“广深双核拉动城市群联动 房企“抢”珠三角市场红利”

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【珠三角是改革开放的前沿，也是房地产崛起的源泉。 从最初的万科，到后来的“万保招金”，再到“华南五虎”，都在中国房地产的江湖中书上浓墨重彩。 目前，中国房地产、江湖派系林立，要使急剧扩张的房企实现全国化，不仅要进入长江三角洲，进入珠江三角洲也是必须的选择。

此次房地产周刊《每日经济信息》记者回归中国房地产市场“策源地”，以招商蛇口、富力地产、中国奥园为例，从区域格局上进一步挖掘派系混乱、反复升级等房地产市场“向上力量”。 】

每经记者黄博文每经隋丕宁

年，恒大、万科、碧桂园全部晋升为3000亿元销售规模的房企，三巨头布局大本营珠三角，通过全国布局融和、泰禾、阳光城等收购等多手段拿到珠三角门票，本土豪迈时代的房地产、方圆房地产、鸿荣源、佳兆业等深耕区域，

“以广深为双核的珠三角经济活力强劲，拥有市场长期以来备受期待的潜力，大房企重镇摆在这里，地区销售业绩直接影响着排名。 ”明源地产研究院首席研究员刘策认为，珠三角地区准入门槛迅速提高，但市场化程度高的特点也为准入者提供了多种通道。

●加仓:三大巨头重兵布局珠江三角洲

在人口趋势的研究中，万科一直走在行业的前列。 万科集团高级副总裁、广深地区总经理张纪文曾经表示，过去5~10年的快速发展、人口和产业变化，使得珠三角成为类似大东京、大伦敦的大城市，因此房企布局不能依赖单一城市的快速发展，应该探讨在整个都市圈结构中的机会。

在都市圈和都市带的时代，这种趋势正在以可见的速度发展。 由于区域内人口大规模向珠江口迁移，广州、深圳承载能力不足，购买力向周边城市转移，中心城市的产业升级和产业转移也同时启动，都市圈各城市在动态平衡中寻找自身定位。

人口和产业高频流动展现出经济活力，这是房地产领域快速发展的基础，全国性布局的房企在此急于扩大版图。 年销售业绩千亿以上的房企共有12家，除绿城中海外外，其余11家房企已经进入“大深圳”。 其中，7家房企在深圳、惠州、东莞有项目。

从珠江三角洲出发的3000亿元巨头恒大、碧桂园在其中重兵布局。 年收购新世界惠州项目以来，恒大持续增加在惠州的储量。 惠州之前，在深圳、东莞落子，“大深圳”布局成型。

据记者不完全统计，6年来，恒大在深莞惠部署的项目超过40个，碧桂园8年超过50个，两者项目总数约100个，相当于今年深圳新建住宅入市的新盘数量。 目前，恒大在“深莞惠”的储量达到2095.3万平方米，碧桂园储量4195.9万平方米，位居前列。

万科历来推崇“轨道+房地产”模式，即使华润向深圳地铁转让万科股权，也将万科与深铁联系在一起。 万科研究表明，在未来按照tod模式大规模快速发展轨道交通的城市带中，以深圳为中心的“深分割惠”是最重要的地区。

年6月12日，万科与深圳地铁签署合作协议。 合作备忘录还包括东莞实业投资控股集团、重庆市交通开发投资集团、中轨道集团等。 从深圳地铁的四期计划来看，其中14号线将连接惠州。 因为这条深圳地铁也很有可能参照东莞合作模式进入惠州。

万科高级副总裁谭华杰表示，房地产公司拉动了轨道交通，拉动了未来。 要挽留轨道交通，最重要的是挽留以深圳、深圳为中心的“深莞惠”都市圈。

●入场:新加入者通过并购取得土地

珠三角成为房企之战的主战场，意味着准入门槛越来越高。 以前，在传说用“号召”的方法占地难、价格高的企业的今天，新加入者用其他方法争抢入场券，“曲线入市”的方法越来越多。

年5月19日，中国以43亿9400万元收购了莱蒙国际在三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等7家项目企业的全部股权。 在这次交易中，中国获得了深圳和惠州的项目。 同年5月初，融创联合景泰富地产以30亿9500万元获得广州增城朱村两块土地，曲线进入广州市场。

1月4日，在广深区企业品牌发布会上，宣布完成广深区初步布局。 据融创方面介绍，珠三角地区在企业未来快速发展中举足轻重，成为融创全国布局的第六大区域。 截至1月4日，融入广州、深圳、佛山、东莞等珠江三角洲8个城市布局的项目达到20个。 广州市场自去年5月首次取得土地破冰后，共有3个储备项目，分别在增城朱村和老城区海珠。 增城的两个住宅项目都将于今年上市，并计划在第三季度入市。

福建省房企阳光城悄然潜行，通过数起收购扩大了其在华南的版图。 1月24日，阳光城公告宣布31.8亿元收购韩国置业旗下广州天河区的两处宅基地。 去年7月3日、7月15日和8月9日，阳光城分别以11.03亿元、12.67亿元和3.66亿元收购南沙的广州广晟海韵房地产有限企业的49%股权、广州南沙经济开发区太古房地产有限企业的90%股权、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司。

通过几次收购，阳光城不仅实现了进军广州的目标，而且这座城市累计拥有70万平方米以上的土地。

中信建投的研究报告称，阳光城有望继续扩大持股模式运营，进一步开放深圳等一线市场。 “在一线城市土地价格高的环境下，通过非市场化道路获取高性价比土地的能力是未来竞争占领高地的巨大力量。 ”

另一家闽系房企泰禾今年“高打”，继续加强一线城市布局，除京津冀、长江三角洲外，还形成了以深圳为中心的珠三角布局。

据记者统计，仅深圳坪山、佛山、珠海、东莞，泰禾获得的土地就超过百亿元。 年末，泰禾进入惠州，以3亿518万元拍摄巽寮滨海旅游度假区红砂村地区。

国泰安拆师刘斐凡表示，区域集中度的提高有助于新购房企业扩大在华南的布局。 他认为，开发、营销能力不足的房企项目只能被实力雄厚的大企业收购。 另外，中小企业因战术转移和资金压力较大等原因转让地块，也为寻找土地的住宅企业提供了机会。 我们认为今年在珠三角楼市的股权收购将更加普遍。

●旧改:在拐弯处超车的机会

无论是外来鳄鱼还是本土豪强，扩大广深布局都必须面对土地供应不足的困境，城市更新是积极或被动的选择。 一线城市自身产业升级、区域结构变化、人口结构更新、个人诉求变化，要求城市持续更新，这些都将为区域房地产改造带来投资机会。

在新一轮土地供应紧张的情况下，城市自古以来就成为土地供应的主力军。 中原研究中心数据显示，深圳全市新增土地供应面积580.7万平方米，其中旧改建面积达330.7万平方米，占56.9%。

根据深圳公布的《城市更新“十二五”要求，在此规划期内，全市必须努力完成各类城市更新用地规模30平方公里。 完成旧工业区100个复合式更新、城中村或旧住宅小区、旧商业区100个综合整治项目。 据此，据估计，深圳未来的旧改革和城市更新市场规模为数万亿美元。

这个未来的主战场已经被很多人抢占了饭碗，深圳本土开发商如佳兆业、招商蛇口、华侨城、万科以及外来开发商恒大、碧桂园等，都通过加码进入旧改行业，相互竞争激烈。 旧项目将成为这些开发商的重要收入和利润来源。

年12月26日，恒大签约湾厦城市更新项目。 另外，目前企业在深圳拥有房地产开发项目32个，其中6个在南山，深圳所有项目开发后的估计总商品额约为6000亿元。

恒大动作迅速，深圳本土开发商也不甘落后。 目前，在深圳持有并潜在讨论的旧地改革储备上数千平方米的开发商至少有华润、佳兆业、华侨城、招商水龙头4家。

佳业是集中于深圳本土城市更新和旧城改造的典型住宅企业。 早在年初，佳兆业就创立了全国第一家专业城市更新企业——佳兆业置业企业。 据悉，佳兆业城市更新项目将覆盖深圳龙岗、福田、盐田等地区。

限于土地资源短缺，万科也在深圳大力进行旧改建项目，布局了深圳总部皇岗三星理光现场地块、福田车公庙捷荣创富厂区城市更新单元、留仙洞万科云城、南山渔一村、南苑新村等旧改建项目。

随着深圳市住宅用地不足，工改项目备受开发商青睐，深圳万科也有涉猎。 与福田市区相邻的原关外坂田万科梦想工作室地块和万威空工厂地块分别暂时建成面向公开的集团营销展厅和星火在线创意生态产业园，未来将作为工改项目推向市场

刘策表示，珠三角地区市场化程度较高，即便是旧改革这样的行业也不会设置地区门槛，随着存量资产时代的到来，其在该行业布局速度将成为影响未来市场格局的变量，不排除步伐加快的公司实现弯道超车

中国奥园

“粤派新锐”中国奥园: 6成以上的土地在一二线点锻炼大项目

每经记者魏琼每经隋丝宁

年，中国房地产领域集中度进一步提高，房企规模越强者越强。 随着楼市调整附加费，市场做了一些调整。 如何在严峻的市场形势下实现更高的增长，每个参与主体的综合竞争力受到了考验。

随着领域集中度的提高，抢占市场份额成为房企竞争的一大目标。 在各派住房企业林立的华南地区市场，当地实力派与“过江龙”之间的竞争不可避免。

作为“粤派新锐”，中国奥园在年提出了很好的成绩单。 奥园集团主席郭梓文表示，要在年实现大规模跨越，就需要重点锻炼超大规模项目，投资有经营管理能力的团队、要点区域。

4年的业绩增长了近4倍

恰逢中国奥林匹克园成立20周年，奥林匹克园提交了很好的成绩单。 数据显示，中国奥林匹克园年合同销售额同比增长69%，为256亿元，比上年52.2亿元增长近4倍，达到年销售目标的151%。

根据克瑞公布的房地产销售排名，年奥园销售金额排在第65位，比年的第68位上升了第3位，年1月的最新排名上升到了第52位。

《每日经济信息》记者整理了近几年的中国奥园年报，发现年奥园销售金额首次突破百亿大关以来，持续快速增长。 从年到年，奥园销售金额分别为52.5亿元、100.38亿元、122.2亿元、151.7亿元、256亿元。 其中，全年7个项目的年销售金额突破10亿元。

白银时代房企规模争夺加剧，未来领域集中度进一步提高，追求稳健快速发展的奥园在粤派房企中逐渐突出规模特征，呈现出加速快速发展的态势。

年中国奥园收购了13个商住项目，新增土地储备249万平方米。 年，奥园在广州、佛山、澳大利亚悉尼等地补充土地储备，首次进军深圳、成都、宁波等城市。

年上半年，奥园收获了深圳、成都等4个商住地块，建筑面积增加139万平方米。 截至年月6月30日，奥园集团土地储备面积1380万平方米，每平方米建筑面积价格1754元，土地储备面积高于年末。 下半年，奥园消费额21.08亿元，在广佛、宁波、悉尼等城市划分，新建成面积60.35万平方米。 年，奥园加强珠三角特征区域，优化一二线城市土地储备，为业务规模增长奠定基础。

近年来，一二线城市土地价格不断上涨，对集中布局一二线城市的奥园来说，土地价格也水涨船高。 《每日经济信息》记者表示，奥园尚未出现在公开申办市场，越来越多的选择通过收购和联合开发模式获得土地。

据奥园集团运营总裁马军介绍，年奥园用于土地增收的预算为60亿元，上半年仅用了约25亿元。 加上下半年的土地资金支出，还没有达到预算。 年1月，奥园消费额21.2亿元，在珠海和扬州均获得地块，建筑面积增加50.6万平方米。

从城市分布看，奥园6成以上的土地储备在一二线城市。 郭梓文表示，虽然仍看好一二线城市的市场前景，但三四线城市在未来三四年必须逐渐缓解库存压力。 未来的土地投资战略也将继续保持“一线为主，三四线为辅”。

布局多元化产业

在中国奥园地产集团年度业务总结大会暨年军令状签订仪式上，郭梓文表示，年要真正实现巨大飞跃，就需要锻炼超大规模项目，投资有经营管理能力的团队、积分区。 作为奥园集团业务板块的亮点，房地产集团、商业集团、澳大利亚项目、奥买家跨境电子商务集团分别签署了年度目标责任书。

奥园方面表示，年奥园集团将继续保持高于区域平均水平的增长水平，保持稳健的土地购买战略。 年，奥园首次进军深圳、成都，除了深耕现有布局城市外，奥园还将继续扩大新进城市的快速发展规模。

奥园集团记者刘涛在接受《每日经济信息》记者采访时表示，未来将加大成都市场布局，开拓许多项目。 由于成都的商业库存很大，将来成都会把重点放在住宅开发上。 此外，为了大力加强成都地区，奥园将向成都项目注入教育、跨境电子商务、文化旅游、体育、健康养生等资源。

年奥园提出“商住双线”快速发展战术，随后开始多元化布局。 据悉，奥园集团设有房地产集团、商业集团及奥买家集团。 奥园相关人士告诉《每日经济信息》记者，随着多元化业务的成长，将来可能会成立另一个集团。

目前，包括万科、恒大、绿地等在内的房地产开发公司正在进行多元化布局，转型方向越来越明显。 相对于这些大型房企，奥园多元化布局规模较小。

马军认为，在确保主要业务为房地产的基础上，进行其他尝试是合理和必要的。 据了解，过去两年，奥园布局了金融、互联网跨境电子商务、社区商务等行业。 目前，奥园多元化快速发展格局初步确立，涉及教育、文化旅游、健康养生、跨境电商等产业，依托房地产开发建设复合房地产。

目前，奥园多元化业务在集团收入中比较低，据年报报道，上半年确认的收入中，97.3%来源于房地产的快速发展收入。

新业务的快速发展前景，特别是对跨境电子商务业者，奥园方面表现出了强烈的信心。 奥园跨境电子商务集团总裁苗思认为，跨境电子商务是一种具有广阔市场空之间的商业新机器，奥买家必须抢占先机，建立大规模、强平台。 今后，可以构建中国跨境电子商务公司千亿级企业品牌平台，单独上市。

不仅扎根于国内市场，奥园也积极开拓海外市场。 年投资2亿8800万元收购悉尼的两个住宅项目。 加上开业的悉尼马洛拉188号和悉尼海德公园130号两个项目，奥园在悉尼落下了4个项目。 刘涛表示，奥园已经成立国际部，未来将继续扩大海外市场，新的海外项目正在洽谈中。

招商水龙头

招商蛇口转型城市运营和生产融合要实现千亿的高度化

经记者黄博文，经杨军

招商蛇口( 001979，sz )重组是央企改革的典型例子之一，从此不再局限于以前流传的房地产业务，被定位为“中国领先的城市和园区综合开发和运营服务商”。 重组上市一周年后，招商水龙头距离销售额千亿元的关口相去甚远。

近日，招商蛇口公告公布年合同销售金额为739.34亿元，比去年同期增长30%，达到650亿元销售目标的113.7%。 另外，招商水龙头表示，企业归属于年度上市公司股东的净利润为93亿~98亿元，比去年同期增长91.75%~102.06%。

招商蛇口方面对《每日经济信息》记者表示，全年企业销售额目标是突破千亿元关口，企业必须保证30%以上的年复合增长率，才能落后。 这个目标与年销售规模相比增长近40%，目标是年内进入中国住宅企业销售规模top10。

●每年1000亿美元的销售额目标

作为老字号中央企业于1984年成立的招商房地产，其业绩长期位居领域前列，但在年中被恒大超越。 年，恒大、万科、碧桂园都成为3000亿元销售规模的巨头，但招商水龙头的业绩一直处于千亿门槛之外。

年末，招商地产和蛇口工业区重组诞生了新的招商蛇口。 上市后招商蛇口以“重建新蛇口”和“建设运营前海蛇口自由贸易区”为核心，大力扩大特色产业园区和邮轮港区经济带，着力成为“中国优秀的城市综合开发运营服务商”。

招商蛇口方面的公告数据显示，其全年销售金额为739.34亿元，比去年同期增长30%，达到650亿元销售目标的113.7%。 销售面积471.15万平方米，比去年同期增长32%，三年复合增长率接近20%。 在全年房企销售排行榜千亿房企达到12家的背景下，千亿业绩门槛对于排名第14的招商来说也很接近。

《每日经济信息》记者从招商水龙头方面表示，年招商水龙头销售目标为冲刺千亿级，企业力争年进入中国房企销售规模top10。 这个目标的实现依赖于重组后形成的校园、社区、邮轮三大主要版源的合作力度，但短期内房地产业务的贡献依然至关重要。

从公开获取土地的节奏来看，招商水龙头扩充“谷仓地带”的动向很快。 2月15日，经过两个小时的“厮杀”，招商蛇口与华侨城联合体投资59.8亿元获得深圳龙华商业地块。 在前一天南京春节后的首次土拍中，招商水龙头以总额98.1亿元获得中华门g98地块。

根据申万宏源的研究报告数据，招商水龙头年土地579万平方米，平均楼价15491元/平方米，综合权益比例为65 % (截至11月)，新增储量集中在深圳、上海、苏州、南京、北京等一二线城市。

从行业来看，招商蛇口凭借前海土地的确权大幅扩充了土地储备，为招商蛇口未来快速的社区开发和运营业务发展提供了土地储备支撑。 年10月26日，招商水龙头实际管理人员招商局集团与深圳规土委、前海管理局就招商局集团前湾岸物流园区土地整治问题签署框架协议书，企业与前海管理局按4:6的比例共享土地增值收益。

招商蛇口是建设开发前海蛇口自贸区最大的企业广告主体。 面积14.92平方公里的前海，招商局集团单独拥有3.9平方公里的土地，其中2.42平方公里直接属于招商水龙头。 招商蛇口与前海管理局合作开发前海土地，意味着招商局将对前海工业土地实现“变性”。

招商蛇口在前海上拥有的土地将逐渐进入红利释放期。 申万宏源的研究报告称，此次前海土地确权将加快前海蛇口自由贸易区的开发建设，帮助企业此后高效利用这块土地资源。

关于招商蛇口年的目标，易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，将对招商蛇口重组上市进行利润预测，年和年分别实现净利润85.9亿元和103亿元。 百亿的利润离不开千亿的销售金额。 全年103亿元净利润承诺已经成为招商蛇口今年千亿销售业绩板上钉钉，而且这千亿业绩的飞跃有可能在蛇口嵌入资源未充分整合的情况下实现。

●“去地产化”是未来的快速发展方向

从外部来看，蛇口工业园区重组后，招商蛇口是规模住宅企业中资源最丰富的中央企业之一。

定位为“中国领先的城市园区综合开发运营运营商”，重组上市后招商水龙头不再局限于房地产业务，确定了园区开发运营、社区开发运营、邮轮产业建设运营三大业务的版图，开创了“前港、中区、后城”的城市运营模式，“产

推进“去地产化”和生产融合的城市运营是招商水龙头未来几年的快速发展方向。 根据招商蛇口方面的3-5年计划，企业将社区收入从85%左右降至60%，园区比重从目前的15%左右提高到30%~ 40%左右，邮轮产业从轻资产战术的角度看，未来收入也将持续增长。

目前，招商水龙头已在国内成功开发运营10个产业园区，运营面积超过500万平方米，园区内产业覆盖创意产业、网络、设计类、高新技术产业、医疗、电子商务类等。

然后，依托母企招商局的后勤资源和深圳滨海和港口的条件，招商水龙头大举进入邮轮产业。 年以来，招商蛇口分别与多家世界级邮轮集团达成合作意向或签署合作协议。

深圳蛇口太子湾地区也于年5月批准设立“中国邮轮旅游快速发展实验区”，填补了华南地区邮轮产业的空小白。

年11月12日，太子湾邮轮母港在深圳蛇口开港，招商蛇口邮轮业务正式落地。 这也是招商水龙头首次全资拥有的邮轮母港项目。

但是，与任何新业务的培育一样，招商蛇口欲形成园区、邮轮业务和房地产业务的均衡，完成全面转型尚需时日。 从财务数据来看，房地产业务仍是招商蛇口的主要业绩板块。 招商蛇口上半年的报纸报道，社区开发和运营的营业收入占总营业收入的79.9%。

招商蛇口方面向记者表示，经过对产融结合的一点探索，企业认为金融业的快速发展需要发挥支撑实业的作用，如何实现实业与金融深层次的融合是最大的挑战。 企业正在推进各业务板块之间和金融的协同，招商局集团金融板块的资源协同，使得招商水龙头在产融结合这条路上进展更快。

富力地产

富力地产去年160亿土地净负债率上升

经记者魏琼每经杨军

“华南五虎”恒大、碧桂园目前已成为销售规模超过3000亿元的房地产巨无霸，但富力房地产、雅居乐、共生创展的快速发展相对缓慢，原有水平的5家房企差距逐渐拉大。

其中，富力地产年总合同销售金额约608.6亿元，同比上涨12%，实现年销售目标，居全国第19位。

在销售业绩不断增长的情况下，富力不断补充土地储备，为之后的规模增长储备“粮食”。 数据显示，富力地产年土地购置费支出约达160亿元，比去年45亿元增长255%。

而且，随着土地储备的增加，还有富力的净负债率。 申宏源预测，富力年末净债务规模将进一步上升到780亿元，与年末的690亿元相比，同期净负债率约为171%，将超过末168%的纯负债率。

●去年达成销售目标

年是富力突破迅速发展的一年，根据富力地产公布的数据，年富力地产全年总合同销售额约608.6亿元，同比上升12%，顺利实现了全年销售目标。

申万宏源的研究报告显示，全年市场呈爆炸式上升，富商销售业绩增长率较同行乏力，年12%的增长率远远不及同期板块约50%或领域平均约35%的去年同期增长率。 富力布局在各地区的销售目标包括北京、太原、石家庄以及海外市场在内的澳大利亚和马来西亚的同期销售成绩优异的有杭州、惠州、海南、无锡。

此外，《每日经济信息》记者观察到，富力的销售金额一直在预期业绩线上波动。 年，富力没有实现原来的销售目标，同时销售额比去年下降，净利润减少。 年，富力下调了当初600亿元的销售目标，最终实现了下调后的目标。

该政策研究总监督张宏伟表示，衡量房地产企业的业绩状况，不仅要考虑业绩规模，还需要综合考虑利润率、负债率、现金流状况等指标。 另外，住宅企业在制定快速发展战术时考虑到了这一点，并不是所有的公司都追求极端规模的快速增长，有些企业追求利润，维持规模的稳定增长。

在房地产领域利润压缩的情况下，全年富力毛利润和净利率分别维持在32.1%和15.2%的高水平。 年上半年，富力净利润从年的17亿元增加到24.2亿元，整体毛利率为27.1%。 万宏源预测，全年，富力毛利率将保持30%以上的高水平。

●积极补充土地储备

年，富力改变了一两年前在土地市场上的谨慎表现，在销售改善和国内流动资金充足的情况下，积极补充土地储备。 仅2008年上半年，富力投资55亿元，土地建筑面积149万平方米，半年土地拥有额已超过年。

根据申万宏源的研究报告，年，富力的土地购置费约达160亿元，比年的45亿元增长了255%。

富力项目布局范围集中在珠江三角洲、京津冀、长江三角洲、太原和海南五个区域。 年，富力首次坠入深圳，完成“北广深”一线城市布局。 并且，富力持续加强海外业务，年底投资85亿元布局马来西亚后，在澳大利亚墨尔本和布里斯班收购了5个项目。

年末，富力旗下的富力香港与caesars的美国子公司签署协议，取得仁川永宗岛综合度假项目进行共同开发。

而且，富力有意开拓柬埔寨市场。 据《21世纪经济报道》报道，富力高层访问柬埔寨，双方初步承诺在未来3至5年间向柬埔寨投资30亿美元。

在谈到海外投资时，富力地产联合董事长李思廉表示，富力投资海外首先要归咎于合理的土地价格、合适的利润率和低于国内的投资风险。

张宏伟表示，从大趋势来看，长期看好海外房地产市场。 中国人的海外留学和投资增加，有在海外购买住宅的诉求。 另外，海外市场的投资配置有利于对冲市场周期性波动的风险，降低融资价格。 一些房企在海外投资项目，拥有海外上市平台、融资平台，能够促进规模化快速发展，处理资金问题。

随着对土地市场的大规模投资，富力房地产的净负债率也在上升。 根据克瑞统计数据，从年到年中期，房企债务发行规模top10排行榜中，富力地产以433亿元排名第一，可以说是“发债王”。

根据富力地产年1月发布的公告，截至年12月31日，企业借款余额约1199.97亿元，比企业全年借款余额825.24亿元增加374.73亿元。

申宏源预测，富力年末净债务规模将进一步上升到780亿元，与年末的690亿元相比，同期净负债率约为171%，将超过末168%的纯负债率。

张宏伟认为，房地产领域有其特殊性，房企净负债率上升需要辩证看待。 如果通过阶段性地集中取得土地来提高负债率，那么只要拿到土地通过出售来收回资金，负债率自然就会下降。 这是一个周期性的问题，一些房企使用这种战略，通过增加债务获得越来越多的土地，实现规模的快速扩张。