“多数银行未推二套房利率优惠 沪上首套房政策现差异化”

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◎经过记者袁君从上海出发

3月30日，央行、住建部、银监会联合发文放松二套房贷款(以下简称“3.30新政”)。 从目前情况看，“3.30新政”拉动各地房地产市场成交活跃，但在利率市场化进程中的银行领域，各银行也根据实际情况实施不同的房贷利率。 “3.30新政”出台近半个月来，《每日经济信息》记者选择了三个不同的城市，通过实地访问和电话采访的方法探索了各地市场的微妙变化。

“3.30新政”出台已近半个月，目前市场房贷利率执行情况如何？

最近，《每日经济信息》记者通过实地访问，了解了上海住房贷款新政的落实情况。 一位房地产中介客户经理告诉记者，春节后，上海房地产交易开始回暖，新政策出台后，改善型诉求的客户明显增加。

在住房贷款利率方面，大多数银行首套房的利率比以前有所下降，但套房贷款的利率维持在原来的水平。 5大银行一般提供95折的利率优惠，股份制商业银行和部分外资银行的利率折扣力度有很大差异。

业内人士表示，在贷款限额充足的情况下，商业银行的住房贷款利率应该还在一定的下行空之间。

住房贷款利率普遍下调

“最近来看房的人确实比以前多一点。 有购买套房和套房的诉求。 本月以来，因改善型诉求购买套房的客人明显增加。 ’上海房地产中介的客户经理告诉《每日经济信息》记者。

3月30日，三部委联合放宽两套房贷款政策，两套房首付降至四成。 专家解体后，该新政将大幅降低改善型运营商的购买门槛，在一定程度上促进套房交易市场的交易量。

上述新政政策出台已过去半个月，各银行在住房贷款利率方面的执行情况如何？

关于套房贷款利率，我们知道目前大部分银行没有推出利率优惠，只维持基础利率上升10%的水平。只有个别银行推出了套房2折的利率。 其中，对于总额在500万元以下的普通住宅，浙商银行首付最低比例为4成，最低可享受7成利率优惠。 但利率下限优惠范围目前是为了购买正在开发该银行贷款合作大楼的高质量客户，该范围外的两套房贷利率将继续执行原标准。

一位专家认为，这种七折利率优惠实质上属于楼盘的折扣优惠，真正能享受这种利率下限的顾客很少。 这是因为这家个别银行的套房利率优惠还不具代表性。

套房贷款利率比以往普遍下降。 国有五大银行一般提供9折~95折的利率优惠。 其中，中行、建行、工行均推出首套房95折(即5.61% )的利率优惠，首付最低3成。 农行和交行推出了首套房最低9折，也就是5.31%的利率优惠。

上海一家分行贷款的客户经理告诉记者，虽然95%的利率优惠已经有一段时间了，但并不是所有的客户都可以享受到，首先是个人资质优异，其次是必须购买特定开发商的楼盘。

与5大银行相比，其他股份制商业银行和一些外资银行的利率贴现力有很大差异。

如果民生银行推出首套房最低85折(即5.02% )的利率优惠，招商、光大、中信、浦发、兴业银行都将支持首套房最低95折的利率优惠。

外资银行中，大华银行首套房最低利率85折，汇丰银行最低88折(即5.19% )，花旗银行最低9折，渣打银行最低95折。

最低折扣各有条件

值得注意的是，房贷折扣已经“重返江湖”，但真的很难享受最低折扣优惠。 申请人通常必须满足特定条件才能申请最低折扣优惠。

除了上述“购买特定开发公司的楼盘”要求外，有些银行贷款金额达到一定额度或通过中介申请贷款，必须购买一定额度的理财产品才能享受最低的房贷利率优惠。

根据农业银行的规定，中介商业贷款60万元以上的高质量客户最低享受94折，通常客户贷款81万元以上享受94折的10万元以上的理财产品，或者是合作中介推荐的高质量客户，最低可以享受9折的利率优惠。

民生银行上海地区的一位信贷客户经理也表示，申请最低85折利率优惠的客户在贷款申请前的3个月内日均金融资产在300万元以上，没有金融资产或达不到一定额度的情况下只能享受95折，通常2个月左右可以贷款。

交通银行金融研究中心高级研究员许文兵表示，利率市场化启动后，商业银行的资金流动性状况实际上比较严峻，资金价格也越来越高。 由于这在普遍推行利率折扣方面较为谨慎，因此对核心顾客和业务贡献度高的顾客可能会给予稍大的优惠。 从整体上看，各银行在新政的执行上存在差异。

从交通银行首席经济学家连平来看，商业银行对住房贷款总体上持积极态度。 连平向《每日经济信息》记者透露，提交给某地区分行今年收到的所有新增融资额，大部分分配给零售贷款(主要包括贷款和小额贷款)，其中贷款是第一部分。 “贷款在银行将经济资本控制在合理水平上发挥着比较好的作用，在新的经济形势下，商业银行非常重视贷款业务。 ”连平表示，对于大型企业的融资，银行可以利用回收的库存融资额继续循环发行，也可以通过信托、委托融资等渠道进行。 在贷款量充足的情况下，商业银行的住房贷款利率应该还在一定的下行空之间。

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(/S2 ) )套房新政尚未实施的深圳首套房利率多为93折(/S2 ) )。

◎每当记者邓莉苹果从深圳出来

“3.30新政”出台后，房地产市场再次上扬。 最近，深圳数百人连夜遭遇雨抢房间的消息也刺激了观望者的神经。

不过，《每日经济信息》记者采访时表示，楼市新政已经出台，但在深圳地区，各银行套房4成首付的政策暂时未能正式实施，但套房贷款利率普遍出现折价现象。 其中，工商银行、农行等大部分银行首套房利率打93折。

套房首付的4成还没有实施

《3.30新政》出台后，深圳市住房公积金管理委员会办公室4月1日宣布，从4月7日起，深圳公积金贷款首套房的缴存比例为20%。 “拥有一套住房，将结算住房公积金贷款的住房公积金交给职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自建房的，首付比例为30%。 ”

近日，《每日经济信息》记者以顾客身份向深圳多家银行分行查询，目前深圳地区首付4成的套房政策尚未落实，套房仍实行7成首付，利率大部分比基准利率上涨10%。

关于为什么还没有执行新政，很多客户经理解释说:“还没有收到上述正式实施的通知。”

一位大客户经理表示，目前该银行还没有执行新政策，也不知道具体政策是什么时候执行的，所以现在的套房是按照以前的首付70%、利率上浮10%的政策执行的。 “我们也不知道具体情况，所以一般都得等上述通知。 ”另一位国有大客户经理告诉《每日经济信息》记者，“研究结束后才通知。 几家大银行的情况可能很相似”。 《每日经济信息》记者咨询的许多国有大型银行和股份制银行得到的答案一致，还没有收到具体的套房，所以不知道什么时候能出来。

套房的最初利率有一定的折扣

据了解，目前深圳地区大部分银行都是按照“认贷款不认房”的政策实施的。 也就是说，如果首套房的贷款利率还清，两套房就可以按照首套房的政策执行。

目前，深圳大部分银行的首套(非公积金)贷款首付通常为三成，贷款利率有一定的折扣，折扣幅度一般为93(95 )折，其中包括工商银行、农行、交行银行、邮政储蓄、招行等大部分银行 贷款期限也正常了，按照正常流程通常30天左右就可以办理。

事实上，目前银行的首套房政策比去年同期好多了。 去年5月，《每日经济信息》记者进行了一项类似的调查，结果显示，当时大部分银行的套房贷款利率需要上升5%~10%，要找到贴现利率几乎不容易。 “银行的贴现利率也在不断调整。 例如，上个月我的银行有92折的利率，从这个月开始是93折。 ”一家股份有限公司的顾客经理说。

此前，业内人士表示，在利率市场化发展、融资资源有限的情况下，住房贷款业务收益低于其他支出类贷款，银行放贷意愿可能受到影响。

但随着贷款资产证券化等政策逐渐放开，银行的贷款资产有望曝光，银行对住房贷款的态度可能会发生变化。

长江证券拆解师刘俊在研究报告中呼吁，从贷款的角度出发，一旦改善，就有望加快贷款投入。 另一方面，贷款作为现金流稳定的基础资产，限额和资本紧张的银行可以选择表。

以招商银行最新一期31.5亿元个人住房贷款数据为例，资金池基础资产加权利率为6.75%，对应的资产支持证券除自有部分外，在现有央行贷款基准水平上年利率分别为4.6%、4.98%、5.3%。 他说:“投资回报率有一定的吸引力。 ”。

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北京套房的首付的4成花在贷款购买上还没有灭绝

◎经记者万敏出生于北京

“3.30新政”出台至今已有近半个月。 近日，《每日经济信息》记者从北京主要商业银行相关人士获悉，大部分银行已经将套房最低首付降至4成，但利率维持在比基准利率上涨10%的水平，套房利率也比年初有所下降。

而且，住房贷款政策的放松也刺激了楼市的活跃，将信贷作为购房资金的现象还在不断发生。

套房的首付最多四成

4月10日，包括工商银行、交行、招商银行等多家商业银行在内的分行个人信贷业务部门相关人士向《每日经济信息》记者表示，二套房首付将达到4成，但利率仍将上升10%。

3月30日，央行、银监会和住建部联合发布的通知中，将第二套房首付比例的最低标准定为40%，但提出“具体首付比例和利率水平由银行领域的金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理明确”，为各银行留出了一定的余地。

从目前情况看，在北京地区，除个别城商行等小型银行尚未确定套房首付的4成外，多家银行已拿出套房首付的4成。 理由是银行的信用投入比较宽松。 “上半年的额度通常比较充裕，另外支持自住、改善性诉求的政策也已经确定。 ”一位北京地区分行贷款负责人表示，如果资料齐全，融资审核最快可在一周内完成，审核通过后20天左右即可融资。

据了解，首套房的利率折扣表示许多银行可以直接提供9折优惠，如果满足一定条件，最低可获得88折优惠。

住房贷款政策的放松也直接刺激了北京地区的楼市，根据北京市居委会的数据，3月31日至4月5日，北京市新建住房的上网本数量为2063套，同比增长19.04%，比去年同期增长19.80 %。 二手房方面，全市上网本2496套，环比下跌14.14%，同比增长39.13%。 新政后，房地产市场投标额较去年同期明显增加。

花费“援助”还没有停止

在采访过程中，记者发现向监管部门提供的贷款用作购买资金的现象还在不断发生。 每日经济新闻记者作为购房人向房地产中介企业咨询。 一位工作人员就记者询问的套房情况表示:“套房剩余贷款少的情况下，可以考虑还清贷款后再购买住房。 “先还清贷款，把房子作为抵押从银行申请贷款，然后把这笔钱付给套房的首付。” 据悉，由于套房与套房的利率差距非常大，目前许多中介都在积极为用户提供这样的“处理方案”。

事实上，银行的支出贷款用途是支出，购房不包括在贷款用途中，此类贷款挪用带来的风险此前被监管部门指定。

年5月，北京银监局在官网发布《北京银监局关于个人综合支出贷款行业风险提示的通知》(以下简称通知)，暗示本辖区内各银行防范支出贷款存在风险。 《通知》确定，应加大改善民生、居民日常支出诉求等方面的融资投入，不得用于购房、投资等非支出行业。 合理明确个人综合收费贷款的金额和期限，发放大致在100万元以下、期限在10年以内的个人综合收费贷款。

但是，关于实际融资用途，银行方面能否进行严格的审查，取决于各银行的管理水平，另外，房地产中介合作担保企业，可以帮助购房者“暗中陈仓”。

例如，在某资金中介网站上，记者看到北京地区某股份制银行个人综合贷款情况，贷款50万元，贷款期限12个月，总利息1.76万元，月利率0.54%，月额43130元，支持提前还款 而且，这种贷款必须通过与网站合作的担保企业进行，担保企业必须收取一定的费用。 “支出信贷用于购买和投资，从根本上根除并不容易。 另一方面，银行的支出信贷业务有业绩评价，基层业务负责人想做很多事情，所以有很多程序上的漏洞。 ”一位股份制银行北京地区分行相关人士表示，今年以来整体信贷供给相对宽松，近期房地产市场和资本市场有回暖迹象，可以理解，但银行必须采取风控措施，防止投资市场波动风险过度传导至银行体系。