“环比多增699亿 3月强调控下个体房贷不降反升”

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经记者张寿林嘉运可

近日，央行公布的数据显示，曾一度狂奔的房地产金融数据有“踩刹车”之势，一季度房地产贷款增长1.7万亿元，比去年低4.5个百分点。 此外，许多金融数据增速同比放缓。 例如，一季度人民币贷款增加4.22万亿元，比去年同期减少3856亿元。 3月单月新增人民币贷款1.02万亿元，低于预期的1.2万亿元。

然而，《每日经济信息》记者了解到，3月全国多座城市掀起楼市限购政策旋风，具体到3月单月，居民部门中长时间贷款，第一是居民个人住房贷款，增长4503亿元，比上个月增长699亿元，为去年同期的

对此，有分析认为，这是三四线城市住房销售量仍维持高位所致。 另外，一些二线热点城市的二手房交易并未降温。 一位专家表示，由于居民贷款发放晚了，居民中长时间贷款的下跌可能相对于房地产调控政策滞后。

值得一提的是，现在楼市调控进一步加强，出台了很多住宅的“限售令”。

库存或主要支持因素

从去年9月30日开始，全国出台了很多住房贷款限制政策，但进入今年以来，部分地区楼市再次高烧。 在这种情况下，各地的监管政策不断升级。 从3月1日开始，涿州、杭州、南昌、三亚、北京等多个城市相继发布楼市限购政策升级版。 据不完全统计，3月全国约30个城市公布了住房贷款管制新政。

以北京为例，3月17日，北京市出台了升级版楼市调控政策。 《住房识别和贷款识别》规定，以居民家庭名义在北京市已有一套住房，以及北京市无住房但有住房贷款记录的，购买普通住房的首付比例均在60%以上，购买非普通住房的首付比例均在80%以上。

北京还提出暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款)住房公积金贷款。 3月24日，央行经营管理部等部门确定，与北京楼市相比，对于离婚1年内的房贷申请人，各商业银行要求参照套房信贷政策执行。

但是，尽管有这样的贷款限制背景，从全国来看，3月份以居民个人住房贷款为主的住户部门长时间贷款增加了4503亿元，比上个月增加了699亿元。

对此，交行金融研究中心高级研究员夏丹指出，拆解成《每日经济信息》，贷款增长反映出一些城市住房交易量依然不低。 市场数据显示，在3月各地楼市调控政策密集出台的压力下，热点城市新建交易量比去年同期明显减少。 但是，一些二线热点城市二手房的温度并未下降，例如3月前几周，北京周平均成交套数仍保持较高水平，杭州周平均成交套数达到去年同期的两倍以上。

华泰证券首席宏观研究员李超则认为，3月房贷比2月增长更多，首要原因是三四线城市的销售额仍维持高位。 去年10月以来，国家出台了一系列与二线城市比较的房地产调控措施，实际上是为了帮助三四线城市消化库存而鼓励资金，东部地区三四线城市的房地产销量也明显回升。

中原地产首席拆房师张大伟也表示，在住户部门的长时间贷款基本上是房贷，房贷数据仍在历史同期位居前列，房地产市场特别是三四线城市的房地产市场仍处于活跃状态。

有趣的是，房地产调控也影响了居民贷款的结构。 数据显示，3月份住房部门长期贷款增加4503亿元，短期贷款增加3443亿元，居民短期贷款占比上升。 对此，李超指出，住户部门中长期贷款具有一定的短期替代性，在房地产信贷政策调控的大背景下，居民将部分中长期贷款暂时转为短期费中经营的贷款。

楼市的调控更加严格

目前，全国各地楼市调控政策进一步加强。 截至发布消息，全国10多个城市发布了福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、成都等“限售令”。

对此，该政策咨询研究部总监张宏伟表示，过去一年楼市降温，导致大量投资投机者进入房地产市场，全国房贷交易额占比上升，金融杠杆持续扩大。 “限定销售”政策的逻辑是防止系统性的金融风险，并将金融风险捆绑在账上。 而且，这件事可以为房地产市场的后续政策调整争取越来越多的时间，如房地产税立法、房地产登记等，为房地产市场的长期调控机构做相关的准备措施等。

另外，据记者观察，住建部和国土资源部近日发布了《关于近期加强住房及用地供应管理和管制相关工作的通知》。 其中最核心的是根据房地产库存的拆迁周期明确房地产供应的规模和节奏 各城市“消化周期在36个月以上的，应当停止供应地； 36~18个月的，必须减少供应地； 12~6个月的情况下，应增加供应地； 6个月以下的情况下，不仅要大幅增加供给地，还必须加快供给地的节奏”。

对此，李超对《每日经济信息》记者表示，上述文件实施后，房地产市场价格将整体拉平。 一线城市的存量拆迁周期短，短期内土地供应有望增加，但新增住宅用地有可能越来越分布在周边地区，中心区房价有可能继续小幅上涨。 对于库存拆迁周期较长的三四线城市来说，速度过快、规模过大的土地出让行为受到限制。 此外，三四线城市的投机购房行为也受到打击，投机客有退出的趋势。 根据重庆模式的经验，随着土地供应秩序的增加，房地产周期中价格的波幅会变窄。

李超进一步指出，从过去的房地产调控来看，中国抑制房地产价格暴涨的政策主要侧重于抑制诉求。 虽然通过“限购”等诉求侧调控政策，短期内可以对房地产市场产生较大的“量价紧缩”的影响，但长期来看，被压抑的诉求依然存在，并随着政策的放开而集中释放。 这次土地供应政策是对症下药，从根本上处理供需问题，是我国房价过热的真正处理办法。

夏丹向记者表示，在楼市调控方面，各地短期内仍是“控制”和“托”双线作战。 另一方面，在房价上涨压力增大的热点地区，也有限制附加费的倾向，限制措施从限购价格扩大到了限购价格。 另一方面，三四线城市新年以来的“销售热潮”越来越多“散点开花”，大部分三四线城市现阶段还很难摆脱高库存。 在两种相反政策的作用下，如果成交整体持续增长率下跌，居民住房贷款将增长或放缓。

夏丹表示，中国房地产市场长期以来在城市化进程中，存在不小的增长空之间，但减速快速发展已成为共识。 分化格局仍在继续，在城市群建设和越来越多的核心城市快速发展之后，这种状况有可能得到缓解。