“交房两年还垫着首付 沈阳开发商为降库存也是“拼了””

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◎每次经过记者王杰从北京出发

前几天，一家房地产专业报纸报道了一家大型房企由于资金切断，东北的建设项目全线停工的消息。 由此带来的效果是，人们开始重新审视沈阳楼市。

沈阳、辽宁的省会位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，是东北第一大城市，但在这里受挫的不仅仅是上述大型住宅企业。 据《每日经济信息》记者调查，在沈阳当地开发商眼中，整个沈阳楼市并不乐观。

日前，记者前往沈阳进行深入采访，以期弄清沈阳楼市的实际情况。

■现状:低首付零首付项目较多

根据克瑞数据系统，截至5月29日，按近3个月的平均成交量计算，沈阳市商品住宅拆迁周期为38.92个月。 按近6个月平均成交量计算，沈阳市商品住宅拆迁周期为27.53个月。

库存消化周期是库存存量相对于上个3月的销售周期的比率，1年左右是平衡的，超过18个月就证明供给过剩，低于6个月就供给不足。

高库存迫使开发公司探索营销的方法。 开发者为了跑步而首付的方法在沈阳并不少见。

沈阳的市场营销总监在接受《每日经济信息》记者采访时表示，目前的做法是最大限度地争取顾客的拜访，扩大优惠政策。 有量就能跑的项目，尽量不改变现在的价格，尽量去库存。 “(现在在沈阳)很多项目首付低，首付为零，买家的还款日期不断推迟。 本来()首付为零) )在交房时控制补交首付，但现在很多项目交房后2、3年补交首付就可以了，分期让购房人还钱。 ”

其他开发商也表示，为了增加销量，目前的营销方法往往会降低购房门槛。 其中包括零首付、降价等，另外就是加大流通，也就是通过二手联动的模式，让二手中介们一定会返还佣人，让他们来拿。

据上述市场总监介绍，不仅是外来的大企业，包括现在在本土做了很多年的开发公司，也存在着资金链紧张的问题。 但问题是，有些项目即使降价也不会出多少量，这与市场状况、项目本身有关。 “开发者的利益不好。 目前利润控制在2%~4%之间。 开发者在一起说话的时候，不是赚得比谁都多，而是比谁都少。 小开发商的资金链更加紧张。 ”据上述开发商介绍，目前沈阳楼市回暖情况与北上广深相差甚远。

■原因:缓解沈阳楼市失衡

沈阳楼市失衡的原因到底有那些？ 香港联祥置业总经理杜宏鹏表示，沈阳是平原型城市，土地可扩展性大，整体人口聚集密度不算高，因此房价也会下跌。

另外，在众多行业人士看来，东北经济下滑，人均可支配收入减少，高端人才流失，人口引进缓慢，影响改善性产品的销售，结构失调问题也相对严峻。

据上述开发商称，在沈阳的操作困难也促使开发公司土地的获取更加谨慎。 沈阳的土地最高，楼价也三四千元，加上建设费、税金、市场营销费，售价也快过万了。 “沈阳的万多个盘子，卖起来会很累，所以拿到高价的土地有风险。 沈阳主力房价集中在每平方米6，700元，这样比较能跑，但高端市场一直不好。 ”。

沈阳市场对价格非常敏感，大部分项目都是微利销售，杜宏鹏说:“东北整体经济快速发展比较缓慢，流失的人群偏向高端。”

在今年4月30日公布的一季度各省市gdp增长率排行榜中，工业大省辽宁省以1.9%的增长率排名全国倒数第一，黑龙江省和吉林省分别以4.8%和5.8%的增长率排名全国倒数第四和倒数第五。 这也延续了去年全国gdp增长率的排名格局。 在倒数第五大省，“黑吉辽”占3席，一年多来，在全国6个经济地域板块中，东北经济增长最为放缓。

值得注意的是，根据第六次全国人口普查数据，东三省年净流出人口约为200万人。

另外，据参考信息网报道，国际货币基金组织4月发布的实务报告显示，房地产供给过剩是中国的普遍现象，但在中国东北地区和小城市尤为突出。 报告指出，“东北工业区继续面临着售房面积急剧缩小的局面，其他地区尚未出现恢复迹象。 ”。

■政府:政策推动楼市快速发展

一份统计公报称，一连串的“下跌”标志着沈阳市房地产领域的不景气。 根据《年沈阳市国民经济和社会快速发展统计公报》，该市全年商品房销售面积1498.4万平方米减少33.8%，其中住宅销售面积1342.4万平方米减少33.5%。 商品房销售额931亿6000万元，减少35.1%，其中住宅销售额787亿3000万元，减少35.7%。

在政府层面以房地产业为要点。 沈阳市市长潘利国在《沈阳市年政府实务报告》中指出，在总结成绩的基础上，冷静认识到存在的问题。 《沈阳市年政府工作报告》指出，加快国际会展商贸城市建设，积极举办国内外大型展会，努力建设中国北方商务会展中心城市。 深入挖掘文化旅游、健康休闲资源，优化景区景区布局，加快文化旅游和体育休闲产业快速发展。 积极应对，综合实施政策，促进房地产业稳定健康快速发展。

辽宁省也在努力改变目前的房地产现状。

4月8日，《辽宁省人民政府办公厅关于支持居民自住和改善性住房诉求的通知》出台，通知加大棚户区改造力度。 实施鼓励政策，加大住房公积金对居民购房的支持力度，引诱居民将积极购买库存商品的住房拆迁安置为棚子换房； 继续开展支持首次套房贷款申请的二手房交易市场活跃的住房交叉； 落实地方政府主体责任等9项措施促进房地产市场稳定健康快速发展。

另外，沈阳市还出台了调整住房公积金融资政策，在春季住房展览会期间，个人购买参展公司销售的商品住房，并享受住房购买补助的政策。