“银行放贷冲动不强：7折房贷利率料最早明年现身”

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银行放贷冲动不强，一线城市只看到9折优惠住房贷款利率

7折现房贷利率，最早明年就会出现

证券时报记者朱凯

作为此次楼市金融新政的重头戏之一，七折第一手或二手房贷款利率离现实落地还有多远？ 这是业界非常关注的话题。

根据央行10月初发布的住房贷款认定新规，商品房贷款利率下限为7折，但并不是强制执行利率。 根据证券时报记者的调查，对于少量高质量的客户和机构客户，目前一些一线城市商业银行只发放最低9折的优惠利率。

业内人士评价称，即使央行年内不实施降息，目前社会总融资价格的下跌趋势也基本确立，未来有可能通过债券、银行理财(包括各种“宝宝”理财)、信用链进行传导。 随着各地政府转型推进“市救助”和相关部门的住房贷款“窗口指导”，预计最早明年一、二季度住房贷款利率将打七折。

利率链的传导

银行有实行七折房贷利率的动力吗？

必须清算账目。 按法定五年期以上商业贷款基准利率6.55%计算，七折房贷利率应为4.585%，九折为5.895%。 如果这笔资金用于普通公司的贷款，银行获得的综合收益将比住房贷款至少高出20%以上。

此外，近年来，浙江、福建等地住房贷款停止供应带来的负面影响还没有消失，全国房地产市场低迷的现状，进一步降低了房地产抵押物的无风险溢价。 此外，经济疲软和公司信用风险上升给银行带来的放贷压力，也极大地制约了住房贷款的顺利推行。

其实，目前流传下来的存款中起着不可替代的作用，首要的是各类货币理财工具，虽然表与表有重要区别，但也是利率传导链中的重要一环。 以10月24日中国电子银行网监控的“宝宝类”理财为例，排名前三的7天年化收益率分别为4.649%、4.579%、4.56%； 蚂蚁金服余额宝7天收益约为4.145%，排名靠后。

当然，房贷依赖商业银行是首要的，基金类、it类网络“宝宝”产品只能作为参考。 据统计，银行类货币理财中收益率最低的股票产品只有4.122%，与排名第一的工商银行薪宝的差距超过10%。

另外，其他各类股票指数等相关结构性银行理财产品中，3个月期单例最高保本浮动收益率达到13%的同一期间信贷理财产品，平均预期收益率水平约为5.3%左右。 根据最新统计，目前市场上理财产品的预期收益率区间为3%~5%的34.9%、5%~8%的59.15%； 基础资产构成中，票据、利率及债券所占比例共计59.03%。

值得注意的是，由于竞争日趋激烈，任何银行如果不将当前即时资产收益水平作为负债价格加以考虑，都会导致客户流失。 也就是说，由于普遍存在期限不匹配，即使银行敢于开始降低资产侧的收益率，也要向对应的理财负债侧支付此前约定的高预期收益，通常新理财产品的收益水平在3个月到半年后一般会下降。

诺基金资深债券研究员程卓对证券时报记者表示，市场上这种收益传导滞后的现象，很好地解释了年上半年债市大熊市为何余额宝等收益率到今年年初上升到6.76%的历史高位。 同样，目前收益率的下降也包含了这一规律。

据财通证券自营投资经理称，这确实是债市感兴趣的现象。 随着资产端收益率的高低变化，机构在负债端重复压缩、修复、再压缩的过程并循环。

“今年以来债券都是牛市，到了9月份涨幅更明显。 这可能表明从明年开始，理财收益率将全面跌到3%时代。 届时，信用利率也有可能回到低位，出现7成的房贷。 ”。 程卓告诉记者。

需要注意的是，理财产品的收益率并不完全代表信用资金的价格，前者越来越属于表外资产，后者属于表内资产。 但是，在市场利率传递的链条上，它们是密切相关的。

住房贷款“窗口指导”

许多数据显示，在目前的利率和宏观环境下，商业银行无法发放7折的房贷利率。 据一位市场人士称，即使是九折利率也很难找到可靠的商业逻辑。

根据一个渠道，大部分银行对9折或9.5折的住房贷款提供了相应的“捆绑条件”。 获得住房贷款的，业主应当另外购买一定金额的理财和保险，或者与该银行签署协议金额的无担保贷款协议等。 对此，“打边球”的方法，目前还没有听说监管部门介入。

“从个人评价来看，在住房贷款和利率方面，相关部门肯定对银行进行了窗口指导。 》招商银行[-0.29%资金研报]金融市场部高级拆迁师刘东亮对证券时报记者说。

刘东亮在《信用风险可能集中在年中爆发的研究报告》中指出，今年以来，信用环境紧张，多发生超日债务等违约和准违约现象，银行不良率明显上升。 他担心，未来我国信贷环境将继续趋势收紧，非政府债务将成为“雷区”，进入年或“踩雷”高发期。

南京银行[0.44%资金研究报]产品战略部社长黄艳红对记者表示，更多地区商业银行不良融资率上升，放贷将消耗银行利润。 这是因为在资金运用方面，银行想投资更高收益的地方。 相对来说，住房贷款的吸引力还不够。 根据黄艳红的例子，主管部门对银行向中小企业贷款有一定的指标要求，目前也取得了一些积极的进展。

银行的放贷冲动不强

事实上，我国经济对房地产市场的依赖程度是有目共睹的。 对此，监管层当然心中有数。

目前，没有确凿证据表明相关部门对商业银行下达了“住房贷款令”，但中国楼市目前及未来几个小时内的形势“不太乐观”，似乎还算笼统。 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对证券时报记者表示，预计目前银行放贷的冲动不太强。 九折的利率令人怀疑。 更何况，有更便宜的折扣吗？ 其最大的原因应该是市场整体对房价上涨的预期进行了微调。

对于目前是否适合在上海买房子的问题，宋会雍坦率地说，现在不是最好的时机，所以建议至少看两三个月的情况。

北京某国有大型金融市场部负责人对记者表示，市场利率环境的一些变化是影响购房者意愿的重要因素，但这不能用简单的价格和价值规律来完全考虑。 她认为，更重要的是供求关系的变化，例如京沪深等一线城市的人口红利将来还会持续，房价可能不会出现大问题。 但是，西部地区偏远小城市的大量新建住宅，往往是有价无市的，大家在讨论降低银行的住房贷款利率吗？ 她认为，关于银行住房贷款的问题，监管部门不能在全国范围内一律，可能对一些省份有具体的政策。

对于记者追究的“窗口指导”，大行的人不问可否。 如果商业银行预计将实施房贷利率7折，她的时间评估将更加推迟，“利率7折至少将在明年内”。

事实上，国庆节以来，宣布实行直接税收优惠和购房补贴的城市，从宁波、潍坊、芜湖等地扩展到天津、杭州、长沙、南京、沈阳、武汉等中大型城市。 这种趋势通过中央救济措施发酵，并持续蔓延到全国。

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