“香港痛苦指数11年来最高 楼市或进入挤泡沫阶段”

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香港楼市迎来了“寒冬”。 据中原地产统计，1月份香港房地产成交约3500件，这是1991年1月以来的最低数量。 去年第四季度以来，数字房地产巨头对香港经济前景担忧，半山豪宅挂牌抛售，频繁发生大宗工商房地产低价“抛售”。 另外，2003年以来连续12年暴涨，涨幅达到3.7倍的房价似乎也将下跌。 个人住房价格指数在年9月达到高峰后，在第四季度下跌了8%。

楼价下跌，香港股市和汇市下挫。 自开市以来仅15个交易日，恒指累计下跌3500多点，创下两年来新低。 港币也突然对美元走弱，一度接近7.75-7.85法定港币浮动区间的上限，港币也跌至2007年以来的新低。

全球经济和金融市场风雨飘摇，背靠祖国大陆正处于“稳定增长”与“和谐格局”的艰难平衡之中，香港不会自由放弃汇率制度。 拥有1.6万亿港币的银行资金、3500亿美元的丰富外汇储备，香港政府发誓要像1997年一样保守港元汇率。 但是，金融危机后，美国率先复苏，提高利率，两地劳动生产率差距扩大，暴露出汇率制度下货币政策不独立的弊端。

既然货币间的相对价格无法调整，就只能通过资产价格的“通货紧缩”来实现。 1997年香港楼价、股价一齐下跌就是这样。 因此，该股市和楼价在预期中有所调整。 而且，年来，“沪港通”和a股泡沫使得香港基础货币暴涨，但近期沽名钓誉空人民币资金纷纷借贷香港，却被中国央行狙击退出。 因此，不能不承认资金从香港流出，短期解体上升也是必然的，预计银行、不动产等对资金和利率非常敏感的板块会下行。

1997年金融危机后，恒指和香港的房价直到2003年4月和8月才见底。 参照1997年，房价下跌可能才刚刚开始。 而且，随着自由行动的收紧，全球经济动荡，联邦储备系统理事会加息，过去12年推动香港房价上涨的一系列动力，如内地购房者、超低利率等因素消失，楼市可能会被悲观笼罩，并不短期。 UBS证券、里昂国际等研究机构预测，年香港房价将下跌10%左右，到了年香港房价将下跌27%。

政府手里有足够的手段刺激楼市，如果香港政府取消全年-全年发售的多次“辣条募集”(买家印花税15%，超额印花税20% )，来自大陆的大额买家和避险资金自然会拉升香港的房价。 目前，从抑制资产过度“通货紧缩”、维护联系汇率制度出发，未来需要将港股、楼市等资产置于底层，但近期梁振英政府已经确定“辣手”将阻挡外来诉求、炒股、投机者，政府“难受”

即使将来房价持续下跌，笔者预计香港政府撤出“辣手”的可能性也不大。 第一，近年来，香港居民对政府对住房、收入等民生不满。 香港人均住房面积只有16平方米，是整个亚洲乃至世界人均平均居住面积最小的城市，一半以上的个人住房面积不足50平方米，还有20万人居住“？ 房间”(相当于内地的“分隔房间”)，人均平均面积仅为7.5平方米，仅比香港惩教所监狱犯人仓库的人均平均标准高27%。

根据国际调查机构demographia的数据，香港楼价中位数相当于香港人年收入中位数的19倍，为该调查11年来的最高值。

过去十几年，对香港市场来说，有很多好处，如背靠内地、人民币升值，通过全球量化宽松，东亚等新兴经济体流动性提高，利用香港这个中转站进入内地是常见的方法等。 但现在，这些利润消失或逆转，香港的房价可能会有点挤过泡沫。 这对金融机构来说很危险，但下层民众无尊严住房的现实和强烈需求迫使香港政府下跌房价。 在楼市，未来的香港政府陷入了这样左右为难的囧境。