““松限”药效渐失 风向标杭州再现“亏本卖房””

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经记者卢曦从上海出发

“用赤字卖房子”的口号再次表明了楼市的寒冷。

杭州楼市历来是全国房地产市场的大风向标。 年3月，杭州曙光之城楼盘首先高呼“亏本卖房子”的口号。 年2月，杭州德信房地产的一个项目降价，打响了马年降价的第一波，全国房地产市场也进入了寒冬。

年来，在市场回升的背景下，杭州有楼盘“亏本出售”。 令人惊讶的是，这次呼吁降价的不是德信房地产这样的中小民营房企，而是两家实力房企华润和新鸿基合作的项目“之江九里”提出了“亏本卖房”的口号。 另一个香港房地产巨头的项目“云荷廷”也以1.9万元/平方米的价格对外销售。

据《每日经济信息》记者测算，这些项目土地价格达到1.1万元/平方米，加上3000元/平方米的装修标准，包括融资、建安、营销和税费等，开发商可获得的利润极为有限，

一家知名跨国房地产咨询机构的高管向《每日经济信息》记者表示，杭州仍出现实力雄厚的房企亏本卖房的情况，似乎证明放松管制政策的“药效”已经释放。

两个项目的低价甩卖

位于杭州郊外江板块的“之江九里”楼盘，最近提出“亏本卖房子”的口号。 之江九里的开发商是华润新鸿基房地产(杭州)有限企业，由华润集团和新鸿基于2005年底共同投资设立。

“之江九里”所在的地块是华润、新鸿基2009年以27.7亿元的高价获得的“地王”，折合楼价达1.53万元/平方米，当时震惊了业界。 该项目进入全年市场后，已经销售了许多期，目前正在销售的数百个套房现货，售价仅为1.8万元/平方米。

“我们确实在亏本卖房。 开发商必须收回资金。 》《每日经济信息》记者接受购房者采访时，之江九里的销售员解释说，用1.53万元的“面粉”做1.8万元的“面包”，加上拿地后的资金价格、建筑价格，似乎不可避免地出现了赤字。

距离之江九里只有2公里的另一个项目也出了极其保守的价格。

香港房地产公司嘉里建设开发的“云荷廷”于年1月11日开业。 该项目全年占用土地，地块总额25.36亿元，住宅部分折合地板价格约1.1万元/平方米。 该项目销售人员告诉记者，该项目产品为装修，标准为3000元/平方米，目前售价约为1.9万元。

记者从业内人士获悉，房地产的售价包括土地、建安、税费、装修、配套、市场营销等多种费用。 因为这个项目的利润非常有限，开发周期比较长，有可能会降低嘉里建设未来的净资产收益率整体。

房地产专家蔡先生为记者记账。 嘉里建造的这个项目还包括大规模的商业不动产，计划自主维护。 “后续商业房地产的装修、招商、宣传需要价格，按照嘉里建设的标准价格更高。 ”蔡为民认为，嘉里建设需要持续向该项目的商用部分投入大量资金，综合注意，该项目可能在短期内进入投入状态。

关于项目可能发生的损失，《每日经济信息》记者分别致电华润地、新鸿基香港企业，应对方要求发送了采访邮件，但在发送消息之前未收到回复。 新鸿基上海相关负责人对记者表示，该项目将由华润主导，新鸿基方面不予答复。

记者打电话给嘉里建设香港企业，但在发出消息之前没有得到回复。 嘉里建设深圳企业相关负责人对记者表示，深圳与杭州项目略有联系，但不清楚情况。 嘉里建设上海企业方面向记者表示不负责杭州企业的事务。

住房企业是否急于收回资金？

虽然“亏本销售”在业内已有先例，但在中小住宅企业中经常发生。 明源地产研究院主编潘勇堂告诉记者，如果市场不景气，企业资金链紧张，有可能降价卖房，只求快速回笼资金，不求赚钱，可以先从“保本”出发考虑。 只有回收资金才能拿到新的地块。

这几年，业界有很多这样的例子。 上海证大在资金链紧张时转让海外滩“地王”； 绿城在财务危机期间引进过九龙仓； 杭州还出现了手持“地之王”的雅戈尔，预计“地之王”开发后还无望赚钱，索性离开地，数亿元化为泡影。

港资大鳄杭州之江项目价格这么低，急着回收资金吗？

克瑞研究机构总监薛建雄认为，这些房企资金实力非常强，不会因为缺钱而选择甩卖。 其中嘉里建设一直周转缓慢，凭借多年的雄厚积累，由大量自有资金开发，压力不大。

据调查，嘉里建设在2005年以24亿2005万元的高价击败同行竞争对手，获得浙江大学湖滨校区地块，但由于建筑高度等多种原因编撰了方案，最终规划在嘉里中心。 目前，嘉里中心还没有开业。

取得土地已经过了10年，可以看出嘉里建设中资本被“拖累”。 企业中期报告显示，在大部分内地房企销售不足、资金紧张的年中期，嘉里建设净经营现金流仍高达16.78亿元，表现出相当稳健的财务状况。

华润、新鸿基情况相似，薛建雄介绍说，企业资产雄厚、资质好，这样的房企可以通过银行贷款获得资金。

薛建雄说，开发商评价杭州未来三五年的房价不太可能上涨，认为空与其消耗资金和价值成本，不如现在掉袋子更安全。

市场变暖或花开

杭州是我国最先进行土地“招投标”的城市，也是我国最开放的房地产市场，在全国具有“风向标”的意义。 万科、中海、保利、龙湖、世茂、融创、九龙仓和绿地等全国房企鳄鱼在杭州拼杀。 年，全国20家房企中，只有4家没有进入杭州市场。

年，当全国楼市还“响彻云霄”的时候，杭州出现了楼盘降价现象。 进入年，全国楼市下跌，杭州跌幅较深。 ”薛建雄表示，杭州的经济结构正处于调整过程中，楼市下跌多走在全国前面。

目前，杭州绿城等住宅企业的脱化情况良好，但其价格也不高。 年8月29日，杭州在取消限购后，立即爆发式销售。 但是，进入年后，销售势头明显减弱。

一位在北京某律师事务所杭州分企业工作的律师表示，年上半年，杭州城北率先出现降价楼宇，随后逐渐扩大到全城，部分楼宇价格也曾短暂上涨，但从整体来看，开发商“以价换量”的观点比较确定

“杭州解除分拨限制后，楼市状况将会有所改善。 》一位跨国房地产咨询企业高管向《每日经济信息》记者表示，杭州还出现了实力雄厚的房企亏本卖房的情况，似乎证明放松管制政策的“药效”已经释放。

潘勇堂表示，杭州的高库存情况非常严重，除核心地区、有学区资源的高质量房源外，其他项目不太容易去。

根据透明销售网的数据，杭州市区全年11月份库存一度突破15万套，其中住宅近10万套，创历史新高。 高库存的压力还在持续。