分别为中迪禾邦和康桥地产。

西南财经大学教授刘璐表示，一方面，近一年来楼市持续上涨，房价上涨推动了重点布局城市房企的销售额增长，另一方面，楼市调控让重点城市的诉求充斥中西部城市。

受益于都市圈和管制效果

锐理数据董事会主席罗红卫在接受《每日经济信息》记者采访时表示，这些中西部房企的先天特点是，他们的土地储备最集中于市场潜力爆炸的市场，而这些市场恰恰是京津冀、重庆、成都、合肥、武汉等热点地区。

罗红卫说:“从去年年底到今年年初，由于限购全面开花之前市场火热，百强房企大多在前四个月实现了大半年的预期业绩。”

戴梁行董事魏晓龙表示，这11家房企的全国化布局尚未完成，因此知名度并不高，但在地区内是颇具影响力的龙头公司。 从地区的角度来说，荣盛在河北，金科在重庆，蓝光在成都，都是领头羊。 这些第二批住房企业是“地方诸侯”。

据观察，此次中西部住宅企业排行榜领先的“河北王”荣盛发展迅速，此前因雄安新区的设立而备受瞩目。 整理其项目分布情况，荣盛快速发展仅河北地区项目就达32个，其余52个分布在17个城市。

荣盛迅速发展了一批要求匿名的内部人士，在记者采访中表示，“企业业绩的大幅提高，与京津冀楼市的热气直接相关，荣盛作为本土公司发展迅速，环渤海、京津冀、京沪高铁沿线也是企业的战术方向。”

渝派房企领头羊金科，当年25个新地块中，8个位于总部重庆，其他分散在合肥、成都、郑州、南宁、济南等城市，本土市场重庆销售金额147亿元，遥遥领先于其他城市。

中西部住宅企业逐渐壮大，快速发展的过程中其实有着特殊的市场契机。 魏晓龙认为，目前京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等发达城市的房企在完成“小鱼”合并后将触及中西部地区，但中西部地区的房企在成长初期并未遇到这些大鱼，因此可以利用市场空档案完成自身体系建设

为什么“小麦粉比面包贵”

“现在，要建立‘小而美’的住宅企业几乎是不可能的。 ”魏晓龙说:“现在房企可供选择的空间很少，随着领域集中度的提高，用领域的一句话来总结，就是要么做大，要么等待被收购。 目前，这11家房企已经是地区龙头，被收购不是很容易，但很多没有进入排行榜的房企实际上已经被大公司收购了。 ”

“为了公司的规模诉求和迅速发展，是应该拿地还是不拿地？ ”金科地产中西部地区企业董事长罗利成在接受《每日经济信息》记者采访时做了以下表示。

目前，中西部房企计划“全国化”时，目标城市多为楼市调整的重点城市，地价高企、房价受限。 这是一个不可避免的巨大挑战。 罗红卫坦言，中西部房企走出去时，将面临水土不服的困惑。

从荣盛的快速发展来看，年通过收购股票、拍照等多种娱乐方式获得土地80多块，截至报告期末土地储备建筑面积2570万平方米。

金科股份表示，去年该房企土地总投资达到208亿元，取得34块土地，土地储备1846万平方米，通过收购、合作共有10个项目。

4月底，河南本土实力房企之一的正商地产今年前4个月总销售额91.1亿元，进入房企销售百强排行榜第49位。 据观察，全年正商房地产销售额261.2亿元，销售面积270.7万平方米，在郑州市场排名第一，远远超过属于河南省房企的建筑业房地产。

住宅企业样本华侨城

窗口期的更换将推动全世界的旅游华侨城市押注云南省的第二总部[/s2/]

记者黄博文蔡雅艺对每一位经罗伟

由于定位为以文化产业为主要业务的中央企业华侨城，致使地产商的形象淡薄，在文旅板块向大布局转移。

近日，华侨城集团宣布，云南世博会旅游控股(以下简称世博集团)、云南文化产业投资控股有限责任企业)以下简称文投集团)、战术重组正式确定。

这是华侨城与云南省政府签订战术合作协议后的资本举措，标志着华侨城“文化+旅游+城市化”、“旅游+互联网+金融”创新快速发展战术布局云南正式拉开帷幕，成为央企参与地方国资改革的重要样本。

“全球旅行”将落在云南

公告称，华侨城通过增资增资投资云南世博会、云南文投，增资完成后，华侨城通过设在云南的全资子公司持有世博会、文投各51%的股权比例，云南国资委持有剩余49%的股权。

云南旅游( 002059，sz )由云南世博会控股，持股比例为49.52%。 因此，通过统治云南世博会，华侨城也实现了对云南旅游的间接统治。 控股后，华侨城拥有云南旅游57.07%的股权，云南旅游的实际控制人由云南省国资委变更为国务院国资委。

另外，华侨城参加云南旅游的增员方案也得到了批准，宣布华侨城云南企业100%购买云南旅游增加了11亿100%万元。

华侨城方面表示，此次创新使用央企、地方国企平台校企合作的新模式，对云南旅游产业升级意义重大。 而且这也是华侨城集团“文化+旅游+城市化”和“旅游+互联网+金融”创新快速发展模式的重要实践。 对华侨城来说，这一举动也在参与国资改革中具有重要作用。

华侨城新创的“全域旅行”模式也将在云南落子。 在5月3日的股东大会上，华侨城理事长王晓雯表示，云南将落地华侨城首个全球旅游模式。 计划中，华侨城以云南为第二总部，在“十三五”期间投资2000亿元对云南旅游文化产业进行资源整合，建设千亿资产规模的新云南世博会和500亿资产规模的新云南文投。

云南财经大学房地产投融资研究中心主任周大研对《每日经济信息》记者表示，云南旅游资源十分多样、充足，但也存在“小而分散”的情况，仅靠华侨城的一己之力难以改变。 华侨城目前可以整合本土世博会、文投、城投三大资源平台，大幅整合当地资源，增加云南旅游产业升级的胜算。

逐渐淡化地产商的身份

华侨城将其自身定位为“中国文化产业的先导者、中国新型城市化的先导者、中国全域旅游的典范者”，我不想越来越多地提到另一个重要产业者的身份。

据云南省旅游年报报道，年，云南省旅游实现了归属于上市公司股东的净利润6766.8万元，同比减少17.20%。 国金证券认为，房地产销售不好是云旅游业绩下滑的首要原因。 年，云南省旅游房地产板块利润总额比去年同期下跌97.62%。

4月26日，据华侨城集团内刊文报道，华侨城集团总经理段先念指出，上市公司房地产业务比重较大，其业绩波动会影响上市公司的利润，影响企业在资本市场的业绩。 也可以考虑使用房地产战术合作联盟的模式，自己只做平台，由专业的房地产企业进行房地产开发。

根据华侨城集团全年业绩，营业收入354.81亿元，比去年同期增长10.07%，净利润比去年同期增长48.44%，达到68亿8800万元，两项指标均创历史新高。

但在投入方面，华侨城表现出战术倾斜，全年旅游综合业务支出价格占总营业价格的57.11%，比上年增长33.97%，可见华侨城大力推行“房地产+旅游”战术时，投入比例也发生了变化。

根据华侨城年的事业计划，全力推进云南、海南全境的旅游。 加快云南旅游资源整合，推进三亚、海口等全境旅游项目落地，实现知名景区托管运营。