“两部委楼市新政刚刚出炉 专家称还有后招”

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实习记者王婷婷每次从成都出发

今天，《每日经济信息》记者从国土资源部官网获悉，国土资源部、住房城乡建设部联合发布《关于优化全年住房和用地供应结构促进房地产市场平稳健康快速发展的通知》(以下简称《通知》)，进一步加强住房和用地供应分类管理。 我了解到要合理优化结构，支持居民居住和改善性住房的诉求，促进房地产市场平稳健康快速发展。

《通知》在“合理配置住房及其用地供给规模”、“优化住房和用地供给结构”、“多渠道筹措保障住房资源”、“加强联动管理和监督”等方面做出了指示。

许多行业专家对《每日经济信息》记者表示，各部委的文件是对政府实务报告“各城市政策”、“支持改善性住房购买诉求”、“将住房变为保障性住房”等方针的具体解释。

土地和住房供应总量控制、结构调整的思路符合实际，更重要的是稳定市场预期、稳定市场价格和供求。 在房地产减弱对国家经济的牵引力的情况下，用保障房回购保障房的方法也是一举两得的。

但是，只有在金融方面降低首付、调整利率的政策与其他部门的政策相结合，才能更完整、更有实效。 在“稳定住房费用，支持自住诉求”的基调下，相关部门和省市政府相继发行放松文件。 ”

总量、调结构 新德里政策稳定市场预期

“两部委的文件，大思路正确，符合政府实务报告的要求。 ”中国房地产业协会原副会长朱中一对《每日经济信息》记者的采访做出了以下评价。

针对《通知》的要求，由于住宅及其用地的供给规模“有供给，有限”，有必要根据地区明确保障性住宅和商品住宅的供给比例。 住宅供应过剩的，应当妥善管理，减少住宅用地供应量，直至暂停计划供应； 住宅供需矛盾突出的热点城市必须根据市场的现实情况比较有效地增加住宅用地的供给规模

朱中一指出，根据政府实务报告的指示，今年的重要任务之一是稳定和完善宏观经济，具体一个方面是增加比较有效的供给，充分利用库存。 在供给方面，许多住宅用地供给超过需求的城市，应该调整，其他城市应该观察增加，比较有效地供给，充分利用库存。

“在有库存过剩的城市的情况下，不仅要观察减少供给的做法，还应该观察改变用地用途的指示。 ”

合灿辉房地产研究院院长龙斌对《每日经济信息》记者表示，《要求》第二条规定:“部分县市可以研究制定未开发房地产用地用途转换方案，吸引未开发房地产用地转换利用。” 这一方面体现了今年非常重要的“分城市政策”的政策，另一方面，对于过剩的库存，我们找到了另一种做法。 说到底降低供给只是短期的调节措施，改变用途是更直接的方法。

另外，《要求》中确定“允许调整为不符合市场诉求的住宅户型，支持居民的自住和改善性住宅诉求”

“今年的政府实务报告中，支持购买改善性住宅的诉求，稳定住宅费用的方针已经确定，相关部委发表政策是有道理的。 ”上海易居房地产研究院副院长杨红旭直言不讳。

龙斌认为开发商自己要根据市场诉求调整住宅户型，关键是在政策方面给出相应的空区间。

“一旦政策漏洞百出，就证明库存并不可怕，还是能找到好一点的通道。 非常重要的是文件的公布在稳定市场预期方面起着非常重要的作用 ”

收购保存室建立保护室是发展趋势 [/S2///S2/]

需要指出的几点是，《要求》在“通过各种渠道采购住宅”方面提出的。 市里可以将符合条件的商品住宅作为棚改住宅的设置和公共租赁住宅的房源。 将建设中的房地产项目统一用于棚改住宅和公共租赁住宅，或将未开工建设的房地产用地用于棚改住宅和公共租赁住宅用地的。

据观察，根据易居研究院的数据，截至年底，全国城市保障性住房复盖率约为7%，加上“十二五”期间的3600万套，截至年底，我国保障性住房(包括棚户区改建)共计5000万套左右，是全国城市常住家庭的22 但是，年保房开发投资对固定资产投资的拉动预计为3个百分点，拉动作用减弱。

在今年的政府工作报告中，首相也确定了住房保障并行实施实物保障和货币补贴，将少量储蓄住房转为公租房和安居住房。

随着保障房建设的经济牵引力减弱，民生性提高，易居研究员谢金龙认为，进入保障房生产高峰期后，未来几年将降低保障房新建率，回购商品房生存库存等方法将更加普遍。

“在商品房和商品房用地上调节保障性住房是迄今为止最直接、一举两得的办法，可以增加保障性住房，消化商品房。 ”

但是，龙斌告诉记者，政策如何落地非常重要。 但是，上述方法落地有一定的难度，操作复杂，地方政府必须承担风险，又如何保证公开客观公正，公开招标哪种措施最有效，政府是否有足够的相关资金……这些都需要尽快处理

富力成都的一位管理层也向记者坦率地表示，站在一线人员的角度，对政府如何将库存商品房回购作为保障房表示乐观，但政府如何与那些开发商和楼盘合作，以多少价格收盘，我们最关心

拯救城市的政策相继出台

全国两会闭幕以来，房地产市场一直传出“救市”的谣言。

3月16日，中央发文确定“加大对员工购买首套房和自住型商品住房的贷款支持力度”后，20日，陈政高住建部部长也在全国电视电话会议上表示，各地将进一步降低门槛，增加公积金贷款额度。

3月18日，广州宣布90平方米以下套房公积金首付降至2成，90平方米以上首付降至3成。 两天后，福建也放宽了首套房、首房认定标准，首套房和多套房，为首次采用公积金贷款者，首付比例均降至20%。 济南、惠州等地也将根据“认房不认贷”，重新设定公积金贷款首套房的认定标准。 在上海也广泛宣传了公积金贷款额的上限，或提高到140万元。

除此之外，还相继传出了“降低住房贷款利率”、“营业税五改三”等新政政策。

国土资源部和城乡居民部的文件中没有提到上述政策，但业内认为相关部委跟进新政是笼统的。

朱中一说，首相在3月15日的演讲中表示:“我们的工具箱还有很多工具，还有很大的回旋余地。”我想其他相关部门也会调查和考虑一些有助于改革的工具。 在“各城市政策”的基调下，地方政府也有些小把戏。

龙斌告诉记者，下调首付、调整贷款、税收调整有待央行、税务总局等部门表态，但住建部是牵头部门，其他部委很可能陆续发文。 地方政府对公积金政策有很大的决定权，越来越多的城市和相继出台政策。

杨红旭也认为，在“稳定住房费用，支持自住诉求”的大旗下，下一个部委的住房贷款政策将进一步放宽，越来越多的省市政府也陆续出台救市文件。

但是，龙斌说:“金融方面的政策，只有与其他部门的政策相结合，政策才能更加完整，落到实处，才能支持市场的诉求。

“公积金和商业贷款方面的放松，实际意义会更大。 目前的贷款门槛与首付、利率的比例，与目前的市场相比，实际上应该适当调整。 只有从金融方面降低门槛，提高购买力，才能真正支持进入自住和改善性诉求市场，活跃市场。 ”上述房企的人说。