“百城房价连跌3个月 多地“救市”效果暂未显现”

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经过记者胡健从北京出发

在此次房地产市场调整中，许多行业相关人士的共识是“正在回归理性”。 目前，各地相继出台楼市调控放松政策，以浙江为例，8个调控城市中，出现了集体调控放松。 四川还推出了3%的直接贴现银行政策，支持需求不断增长的市场。 但是，从短期来看，效果并不明显。 此外业内人士认为，市场问题应交给市场处理，地方政府不应过多干预。

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在地方政府积极“救市”期间，房价依然在顽固下降。

根据中国指数研究院8月1日公布的7月份百城住宅价格指数，全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米，比上个月下跌0.81%。 这也是继5月、6月之后第三个月的下跌。 从上涨的城市数量来看，100个城市中有76个比上个月下跌，只有24个城市比上个月上升。

截至目前，全国46个限购城市中，已有31个在限购方面有所松动，超过60%。

中指院常务副院长黄瑜对《每日经济信息》记者表示，放松管制虽然不能从根本上推翻目前市场存量高的企业、供给超过需求的情况，但在一定程度上有助于稳定预期，促进市场稳定。 呼吁金融支持是否到位、公司的促销力度以及预期的转变是市场复苏的重要因素。

在新闻网经济学家年会的夏季论坛上，民生证券首席经济学家邱晓华表示，今年年底或明年年初，房地产市场很可能恢复到越来越公平的市场竞争、合理的供求关系和政府需要的监管下的合理快速发展。 因为这个房价不会重复过去暴涨、暴跌的极端现象。

房价连续第三个月下跌

百城房价连续下跌3个月，从下跌的城市数量来看，76个城市环比下跌，24个城市环比上涨。 与6月相比，7月价格环比上升的城市数量减少5个，其中涨幅1%以上的城市有3个，比6月减少4个。 7月价格比上个月下跌的城市数量比6月增加5个，其中跌幅1%以上的城市为39个，比6月增加4个。

包括四个一线城市在内的十大城市全部环比下跌，而且跌幅超过全国。 房价跌幅逐渐加深，与去年同期相比涨幅也日益缩小。 7月份百城房价比去年同期上涨4.72%，涨幅比6月缩小1.76个百分点，连续7个月缩小。 100个城市中，48个城市的房价比去年同期上升，上升城市数量比6月减少15个。

此外，上半年大部分房企销售金额同比下跌，能达到年销售业绩指标的公司寥寥无几。 中国指数研究院重点监测的23家公布销售目标的房企中，平均完成率为40.3%，其中4家不到三分之一。 相比之下，恒大地产、万科、中海地产3家标杆企业品牌房企实现目标50%，目前实现目标40%以上的公司有12家。

房价下跌的另一个原因是库存。 上半年，中国商品住宅销售面积42487万平方米，比去年同期减少7.8%，销售额也比去年同期减少9.2%。 待售面积增加到35917平方米，比去年同期增加25%。 住宅的施工面积也比去年同期增长了8.3%。

“从一、二线城市来看，全年市场急剧上涨将诱发大量新建住宅集中上市，由于消化结构性过剩和阶段性高供给，普通商品房价格将进入2~3年的调整期。 虽然还没有出现长期的拐点，但短期的下跌是不可避免的。 ”中国科学院财经战术研究院博士邹琳华说。

楼市正在回归合理性

目前，大部分调控城市也开始出台相关的“救市”措施，天津、南宁、无锡、合肥等30多个城市的调控政策得到调整或取消，但行业普遍不看好调控的效果。

黄瑜表示，部分存量过大、诉求不足的城市，将通过放松限购、调整公积金政策等措施保持市场平稳运行。 在供给方面，迫于库存高企和负债率高的压力，许多房企采取了低价增购、降价促销等战略，增加价格交换量以保障业绩。 “在市场新闻更加发达的大中城市，企业品牌房企对市场反应更加敏感，促销项目增多，价格降幅扩大，但在诉求方面，客户市场下跌，上市意愿不高，市场成交没有明显改善 ”

据策咨问研究部主管张宏伟介绍，在第三季度，预计将出台抑制买入等补救措施，难以对低迷期的市场起到较大的刺激作用，开发公司仍反复“跑量”基本上是为了消化库存而采取的手段

7月28日，中国社科院财经战术研究院、中国社科院城市和竞争力研究中心发布的年度《中国住房快速发展(中期)》报告显示，中国大中城市房价已从全线上涨积极调整为普遍微跌，中国楼市告别两位数高速增长时间，趋于理性。

社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，市场问题必须交给市场，地方政府不应过多干预此次市场自发调整。

他认为，今后楼市调控应侧重区间调控，整合房价、库存、投资等多元指标。 在房价跌幅在30%以下、存量未超过6至10个月、投资也未大幅下跌的情况下，政府应采取中性的金融和财政政策，而不是仓促干预。

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地方救济市1

浙江省许多城市能否恢复“放松管制”要看银行的“脸色”

记者徐杰实习记者沈溥从浙江杭州出发

8月1日，浙江金华住房城乡建设局正式发布通知，即日金华市区停止执行住房限制政策。 据此，前后一周内，浙江省内杭州、温州、宁波、金华等4个城市相继放宽限购。 此外，据中新网报道，衢州、台州多家楼盘销售人员告诉记者，目前当地限购令也已口头取消，但正式文件尚未下发。

年，浙江省内杭州、温州等11个地级市中有8个发布了楼市“限购令”的实施。 目前，除绍兴、舟山仍在实施限购政策外，其他6个城市已经放松。

浙江省社科院房地产研究所研究员王永太对《每日经济信息》记者表示，年前，浙江各市房价普遍偏高，经过近几年的限购，降幅趋于见底，目前普遍第一时间放开限购。

一周内解除4次束缚，解除购买限制

7月28日~8月1日，浙江省内杭州、温州、宁波和金华相继发布宽松限购信息，但《每日经济信息》记者观察到，各地不仅没有为楼市“捆绑”，而且住房成交量没有大幅上升。 以杭州为例，透明销售网公开资料显示，7月28日放宽限购后，经过几天的“小高潮”，8月1日和8月2日分别售出了新房258套和261套，基本恢复到限购前的水平。

从住宅库存量来看，截至7月底，宁波市区可售商品住宅4.86万套，660万平方米，可售面积比年初增长31%。 根据商品住宅可销售量与年月平均成交量的比较计算消化周期，宁波市区商品住宅平均消化周期超过20个月。

王永太认为，年前，浙江省许多城市楼市供需失衡是高库存的根本原因。 “年前，浙江全省房价均价甚至超过天津全市均价，其中杭州始终处于‘准一线’水平。 迄今为止过多的支出，导致了这几年销售额的大幅下降，房价增长放缓，库存积压严重。 ”

缓和商贷的可能性很低

《每日经济信息》日前报道，杭州公积金首付比例有所放宽。 杭州市住房公积金管理中心表示，套房首付三成不变，套房公积金首付比例由原来的七成降至六成。 在银行贷款方面，杭州目前执行的政策仍是套房的基准利率，个别评级较高的顾客可能享受九五折利率的套房仍将执行首付的七成，利率上升了10%。

许多业内人士表示，此次“放松管制”后，浙江楼市是否真的会转暖，还取决于银行的“脸色”。

透明销售市场研究院院长方张继此前在与媒体的采访中表示，根据透明销售研究院的数据，上半年购房者中有3成左右采用公积金贷款和集体贷款。 杭州公积金贷款调整会产生一定的购买力，但限购调整、贷款限制不变的市场，并不是具有转换意义的市场。

方接认为，由于公积金调整打破了贷款限制政策调整的漏洞，未来商业贷款政策也将放宽限制，限购、贷款限制逐渐放宽后，市场底部将加速。

关于放宽商业贷款的可能性，王永太持保守态度。 “目前，放宽银行贷款限制的可能性很低。 从控制金融风险的角度考虑，降低贷款首付意味着金融风险的增大，从目前浙江金融市场的情况来看，这样的缓解是不可能的。 另一方面，政府控制的目标是不能提高房价，促进房地产的销售额，要达到这个目的，需要更细致的研究，需要更具对照性的政策。 ”。

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地方救济市2

四川省居民首套房从基准利率银行获得3%的财政补贴

经记者杜兹乐出生于成都

楼市低迷至今，放松诸多监管限制买入，但效果尚未显现，业内人士将制约该楼市僵局的关键转向信贷。

7月31日，成都市财政局官网发布消息称，四川省财政厅决定自年7月1日至年12月31日，金融机构按照国家政策规定为居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供融资。 另外，贷款利率不超过人民银行公布的同期贷款基准利率，根据金融机构的实际发行对符合条件的贷款金额的3%给予财政补助。

8月3日，《每日经济信息》记者向多家四川国有商业银行核实了上述说法。 相关负责人表示，他们上周知道了这项政策，目前没有进行信贷调整，正在等待政策的具体细则公布。

但是，一些银行业和房地产业人士认为，银行房贷利率受资金供求关系的影响，在当前银行资金链紧张、资金来源大量分流的情况下，银行未必会以房贷利率为代价获得折价政策，这一政策的刺激效果可能有限。

“补贴”支持刚需市场

四川省财政公布的这家“助学贷款”银行鼓励银行支持刚需的购房政策，引起房企和购房者的关注。

一位国有商业银行相关负责人告诉记者，财政补贴金额为银行住房贷款总额的3%，这表明政府提高了购房人的信心，给予了商业银行支持。 在具体细则公布之前，银行将积极配合，进行相应调整。

根据成都市财政局官网消息，《四川省人民政府办公厅转发财政厅稳定经济增长10项财税政策措施》文件精神，最新动态发挥财政政策引导作用，“鼓励金融机构支持居民家庭基本购房，促进全省建筑业和房地产业健康快速发展。

此次新政要求，刚需面积不超过140平方米、小区容积率不低于1.0、成交价格不超过同级土地上房屋平均交易价格1.44倍的“首套普通商品房”，也就是房屋。

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示，四川省的这一政策相当于对银行提供信息的方法支持刚需市场，陈政高住建部部长此前公布的今年下半年表示将“消除库存”。

顾云昌指出，贷款是影响房地产市场的重要因素，特别是对刚买的人来说。 地方政府以优惠的方式鼓励银行放贷，不仅是为了促进居民住房民生问题的处理，也是为了处理楼市低迷、库存量过高的经济问题。

银行是否接管需要注意

但是，也有银行界、房地产界的业内人士认为，虽然这个政策有意为好，但银行是否采用还是需要注意的。

据记者观察，财政贴息的前提是“贷款利率在同期基本利率以下”，但大部分银行不提供基准利率贷款，套房住房贷款按照基准利率上浮，多数银行至少上浮10%执行。 因此，四川财政3%的折扣政策会作为上浮的基础利率吗？

中原地产华西区董事、总经理庄泽宝也认为，这一政策不是强制令，而是要看是否具体执行、如何执行。 另外，银行也看到细则出台，3%的房贷会用什么方法回银行？ 你分多长时间回去一次？ 这些都会影响银行具体住房贷款政策的实施。

一位国有商业银行的四川高管坦言，银行并不愿意放松住房贷款，事实上，首套房对银行来说是高质量的资产，银行愿意贷款。

他说资金来源紧张是降低贷款门槛困难的根本问题。 随着市场大小信用融资企业的加入，互联网金融产品的吸金、银行资金来源已经严重分流。 即使这有财政上的折扣，银行也考虑到了价格和收益，因此提高贷款额或降低贷款利息可能会很困难。

事实上，除了向银行提供信息外，政府刺激楼市的另一个常见方式是直接补贴购房者。 成联总经理冷泉颐认为，向购房者返还补贴可能比贴现银行更有效。

顾云昌指出，这两种方法都是可行的，折扣做法在国外有很多应用，很规范。 3%的回报不低。 政府的态度是关键。

(实习生丁舟洋先生对本文也有贡献) ) ) )。