“虚假数据成堆！上海楼市“陷阱”重重”

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“在上海完成的住宅总数为734万套，在各大二手房网站平台上可以找到100万套以上的房子。 》前几天，上海链家研发中心数据观察部总监陈泽帅发布了“上海链家客户购买大数据”，引起专家关注。

因为，这些平台公布的数据超过百万套，而在上海市房地产交易中心主办的“网络房地产”中，上海市挂牌的二手房总住宅数仅为14万套。 (根据上海市相关规定，所有挂牌必须通过网络不动产登记备案) )这意味着大部分挂牌房源为重复挂牌或虚假房源。

虚假房源新闻给所有政府部门、专业机构、投资者、媒体甚至金融机构掌握的数据带来了全部“失真”，无法根据二手房市场的相关数据做出生意的最终决定，根据市场的一些变化，风险

但是，为什么虚假房源会引起数据失真呢？ 另外，那些数据最容易失真吗？ 他们对市场的危害有多大？

大数据:确保上海楼市健康的重要资源

在知道虚假房源造成的数据失真的结果之前，需要知道为什么上海房地产市场必须拥有大数据系统。

本月前，链家研究院院长杨现领公布了上海二手房流通率数据统计，大致数字为3%，接近香港、纽约等国际城市。

这是上海链家在持有10万套真实挂牌、上半年成交29690套的基础上，首次准确获得的上海楼市数据。

对上海来说，这个数据很有意义。 如果仔细比较一下上海、纽约、香港等地的贷款条件，就会发现上海的住房抵押比例最高，首付至少有三成。 这项规定自废除福利分室以来就一直存在。 原因之一是当时上海二手房流通率低，银行担心抵押房屋卖不出去会需要降价出售，给银行贷款带来风险。

如果有能力根据链家掌握的住房情况，准确推算上海二手房的实际流通情况，银行的房贷可以获取越来越准确的数据，进一步降低贷款风险。 除了了解房屋流通比例外，大数据还可以帮助开发商和投资机构，准确了解市场供求情况。

上海连锁研发中心数据观察部分析了上海二手房市场对1、2、3、4种住宅类型的诉求，发现尽管去年很多改善型诉求进入市场，但目前的上海楼市还需要一个时代。 小面积的1家和2家的诉求远远超过供给，1家很难追求。

开发商和土地供应部门一旦初步掌握了这个数据，就可以调整新房的供应，尽量增加1家和2家的产品，以少量3家的产品进行组合。 相反，如果不掌握这个数据，就会像几年前的上海楼市一样，发生大平层泛滥等问题。

链家的大数据应用包括主要购房人的年龄结构、收入、职业、性别等，这些数据经过清洗后，决策层将全面掌握上海楼市的健康度，提供非常准确的参考。

没有真实的房源:没有太多比较有效的大数据

研究过大数据的人都知道，大数据分解、评价的基础是收集到的数据真实、比较有效。 如果数据本身是虚假的，这些数据就没有存在意义。

客观地说，上海房地产市场的大数据至今仍难以达到高精度，原因在于虚假房源的存在。

事实上，目前上海二手房市场的数据普遍存在不信任感，其原因之一是虚假房源的存在。

一个常见的例子是，当客户通过互联网搜索住宅来源时，他们通常只打电话给提供最昂贵卡价格套件的中介。 因为，他们相信只有这些房源是真实存在的。

因为，出于同样的原因，机构在统计上海二手房的价格时，也会采用同样的做法，先过滤掉哪些低价住宅，然后再统计价格。 这样得到的房地产价格趋势未必真实准确。

价格只是许多人做出错误决定的因素之一。 由于虚假房源的存在，二手房市场上1套、2套、3套、4套房屋的数量和比例也会“扭曲”，从而导致买卖双方做出错误的选择。

在网络时代，由于无效新闻的干扰，市场交易的新闻不对称，比过去严重，虚假房源明显是无效新闻的表现。 按照经济学常识，新闻不对称会引发驱逐劣质品、缩小市场、市场不存在、诉求差距与供给过剩并存、不公平交易与不公平竞争、客户与生产者行为扭曲、无法合理决策等一系列问题。 这可能是上海历来严格控制二手房市场的根本原因。 因为只有这样才能确保二手房交易数据的准确性，保障整个市场的健康。

然而，截至目前，尽管政府出台了许多政策，但仍未能从根本上消除虚假的房源现象。 其理由是，由于许多二手房在不同的中介企业反复挂牌，中介实际上无法完全掌握二手房的实际交易新闻。 许多二手房中介往往在顾客上门等待询问后才知道房子卖给房东。 这种新闻滞后造成的虚假房源现象发生在上海二手房市场。

能比较有效地减少虚假房源的，也许就是中介领域本身。 例如，链家实时掌握挂牌来源交易的进展，避免上述新闻更新滞后造成来源虚假现象，利用摄像头、摄像头等设备拍照、拍照的现代化技术手段，实现住宅

这些方法可以提高上海二手房交易数据的精度，相信最终会成为护卫二手房市场健康快速发展的大利器。 文/杨涵茜

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