“信达地产去年财务价钱剧增195% 举债抢高价地吞噬净利润”

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【去年，信达地产实现净利润8亿8000万元，仅财务费用就达到7亿1400万元，比去年同期增长195%。 这与过去一年多次频繁消费“地王”血，补贴土地借款巨额利息密切相关。 实现房地产销售面积154.35万平方米，储备项目规划建筑面积375.54万平方米，企业建设面积336.28万平方米。 按照去年行情时的消化速度，消化完成需要约5年以上； 截至去年年底，信达房地产库存价值456亿元，其中受借款融资限制的库存达到175亿元。 随着今年以来楼市降温，这些库存可能会成为负担。

本期房地产周刊以信达地产旗下的上海新江湾城、上海顾村、深圳坪山、杭州滨江奥体地铁总额几个“地王”为例，对这些项目的现状进行了实地调查，以区域市场成交冷暖气为基础，注意这类房企的未来前景 】

经记者杜冉乐唐洁是经曾健辉

去年被业界认为是“地王制造机”，但现在几乎消失在全国的土地市场。 在a股上市的这个信达地产( 600657，sh )实际上没空。

4月20日，信达地产宣布重大资产重组进展，欲收购淮矿地产，但这笔交易背后并不简单，从交易框架来看，牵涉到以不良资产处置见长的企业实际控制人——中国信达。

《每日经济信息》记者研究发现，这一重大举措与信达地产去年财报专项披露的多重风险无关。 数据显示，该房企去年净利润8亿8000万元，仅财务费用就达到7亿1400万元，比去年同期增长195%。

管制进一步加剧，房地产市场降温。 例如，信达房地产曾取得7个“地王”的战绩，但随后转为收购房企，向市场传达了什么信号？

非扣除后净利润为24%

年，全国热点城市迎来“量价齐涨”行情，千亿级房企增加到12家，恒大、万科、碧桂园似乎进入3000亿级销售规模。

信达地产作为中型住宅企业，领略了去年这座楼市的雨露滋润。 数据显示，信达地产去年全年销售面积154.35万平方米，同比增长38.55%。 销售额为169.07亿元，比去年同期增长60.71%。

与销售额相比，年信达地产营业收入115.7亿元，比去年同期增长42.2%，归属于上市公司股东的净利润8亿8000万元，比去年同期增长2.4%，扣除归属于上市公司股东的非经常损益，净利润6亿0600万元，比去年同期减少24.2%。

《每日经济信息》记者观察到，营业收入增长42.2%，而去年信达房地产的营业价格增长50.64%。 在费用方面，信达地产去年的管理费用同比增长1.74%，销售费用同比平稳增长34.86%，特别引人注目的是财务费用，去年的价格为7.14亿元，比去年同期增长195.18%。

事实上，信达地产去年出现了财务价格的较大涨幅，这一点在去年年中财务报告中有所揭示。 据记者观察，去年上半年信达地产累计产生的财务费用约为2.61亿元，年同期为8907.1万元，当时解释为“融资规模扩大，利息增加”。

据去年中报报道，信达地产对外提及:“由于土地成交集中，报告期内融资带来的财务费用比去年同期增长193.26%。” 近日，信达地产董秘办公室一名员工向《每日经济信息》记者解释称，财务费用增加的主要原因是扩大公司规模。

记者资料显示，从年7月至年6月，信达地产一年内在上海、杭州、广州、深圳、合肥等热点城市获得7个“地王”，总费用为352亿元。

根据克瑞数据，去年全国“地王”超过340个，合肥、杭州等热门二线城市“地王”频繁出现。 一位克比瑞分解师表示，首先，在宽松的货币环境下，公司资金来源渠道广阔的房企对投资区域期待高度统一的领域集中度不断提高，房企规模需求强劲的城市“僧多粥少”。

扩张带来的负债率为85.7%

据记者观察，去年，信达地产按权益比率计算新增储备规划建筑面积77.4万平方米，截至去年底储备项目规划建筑面积375.54万平方米，建设面积336.28万平方米。

随着土地规模迅速扩大，信达房地产举债，资产负债率上升。 截止到年末，负债率达到85.7%，比年初增加2.45个百分点，年末为78.18%，年末为68.82%。

作为全国房企标杆的万科，一贯被誉为稳健的经营战略，但面对目前房企巨头之间激烈的竞争，必须加大举债的力度。 年中注意到，截至去年年底，万科资产负债率首次突破80%，比去年同期增长2.84个百分点，达到80.54%。

万科引进新股东深圳地铁集团，与之相对，信达地产却背靠着以不良资产处置见长的母企业——中国信达。

尽管如此，信达地产的实际融资价格并不低。 例如，该房企平均融资价格为8.07%，在去年整体融资环境面前缓和后，平均融资价格为7.61%。 截至去年年底，信达房地产融资余额为380.8亿元。 其中，债券融资余额120亿元，比去年同期增长90亿元。

顺便说一下，信达地产与中国信达之间实际发生的债务重组、委托贷款、信托贷款、担保增信、资产收购与出售、联合投资等几个事项共计约10.3亿元，预计全年可能发生上述相关事项的金额为200亿元。

据信达地产前述董秘办公室相关人士介绍，目前企业的长期和短期杠杆率为8:2。 用120亿元的低息债务偿还高息债务，确实提高了财务杠杆，但对公司没有任何伤害。 与住宅大企业恒大、碧桂园等相比，他们的土地少了很多。

转向资产收购的机会

自去年下半年以来，信达地产一直没有公布公开拍摄地的新闻。

据信达地产年报报道，该房企今年计划投资145亿元土地，去年实际土地持有额为215.15亿元，涉及其权益持有地的总费用为153.54亿元，今年合同销售额为160亿元，与去年实际销售额相比略有下降。

以去年实际销售154万35000平方米的历史最高成绩，对照信达储备计划建筑面积375万54000平方米和建设面积336万28000平方米，信达在不新增储备的情况下销售将需要近5年。

易居研究院智库中心研究总监告诉《每日经济信息》记者，政策调控风险增高，土地市场扩大将变得谨慎。 从资金考核的角度看，公开申办考核的难度增加，面临更大的挑战，妥善回避是正确的。

针对今年的行情，信达地产表示，房地产调控将深入推进，之后可能会出台新的政策。 受政策影响，市场预期发生变化，顾客前景不断增加，市场周期性调整的压力不断加大。 的领域集中度还在加速提高，中小房企面临更大的竞争压力，并购加剧。 企业业务规模不断扩大，未来随着项目建设的不断推进，可能会带来越来越多的资金诉求。 ”

4月20日，信达地产公告收购淮矿地产，这将构成重大资产重组。 公告称，此次重组前，淮矿地产母企业淮矿集团以中国信达取代淮矿地产部分股权，目前正在履行审批程序。 这意味着相关人员参与了不良债权的转让和收购、债转股等的运营。

淮矿地产官网显示，该房企注册资本超过51亿元。 截至2009年11月底，共有24个二级开发项目、2个一级开发项目。 开发地涉及合肥、芜湖、六安、上海等城市。

据《每日经济信息》记者介绍，年6月，信达地产与中国信达联手重整嘉粤集团，一举收购对方旗下5家房企100%的股权，直接土地储备计划建筑面积合计约113万平方米，快赶上去年的储备量。

严跃进表示，以并购名义贷款实际上没有太大限制，并购贷款政策相对稳定，房企获得这类项目融资的压力不大，通过并购也可以实现曲线竞争，规避各类土地拥有风险 从淮矿房地产的收购来看，证明了信达对投资的认识，充分承认了国资的背景和在安徽省的快速发展机会。

信达地产前面提到的董秘办公室相关人士表示，“包括明年之前，他们的土地拥有是合理的行为，下一个国家仍将出台相应的监管政策，在年会之前有一点收购的机会。” 我认为信达选择的时机也很合适。

实地访问①

信达上海新江湾高价地:引进泰禾操盘带推算损益线9万/平方米

记者吴若凡是经曾健辉

年11月底，上海备受瞩目的新江湾巨型纯住宅区迎来现场招标，当时参与争夺的住宅企业达到12家，最终信达地产以近73亿元的价格展开竞争。 名义楼价为4.9万元/平方米，扣除保障性住房面积的20%，实际楼价超过6.3万元/平方米。

去年以来，上海新房市调控不断加强，新房市场成交遇冷，数据显示今年一季度上海新房、二手房成交面积分别下降67%和72%。 善于杠杆化金融运营的信达地产该如何操作这个高价项目？ 《每日经济信息》记者了解到，信达地产是如何破局的，实力开发商成功加入操盘手。

地王能突破盈亏线吗？

上海江湾城路、殷高路、淞沪路和国泓路清波路之间，有13.2万平方米的宅邸。 这就是年11月25日，信达地产以72.99亿元被砍的杨浦区新江湾城“地王”。 该地块溢价率达到81.69%，楼价达到49152元/平方米，创下地区楼价新高。

根据行业内通行的估算方法，扣除需要建设的保障房和建设价格后，上述地块的楼价超过6.3万元/平方米，而目前该地区高端项目的销售均价约为7万~8万元/平方米。

事实上，如此昂贵的土地出让过程也是相当曲折的。 年10月，该地块在转让前两天被上海市规土局停止。 理由是需要进一步完善该地块的开发建设条件。

随后，上述地块在调整了保障房比例和中小户型布局后，于10月16日再次搬出。 据记者观察，该地块整体容积率为1.125，有条件建设高档别墅类产品，按项目价格计算，必须走高档路线。 但是，根据土地规划的要求，地块上需要建设90㎡以下的房源，这意味着未来要么建立纯粹的高端社区，要么受到影响。

来到有项目的地方，记者看到，新江湾“地王”项目正在建设中，第一户型为7层医院和别墅，销售处有些冷清。 据该项目一位销售员介绍，目前前期蓄客已完成，正在推广预售。 最初的预测是四五百套房，现在高意向的顾客已经超过1000对，很多意向的顾客都是新江湾的高端人群。

关于中小户型的建设部分，他说上述销售人员被安排在殷高东路附近的一侧，作为人才公寓无偿归还给政府，提供给当地的年轻知识分子。

就地区而言，该项目周边有复旦大学江湾校区、新江湾城公园、知识商务中心等6个板块，规划住宅建筑面积控制在400多万平方米，总人口6~8万人，但地区内迄今为止仍在销售的盛世御龙

按照常规工程进度，信达新江湾项目集中销售期为年和年，但豪宅价格在楼价基础上上涨约五成，达不到9万元/平方米的水平，开发商无法获得小额利润(不超过一成)。 比较项目的价格，这个楼盘的负责人说还不清楚。

带领泰禾打造“上海庭”

从项目运营来看，目前没有由信达地产一人承担，而是引进泰禾集团打造上海庭院。

其实，年10月27日，泰禾集团宣布受上海泰甫委托，为“信达泰禾上海庭”项目提供建设咨询服务，期限为年1月初到年底。

《每日经济信息》记者查阅信达地产年报后发现，目前信达地产拥有泰甫置业55%的股权，泰甫置业具体开发新江湾“地王”，泰甫置业为泰禾和信达双方合资房企，上海泰甫置业拥有上海泰禾庭院45%的股权，

根据信达地产公告，沪坤瓴投资持有新江湾项目80%的股权，坤瓴投资背后股东为信达地产(持股率8.75% )、泰禾集团)持股率11.25% )、宁波汇融沁齐股投资合作公司)持股率80 )、宁波汇沁齐信

信达地产的母公司是中国信达，是中国四大资产管理企业之首，对接的是建设银行，主要是并购解决不良资产，信达地产是其旗下唯一的上市房地产平台。

“信达地产是资产管理企业的背景，但泰禾在高端大厦建设方面经验丰富，产品线成熟。 两者可以说是强队联盟。 ’薛建雄表示，项目资金和运营条件都很好。 优秀的房企不仅要有钱，还要很好地控制花钱的节奏，涉及土地规划管理、市场预判、周期预判等。

实地访问②

信达上海顾村高价地: 10个月过去杂草丛生

经记者马鼈甲是经曾健辉

去年夏天，上海的土拍市场如火如荼，房企可以竞争地表现出“疯狂”，特别是“面粉比面包贵”的价格下跌成为领域内普遍的现象。 所谓信达地产，就是在那个时候抛下千金，大肆叫牌，抢夺高价土地，引人注目。 业内将抬高土地的行为视为“过激”、“无代价”。

年6月初，经过与该场馆24家房企200多次竞价，信达地产最终以58.05亿元拿下上海宝山区宝山新城顾村商住地块，楼价36962元/平方米，溢价率303%。 值得一提的是，这是去年上海溢价率最高的地块，该地块被认为是业内探索当地房地产后市的风向标。

去年下半年以来，上海多次出台严格的房地产调控政策，市场急剧降温。 现在距离信达地产获得上海区村高价地已经过去了10个月，这个标志性的地块现在处于什么状态，进展如何？ 最近，《每日经济信息》记者对当地展开了深入调查。

至今还没有开工

据信达地产取得后的公告，该地块土地总面积10.6369万平方米，计容建筑面积15.7053万平方米。 从地理上看，该地块东至潘泾路，南至苏家滨路，西至宝荻路，北至白摇河路，与区域内铁青秀城和金地天地云墅密切相连。

此外，信达地产公告称，在拿地时，信达拥有该地块的全部权益，但不排除随后引入合作者联合开发的可能性。 日前，信达房地产公布的年报显示，截至年底，记者发现该地块仍由100%控制。

据现场采访，购买10个月后，信达地产位于区村的高价土地依然杂草丛生，垃圾成堆，毫无开工迹象，成为铁青秀城二期后面的“荒地”。

住在上述地块周边的一位居民说:“今年3月，我看到了来探测的人们。 大致测量一下地面下面有什么吧。 他告诉记者说:“之后，没有人来过，也没有开工的迹象。”

随后，记者进一步采访了信达地产。 该房企相关工作人员表示:“我们的项目进展一切顺利，上海的市场前景也给了我们足够的信心。” 关于其他问题，相关人员不太想谈。

但是，据记者观察，去年8月成交的区村另一块高价土地已经开工，该地块由中餐地产和建设房地产共同获得，去年12月获得宝山区规划和土地管理局颁发的建设用地许可证。

本价格至少为5.6万/平方米

作为上海曾经的价值最低点，顾村曾经被称为“市民楼盘”，多用于市区拆迁房的居民安置。 近年来，随着玉兰公馆、金地天地云墅等中高级商品房的出现，当地楼宇的售价不断上涨。

根据链家应用的价格，信达地产地块以西300米左右的金地天地云墅目前价格为4.8万元/平方米，而远离地块的铁青秀城只剩下二手房，均价也为4.5万~4.8万元/平方米。

根据信达地块的楼价推算，该地块未来保本价格至少在5.6万元/平方米以上，扣除住宅15%的自有部分，价格将更高。 优淘城总裁薛建雄说:“在市场冷静的今天，信达一定承受着压力。 如果没有引入合作方，你可能想学习有经验的开发者。 例如，合作密切的泰森，采取庭院系统的做法，自己在区村做。 ”

但是，薛建雄指出，土地8个月没有开工很可能还没有想好入手的方法，转卖土地的可能性也很低。 因为拿到土地的时候已经很贵了，靠土地赚钱的可能性很小。

尽管如此，当地居民对信达地产区村项目未来单价预计接近6万元的保本价格表示了较高的接受度。 上述居民表示:“关于天地云墅，销售近5万(元)也很好，已经几乎卖不出去了。 顾村新建的房子本来就少，但还是有人想买。 在外环线之外，“但是，这里的居住气氛已经发生了。 ”

信达地产的前述相关人士向记者表示:“您认为现在(年)的高价会很高吗？ 当然，那么，从年后来看这一年上半年的这片土地，我并不觉得贵。 ”

实地访问③

信达深圳坪山欲高价将入市高考引入泰国禾代建进行高溢价

每经记者黄博文摄影报道每经罗伟

过去两年，“地王制造机”信达住在全国攻城略地，将“面粉比面包贵”的高价土地装进袋子里，现在这些高价土地成为产品进入市场。

年12月，信达地产以30亿30.3万元获得深圳坪山地块。 那时市场上有呼声称信达将独立携手布局深圳市场，但最终，信达似乎成为了“财务投资者”。 去年11月，泰禾集团在官方wechat上发布信息，宣布信达在深圳坪山获得的“地王”代办。 项目名称明确为信达泰禾金尊府。 相关人士表示，双方合作有基础，信达土地资源好，泰森产品差异化突出，产品高溢价，可以缓解高地价的阻力。

泰禾深圳企业一位内部人士表示，项目计划在第三季度进入市场，目前相关宣传工作尚未展开。

高价进入市场

距离深圳中心区福田30公里，是新成立的坪山区，信达地产布局深圳市场从这里出发，起点是备受瞩目的“地王”。

年12月22日，在与龙光地产挂牌近100次后，信达地产最终以30.3亿元拿下该地块。 扣除保障房和配套用房面积后，信达地产该地块的楼房地价达到27200元/平方米，成为深圳最新的住宅“地王”。

当时，该地块周边地区项目售价仅2万元出头，位于信达地产所在地深圳、惠州交界处的坪山地区拍摄到如此高的楼宇地价，再次为深圳房地产市场注入“鸡血”，成为当时深圳地产界的焦点。

年11月3日，泰禾集团在官方wechat上宣布，将代理该信达在深圳坪山获得的“地王”项目。 另外，泰禾还计划提供后期销售管理服务。 这个项目被命名为信达泰禾金尊府。

4月25日，《每日经济信息》记者走访项目现场时发现，工程进度还处于挖掘基础阶段，巨大的建筑场地有少数挖掘机在工作。

这个项目位于坪山区的核心地区，但是整个地区的开发程度不够。 项目周边力量高君御国际四期，京基御景形象刚交房，入住率不高，项目配套底商处于招商阶段，人气冷清，最多的是二手房中介店。

上述项目附近的房地产经纪人告诉记者，该区二手房价格近期有所上涨，平均价格约为3.5万元/平方米。 记者了解到，许多中介在午休时间被信达“地王”工地的包围着，观看项目的进展。 这个项目对整个坪山区非常重要，因为配套的商业卷将成为未来地区的商业中心。 这已成为中间人感动参观者的标准辩词之一。

但是，目前信达坪山项目区域配套还不成熟，旁边的城中村勉强填补了这个区域在服务方面的空小白。 到了下午，村子里的餐厅里闪烁着“地王”的建设者们的身影。

泰禾深圳企业表示，该项目将于今年第三季度入市，但目前项目宣传尚未展开。

控制新的变局

信达拿到土地之初，据第三方机构估算，该地块地价达到27200元/平方米，则该项目未来价格将达到4.2万元/平方米，其市值至少4.5万元~5万元/平方米， 即使在过去的一个时期房价上涨兜风，这样的价格体系在坪山中依然压力很大。

坪山区是深圳的关外端区域，离惠州很近，距关内中心城区的距离还超过了30公里。 目前坪山新区辖区内的人口只有60万人，户籍人口只有3.6万(年数据(其中，gdp产值和人口密度等数据难以支撑如此高额的成本产品。

快速发展不足的短板，该地区房价基数大大低于龙华、南山等领域，房价涨幅也不及关内地区。 根据链家网的数据统计，坪山新区多数新盘的价格大致维持在3.5万元/平方米左右。

此次与泰禾的二次合作，据泰禾相关人士介绍，信达土地资源好，泰禾产品差异化突出，产品创造高溢价，可以消除高地价的阻力。 项目名称为信达泰禾·金尊府，明确为泰禾旗下高级住宅项目产品线之一。

但是，持续深化的监管措施带来的市场不明朗，是信达“地王”面临的另一大考验。 仲联行报告称，楼市受到严格监管，深圳一季度高端住宅交易量近三年接近低位。 严厉的楼市调控政策效果显著，增加了众多投资者和改善型购房者的购买难度。 由于潜在买家持续观望，入市态度依然谨慎，住宅整体成交量持续萎缩。

深圳中原研究中心数据显示，今年3月新建住宅仅成交803套，创2009年以来新低，成交价格为每平方米54730元，与去年9月每平方米61600元的均价相比下跌11.2%，价格水平为5.5 %。

在这种背景下，计划在第三季度进入市场的信达泰禾·金尊府要么控制威力，要么再次考验项目操作者的操作能力。

实地访问④

杭州地铁“奥体站”工程中，信达中心开工延误面临多重挑战

实习记者程成摄影报道经过罗伟

去年5月底，万科和信达联合体以123亿1800万元的总额获得杭州市滨江区奥体板块3个地块，创下杭州新的总额地新记录。 时间久了，总额高、位置绝佳的奥体地块吸引了很多目光。 但是，仅仅一个小时后，万科宣布退出高价土地。 关于退出的原因，万科当时表示价格超过了总部的授权价格。

去年年底，信达地产滨江奥体项目已被命名为“信达中心”，该地块至今仍居杭州总价地首位。 并且，作为全国重要的房地产热点城市之一，杭州近一年来限购政策层出不穷，楼市调控不断升级。

业内被认为是杭州楼市风向指标的这个信达奥体项目，目前进展顺利吗？ 严格的管制会影响项目上市的时机吗？ 近日，《每日经济信息》记者实地调查发现，该项目尚未开工，目前该地区正在进行地铁施工，面临后市和多重挑战。

周边只有两个楼盘

4月25日，《每日经济信息》记者来到杭州滨江区奥体中心板块现场。 从杭州地铁1号线江陵路站出来，沿着奔竞大街往东北方向走大约20分钟，就可以到达“信达中心”所在的奥体板块。

去年5月底，万科和信达联合体以123亿1800万元的报价打破融信，获得杭州奥体机组mu-01、02、03地块。 溢价率翻倍，楼面价达到21576元/平方米，成为杭州新总额的标杆地块。 这个记录至今未被打破。 万科退出后，杭州滨江和融创分别参与投资，分别占10%、40%。

根据转让公告，该地块是地铁6、7号线换乘站奥体站的上盖综合体； 转让面积15.78万平方米，总建筑面积约57万平方米，其中住宅房地产建筑面积约32万平方米，商业房地产建筑面积约25万平方米。

记者表示，“信达中心”地块已经被包围，内部施工有大型机械。 经询问，正在施工的是地铁6号线奥体站，“信达中心”项目尚未开工。

“信达中心”周边中介店运营商顾问潘说:“地铁6、7号线在该地下有地铁站，旁边是亚运会主体育场，紧挨着钱塘江，与钱江新城隔河相望，未来上升潜力巨大。”

目前，“信达中心”项目周边只有龙湖春江对面和绿地旭辉城两座住宅大楼，沿街开设了近20家中介店，但对外出售的二手房很少，前者的二手房平均价格为4万~5万元/平方米

记者实地访问时，很少有人来这里看房。 介绍前一家店的职业顾问潘先生说，一个是限购，租户和投资者减少了很多。 二是这两个小区的产权证都不到两年，如果购买二手房，要缴纳的税费加上中介费将近10%，最少也要30万元。 “对刚需来说压力太大，无法改善和投资，板块成交目前不太活跃。 ”

中国指数研究院杭州分院副总经理兼研究总监高院生告诉《每日经济信息》记者，考虑到“信达中心”所处的地区和快速发展的潜力，住宅房地产的售价必须在4.5万元/平方米以上。

许多复杂的业态考验操作能力

浙江省媒体房地产研究院院长丁建刚告诉《每日经济信息》记者，滨江奥体板块房价正常，无透支现象。 浙江信达地产总经理张智勇认为，未来十年，杭州将加快国际化进程，奥体中心将成为杭州面向世界的新名片，是钱塘江的黄金支点。

目前，杭州商品房库存持续下降。 根据杭州市住房保障房地产管理局的数据，截至4月26日，杭州市可出售11.8万套商品房，可售面积1520万平方米。 相关数据显示，3月，杭州市商品房成交2.29万套，成交面积228.5万平方米。

根据浙江省媒体房地产数据研究院的数据，1月底、2月底、3月底，杭州市新建商品房分别为10.3万套、9.93万套、9.17万套，按近一年的月平均速度消化分别需要6.5个月、6.2个月、6个月。

但是，杭州最近控制工作频繁。 在诉求方面，杭州的监管政策不断编码，限购、限贷、限售等浪潮层出不穷。 在供应方面，未来3年住房用地将供应2.45万亩； 制定土地拍卖新规，严格限制商品房转让等。

戴德梁行今年一季度发布研究报告，预计短期内杭州写字楼市场供应过剩，空安装率将上升，租金增长率将维持在-1.1%~0.6%。

丁建刚表示，未来房地产市场走势，将严重影响“信达中心”的市场表现。 目前，“信达中心”是否赚钱还不好说，但操作难度与项目和两条地铁的联系，以及各种业态之间的定位有关，开发能力、业态定位和商业运营能力直接关系到项目成败。

从高中生来看，信达中心项目涵盖住宅、商业、地铁等附属设施，操作难度较大。