“连续买入地产股 恒大看中的是土地还是投资价值”

本篇文章2913字，读完约7分钟

经过记者杜兹乐

两年前，万科总裁郁亮带队访问了阿里、腾讯、海尔等企业，他担心诺基亚被互联网推翻的故事会发生在中国房地产领域。 两年后，他的担心显露出来了。 但是，瞄准房地产领域的不是互联网，而是金融业。 由于房地产+金融的深度整合，许多产业大佬、可动用资金从来没有见过。 这些资本不仅包括宝能、安邦这样的金融巨头，还包括万科的同行恒大。 沃顿培训班导师之一的绿地金控集团董事长、总裁耿靖表示，通过银行和保险业的布局，恒大拥有强大的资金实力。

也许正是因为资金充足，最近才出现了频繁“包围”地产股的动向。 不仅万科，嘉凯城、廊坊的快速发展也是恒大的猎物。 哪些股票分散的房地产企业面临着前所未有的危机，下一步可能就轮到他们了。 房地产公司利用金融资本整合整个领域对整个领域来说可能还只是第一步。

没有被市场看好的地产股，在中国恒大( 03333，hk )“买入”的强烈刺激下激起了春水。

据悉，中国恒大近期高频派兵万科a和嘉凯城、金螳螂、腾达建设等房地产产业链上的a股企业，投资160亿元，浮上80亿元。

恒大举牌是为了赚取价差吗？ 去年以来，恒大积极谋划业务多元化，通过借款、直接挂牌等方式将相关业务推上香港证券交易所和新三板。

曾经将中国恒大掌舵人许家印的多样性视为“二次创业”，围绕老百姓“大支出”的配置，构筑了经济平稳周期性波动的壁垒。

今年前7个月，恒大地产销售突破1800亿元，但公开土地价格越来越高，目前楼市处于本轮小周期高点，风险凝聚。 那么，恒大改变品牌举地产股是地产业避险的动向吗？ 引爆新的滚雪球效应？

公开市场的土地越来越贵

上市公司财务报告显示，许多房企特别强调轻资产转换，而土地储备作为房企必备原材料，是董事会年末回顾与展望的重要事项。

谈到恒大，许家印在过去的财富中对土地储备和价格等着墨。 一个典型的特征是以前土地便宜，但这个特征渐渐褪色了。

据《每日经济信息》记者研究，年恒大新购置土地建筑面积3484.7万平方米，均价2045元/平方米。 年，恒大新增土地储备平均价格为2588元/平方米。 年，恒大新增土地储备平均价格为2633元/平方米。 年，恒大新增土地储备平均价格为1151元/平方米，而全年该指标为616元，其中三线城市土地储备价格更低至472元/平方米。

记者整理发现，这三年来，恒大土储价格日益上涨的企业与其战术布局调整密切相关。 据某媒体报道，恒大年仅在北京拿下3个项目地块，就消耗了127亿元的“真金白银”，而恒大当年净利润为137.1亿元。

今年，大型房企的土地掠夺战更加创新，新“地王”的门槛迅速上升到10亿元级、数十亿甚至百亿级的“地王”。

据中原地产研究总监张大伟统计，前7个月，标普房企业土地储蓄价格增长51.8%，以土地总额为坐标，如绿地控股58宗、338.94亿元、单位价格5021元/平方米名列榜首。

就土地单位价格而言，单价超过1万者包括中国金茂、信达地产、泰禾集团，其中信达地产单价上涨至26223元/平方米，中国金茂单价上涨至24054元/平方米。

融创中国掌舵人孙宏斌日前谈及房企激烈抢地事时表示，大家抢地时，融创将退出。 去年，融创、恒大等多演了其他房企对房地产资产包的收购浪潮，资产包的“择优”成为了一大特点。

净资产和利润有望迅速上升

随着万科a一战成名，外界对宝能的认识逐渐清晰，是一个看似巨华而宝能的掌舵人姚振华打造的以投资为特色的黄金控制平台。

公开数据显示，巨盛华去年总资产激增至2603.4亿元，是全年87.43亿元总资产的30倍，去年实现的利润总额为261.18亿元，是全年利润总额的100倍。 外界认为，业绩的激增表明巨盛华与前海生命体有密切的关系。

年初，财政部发布了《关于印刷修改的通知》(财会部( 10号) )。 要求合并范围以控制为基础，将公司集团整体视为一个会计主体，按照统一的会计政策，反映公司集团整体的财务状况、经营成果、现金流量。

从恒大来看，去年年底总资产约7570亿元，比去年同期增加2820亿元，其中净资产约1421亿元，比去年同期增加300亿元，而目前港股市值为777亿元。 记者了解到，去年恒大财报似乎没有将包括恒大人寿在内的多项收购资产纳入合并表范围。

九鼎投资房地产私募的人士表示，恒大在与重要子公司相关联后，今年恒大的资产和利润将加速膨胀。

今年前7个月，万科累计实现房地产销售2175.1亿元，恒大实现销售1848亿元，和万科年内要实现3000亿元的目标一样，恒大也将年度目标提高到了3000亿元。 目前，恒大挂牌万科持股比例达到5%。

据招商证券研究小组分析，万科股权的争夺从一个侧面映射出了以提高领域集中度为背景的“持股”。 区域集中度的提高是未来房地产板块的大逻辑。 持续持有土地和陷入三四线显然不是目前周期高位可行的道路，交叉持股显然是捷径。

保险+不动产=深厚的整合力？

去年以来，以风险投资公司为首的金融资本频繁地举地产股。 据克比瑞研究中心统计，危险资金已列54家a股房企业，总市值数千亿元。

风险投资公司所列地产股有以下三个典型特征。 一是低市盈率高净资产收益率，二是高比例现金分红，三是股权结构分散。

以万科为例，每年每股可支付现金0.72元(含税)，根据宝能旗下前海人寿持有的7.358亿股计算，含现金分红5.3亿元)。

记者注意到，从中国人寿、安邦保险、巨盛华和一致行动者前海人寿的操作路径来看，纯粹金融资本或投资控股型金融资本是以股票形式重仓地产股。

随着恒大高频品牌同业备受瞩目，以房地产为典型的强势产业资本融合产业、金融和投资等相互持股的投资新模式逐渐浮现。

去年，恒大收购中新东方人寿更名为恒大人寿。 出现了以恒大人寿为首要载体的恒大金融集团雏形，加快了在金融业的高薪收购，壮大了恒大金融帝国的版图。

从恒大举牌渠道来看，具体实施举牌的“马前卒”大多为恒大人寿，也涉及恒大旗下的投资企业等。 据四季报报道，比如举股廊坊的快速发展、金科股、金螳螂、腾达建设、宝鹰股等“恒大概念股”，都由恒大人寿旗下的万能工会b产品进行。

根据中国保监会官网消息，恒大人寿旗下的万能型B集团共涉及6个备案产品，分别为恒久价值系列旗下的4个产品和财富双赢系列旗下的2个产品，这些产品的备案日期均为去年年底。

恒大人寿要实现年利率的利润，就必须对所投资公司的净资产收益率(以下简称roe )等提出高要求。 例如，金螳螂去年的加权roe为20.29%%，宝鹰股为14.9%，金科股为10.26%。

从上半年业绩来看，a股上市住房公司表现集体热销，个别住房公司表现激增，如大名城( 600094，sh )上半年营收约44.2亿元，比去年同期增长114.11%。 股东占净利润3.50亿元，比去年同期增长168.37%，而加权roe为6.78%，比去年同期增长4.44个百分点。

据记者观察，注册资本30亿元的名城金控已成为大名城推进生产融合实现资源整合的大资源管理平台。 半年度数据显示，名城金控旗下40亿元定增基金已投资林洋能源、鱼跃医疗等5只股票，列举控股博信股份，全资收购中程租赁等。