“千亿资本扎堆西部物流地产 尚面临多重考验”

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经记者邓银婵从重庆出发

在经济全球化深入发展、世界各国物流产业加速发展、电商跨越式发展的情况下，新一轮的物流房地产投资盛宴也在我国各地上演。 年以来，以前流传的物流巨头、电商以及以前流传的房企，重新投向了物流房地产行业。 随着物流领域竞争的加剧，全领域也在积极探索，各种新的商业模式层出不穷。 明天，谁将成为物流行业投资者关注的新宠？ 明天，我们又将面临什么样的新物流时代？

一场新的物流房地产投资盛宴正在各地上演。

据《每日经济信息》记者粗略统计，年来，以普罗斯、嘉民集团为代表的以前就流传了物流巨头。 以北京东商城、阿里巴巴等为代表的电商； 而且，以华南城为代表的以前流传下来的房企，重新投向了成都、重庆等西部城市的物流房地产行业。 其中，仅重庆物流房地产市场就吸引了各路资本上千亿元。

业内人士表示，在资本狂热配置物流地产的背景下，蓬勃发展的电子商务带动了仓储价格的暴涨，我国人均现代物流仓储量低、工业地产自身流动性低、周期性相对较长等特点起到了推动作用。

以前，有很多地产商聚集在一起抢夺海滩/

年8月，重庆市巴南区政府决定拨出62亿元在该区南彭镇建设西部最大的道路物流基地。

今年3月，签约上传该基地的重庆华南城项目正式开工，其规划总建筑面积达到1350万平方米，总投资额超过200亿元。 该项目建成后，将商贸交易、物流集散、展示宣传、新闻交流、创新促进、产业培育、特色旅游与城市化综合结合等功能融为一体，形成展示交易区、中央公园商业休闲区、组合生活区和物流仓储区四大功能休闲区

《每日经济信息》记者在现场看到，以40码的速度前进，走重庆华南城占地的直线距离需要2分钟左右，由于面积较大，重庆华南城特意建成了观景台。

但是，如果没有矗立在道路两侧的巨大招牌、了望台和一些挖掘机，很少有人会把这片长满杂草的土地与“大型综合商贸物流和商品交易中心”联系在一起。

事实上，除华南市外，普罗斯等地在这个基地有自己的地块。

年2月，投资6亿8000万元的普洛斯(重庆)城市物流配送中心项目签约上传。 按照计划，这个项目产后每年可支付3500万元的税收。 “目前，该项目已完成一期，预计不久将开始二期建设。 ’重庆公路物流基地的工作人员说。

在重庆，两江新区有望将商贸物流功能作为区域重要功能，目前，美国安博、意大利维龙、澳大利亚嘉民集团等已在该区投资建设物流园，但去年制定的重庆西部物流园总投资额达到1117亿元，

此外，绿地集团、万通控股、共生创展、万科房地产等以前传入住宅开发商，近年来物流房地产行业也在持续同样的动向。

大型电气公司纷纷布局/

事实上，重庆只是资本在物流房地产行业狂热的缩影。

普罗斯中国官网显示，在中国34个城市拥有和管理148个综合园区的嘉民集团中国区运营总经理黄炜也表示，嘉民中国物流基金从4年前的1亿5000万美元增加到15亿美元，在上海、天津、成都、重庆等主要城市的建设项目

《每日经济信息》记者在调查中发现，除普罗斯、嘉民集团等物流巨头外，之前传入的地产商和电商是这场盛宴的另一中坚力量。

艾瑞研究预测，中国网络零售额全年将达到4.1万亿元，在电子商务竞争日益激烈的情况下，抢占物流“最后一公里”已是共识。

公开资料显示，阿里巴巴计划在8~10年间，利用私人互联网构建日均300亿元流通规模的“中国智能物流骨干互联网”，总投资额达到3000亿元，其中物流房地产垫底。 据记者粗略统计，目前京东商城在全国的土地购买规模已有200亩左右，卓越、当当等在物流房地产上有不同程度的布局。

年10月，京东集团也表示将投资20亿~30亿元在上述道路物流基地建设占地约1000亩的“京东电商产业园”，但值得观察的是，最晚原定于今年年初开工的一期工程目前仍无动静。

“近年来，电子商务呈现爆炸式增长，但现有物流仓储基础不足，电子商务自营物流基地具有很大特点。 ’电子商务专家鲁振旺说。

“从住宅企业目前业务的迅速发展来看，以前住宅产业的利润空之间变窄了，但物流等产业现在有很大的市场空之间。 》仲量联行华西区工业地产部理事黄晖告诉《每日经济信息》记者。

许多业内人士表示，物流房地产受到资本青睐的根本原因是市场供需紧张。

“目前国内国际标准仓库总库存为1300万平方米，相当于美国波士顿一个城市的水平，同时存在分布不均匀的问题。 》仲量联行中国工业部总监司徒艺介绍，近年来，北京、广州、济南等城市仓储价格上涨，但部分地区供需失衡。

“这种市场供需状况已成为物流房地产快速发展的爆发点，预计未来3~5年内物流房地产将持续两位数的增长。 ’重庆市联地产市场经理王波说。

土地属性不自然/

《每日经济信息》记者发现，在潜在的市场诉求下，许多地方政府启动了商贸物流中心建设的战术，并对招商政策给予了很大优惠。

公开资料显示，年初重庆发布《重庆市人民政府关于加快长江上游地区商贸物流中心建设的意见》，5年内将重庆建成长江上游地区会展之都、购物之都、美食之都和西部国际物流中心。

在上述《意见》的框架下，分销公司建设配送中心采购的机械设备和新闻化系统，在投资额的50%以下给予财政优惠； 对符合西部大开发政策条件的商贸物流公司，减按15%的税率征收公司所得税。

重庆巴南区政府有关人士表示，重庆巴南公路物流基地在吸引京东上传时，将免费提供两幢办公楼，京东只需支付物业费用。

另外，除了优惠财税政策、减免租金外，公司拿地支付的价格也比较便宜。

记者在土地征集网站上查询发现，华南城今年3月12日和5月12日分别位于巴南区南彭功能区a4-1/01组、a6-4/01组、a8-1/01号地块374553平方米建设用地、南鹏功能区a2- 1组。

这两块土地的属性不一致，但前者规划为工业用地，后者为物流仓储用地，但两者的楼房地价均为150元/平方米。

值得注意的是，重庆公路运输集团今年5月12日在该区块竞拍的两类工业用地楼价为1095元/平方米重庆中集瑞鹏物流企业年4月竞拍的工业用地地面楼价为450元/平方米重庆普南仓储服务企业年1月竞拍的物流仓库

“物流地产与商业地产不同，市场化较弱，可以说是政府出售土地，但谁出钱都不是谁拿，政府在这个过程中的作用很大。 ”黄晖说。

另外，许多受访者表示，尽管物流房地产有市场基础，但对于疯狂介入资本来说，是否能摇旗致胜还不清楚。

“首先，募集租金是个大难题。 物流不动产是操作系。 如何抑制设备磨损，在控制价格的同时实现高效运营是一大挑战。 》仲量联行北京区工业地产部总监罗巴拉表示，运营物流地产在选址、拿地、开发、招投标、运营等环节面临考验，不仅仅是砸钱修房子。

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样本篇

卓尔迅速发展了“大平台”的商业模式。 一次性取得土地的数千亩负债率翻了一倍

经记者杜兹乐出生于成都

说到卓尔，首先可能会想到代表武汉的足球队。 支撑这个队伍的是当地有名的武汉卓尔，但背后实际运营这个“商贸物流帝国”的是被称为“湖北省首富”的神秘掌舵人闲志。

日前，根据卓尔快速发展( 2098，hk )公告，企业已与云南当地签约建设3000亩卓尔亚洲博览城项目，物流仓储与商业配套面积比为2:1。 但这只是卓尔迅速发展和扩展全国版图的一部分。 根据战术计划，这家企业打算迅速向全国复制“新汉口北”模式。

在物流成为当前行业内话题焦点的情况下，卓尔的快速发展干部强调自己不是物流房地产开发商，而是物流“大平台”运营商，但是以建立物流综合体的名义拿起大致的土地，在领域的人看来，公司就是打“边球”。

根据上述观点，这种模式除了为公司创造高收益外，公司还必须维持政府关系。 但是，如果政策改变或计划调整，公司的大量资金也可能沉淀，从而引发资金链危机。 截至去年年底，卓尔迅速发展净负债率近70%，同比几乎增加了两倍。

云南“围地”3000亩

公告复印件显示，今年6月8日，卓尔快速发展与云南省滇中产业新区管委会签署战术合作协议，计划投资建设位于官渡区大板桥镇的“卓尔亚洲博览城”项目，占地3000亩。

“物流地产本身有一套。 例如，有一点办公楼，但面积比重很小。 但是，如果开发者和当地政府关系良好，就会打“擦边球”。 ”。 相比之下，这些土地的价格较低，商店和办公楼的租金回报率较高。 莱坊国际中国区董事杨松对《每日经济信息》记者表示。

记者就物流房地产相关问题采访卓尔快速发展信息发言人、市场营销办公室主任黄萱时解释说，卓尔的快速发展不是物流房地产开发商，而是物流“大平台”开发商和运营商。

去年10月，一家知名机构授予卓尔的奖项是中国房地产公司的某奖，共同获得这一荣誉的有万科、保利等知名房企。 卓尔快速发展招股书也揭示了企业多年来获得了许多不动产的荣誉。 也就是说，卓尔的快速发展实质上不过是房地产开发商，集中在物流开发行业。

卓尔迅速发展这艘隐形物流巨舰的商业轨迹值得关注。 掌舵这艘巨舰的正是《湖北首富》闲志。

根据卓尔迅猛发展的招股书，闲志夫妇于16年前成立了以广告媒体为中心的中小企业，到2005年首次介入了消费品物流的房地产开发项目，一炮而红。 此后几年，第一公司社区、汉口北国际商贸交易中心成为闲志腾飞的标志性房地产项目。 在此期间，闲志夫妇将卓尔的快速发展推向了香港，并成功上市。

但是，随着闲志及其卓尔商业帝国的名声不断高涨，业界也出现了谴责之声。

《中国房地产报》此前引用武汉本地人的话指出，闲志将武汉廉价工业用地带入国际市场以商业房地产估值从海外投资者手中套现，使其财产迅速膨胀。 这是一种改变廉价土地资源的固定资产投资和资本运营模式。 《21世纪经济报道》去年4月也报道了卓尔在工业用地上操作商业房地产，并朝着汉口北项目迅速发展。

“大平台”展示销售模式

卓尔的迅速发展虽然经常受到指责，但从小企业迅速崛起成为物流业的商业巨头，但其领先领域的创新之处是不可绕过的一页。

萱先生解释说:“卓尔需要快速发展构筑的是大平台，起到产业链的聚合作用，物流房地产只是企业物流产业链的一小部分，无法与普罗斯和嘉民相提并论。”

卓尔的快速发展招股书指出，这种所谓“大平台”的商业模式，企业必须配合地方政府的快速发展规划，这是一个非常重要的方面。 项目进入前期，要深入研究政府政策、区域经济增长潜力、交通基础设施及大型批发市场的市场诉求，在项目规划阶段与当地政府密切合作，确保快速发展项目符合政府规划。

《每日经济信息》记者观察到，卓尔快速发展发力的“大平台”模式更重要的意义在于，这是一个“展销”平台。 企业内部人士表示，“我们专门发展和经营批发商场，是用户展示和销售消费品向国内零售商和最终用户提供的综合平台，不是及时快速发展收入。”

曾为卓尔服务迅速发展并在香港上市的第三方国际咨询机构、第一太平戴维斯华西区高级助理董事罗元均认为，未来物流巨头只有几家。 很多都是根据自身产业链的整合度进行细分业务，卓尔是深入挖掘顾客诉求构建的大平台模式，在这方面已经占了先机。

今年1月中旬，华南城集团结成腾讯大力推进电子商务物流之际，卓尔的快速发展也在加快业务布局，以武汉为中心布局天津、沈阳、重庆、西安和昆明等六大商品交易中心的二次流通互联网，打造中国最大的商贸物流交易平台。

但是，这种“大平台”商业模式实际上并不是卓尔只迅速发展一家公司，华南城集团、五洲国际等物流巨头都致力于平台模式。 华南城除了布局重庆进一步扩张空之间外，还扩展了交易、电子商务、仓储、货物运输、金融及娱乐等功能，与卓尔快速发展商业模式下的业务文案统一。

负债率“急剧上升”

卓尔迅猛发展上市以来的急剧扩张，加剧了负债率的指标。

《每日经济信息》记者从卓尔快速发展年报中发现，截至去年年底，企业净杠杆率达到69.8%，比去年同期增长32.2个百分点。 具体来看，该企业长短期贷款总额约50.9亿元，比去年同期增长约21.3亿元。 此外，卓尔为了快速发展获得银行贷款，抵押融资了企业旗下价值约56.2亿元的资产。

而且，卓尔去年的毛利率急剧下降。 据此，该公司去年实现的毛利润约为6亿6000万元，比去年10亿8000万元减少38.6%。 与此相对应，企业毛利率从年72.7%降至年42%。

对此，卓尔解释说，原因是发展迅速，报告期内交付的房地产组合发生了变化。 具体来说，全年99%以上的房地产销售收益来自汉口北项目，其中批发商场单位毛利率超过70%，而去年只有35.9%来自汉口北项目，剩下的收益来自卓尔第一公司社区武汉总部基地等。

一位市场人士表示，目前当地产业持续低迷，在卓尔快速发展导致上述抵押项目下跌的情况下，抵押融资供给方必然会要求追加担保，从而加剧资金链的压力。

去年7月初，卓尔迅速发展，将武汉卓尔中心投资企业100%的股份转让给相关人员卓尔控股，超过3000万元。 值得注意的是，目标企业主要是一块土地的开采权和多幢办公楼的开采权，但是卓尔发展迅速，认为这笔交易将用于补充企业的正常运营资金。

如何处理扩张中的融资瓶颈？ 《每日经济信息》记者向卓尔的迅速发展发送了采访纲要，但在发送消息之前没有收到回复。

(实习生丁舟洋对本文也有贡献) ) ) )。

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资本篇

资本“掘金”物流房地产持有型irr超过15%

经记者杜兹乐出生于成都

在政策产生效益的同时，电子商务的思维渗透，国内物流房地产未来15年内20亿平方米左右的潜在开发量，已经开始配置各大资本，打算从中分一杯羹。

《每日经济信息》记者根据最近的调查，平安保险旗下的平安房地产、中银集团、凯雷柏集团、嘉民中国物流基金等国内外资本巨头都在加码物流房地产行业。

从投资形态来看，这些金融资本大多以与专业物流开发商合作的形式介入开发，有些甚至涉及到运营阶段。 中国物流企划研究院副院长李芏巗表示，这是典型的“轻”资产模式，在产业链各方面都有很好的回报。 但是，物流领域是一个巨大的产业，精耕细分市场牢牢抓住运营关系到投资的成败。

国内外资金蜂拥而至

日前，平安房地产从领盛投资收购9万平方米的成都物流项目。

“平安不动产认为这个项目很好，买来培育，完全是投资行为。 》第一太平戴维斯华西区高级助理理事罗元均告诉《每日经济信息》记者。

据悉，该项目是2007年被仲量联行旗下领盛投资设立的30亿美元领盛亚洲机会基金ⅲ收购的投资项目。

仲联行华西区工业部董事黄晖表示，以保险资金为背景的平安房地产倾向于选择风险小、收益长时间稳定的投资项目，物流房地产非常符合这一优势。

无独有偶，去年8月，银证基金拟与某投资机构合作设立总规模20亿元的银证富通物流基金，投资地为占地3500亩的绵阳国际农业物流园项目等。 银证基金官网显示，该基金共10期，存续5年，基金以合作形式存在，预期收益率达12%，以红利退出。

嘉民中国物流基金在内陆核心城市的迅速配置，更加凸显了民营巨头对中国物流房地产未来盈利预期。 去年7月，嘉民集团和加拿大养老金计划投资委员会( cppib )向旗下的嘉民中国物流基金出资5亿美元，总资本投资已累计15亿美元。 嘉民集团中国区高层日前向媒体透露，该基金规模将达到30亿~40亿美元。

根据嘉民集团官网消息，截至去年6月底，嘉民中国物流基金在上海、北京、天津、成都等7个市场投资了17个物流项目，租金率为98.2%。 未来12个月，物流开发项目将增加到约80万平方米。

去年8月，凯雷普和thetownsendgroup出资2亿美元，投入上海宇培集团。 今年2月，中银投资、中国人寿和hopu基金共同出资的23亿5000万美元投向了全球最大的物流开发商普洛斯，这家公司在中国的物流开发业务所占比例将达到53%，预计未来3~5年在中国的年快速发展支出增长率将达到30%~40%

在黄埔看来，普洛斯中国这样的快速扩张与其强大的筹资能力密切相关，一个项目用少量自有资金撬动了至少两倍以上的资本杠杆。 国内一点点的公司也在尝试筹措资金，但是在国内外的资源整合中，短时间内赶超专业并不容易。 中小开发商将扮演越来越多的“毛衣”角色，其手头的项目可能会成为资本巨头狩猎的目标。

“持有型”成为主流

截至去年9月底，嘉民集团的管理资产比去年同期增长5.2%，达到240亿澳元，集团与旗下的管理基金共签订租赁63.1万平方米，年租金收入7500万澳元，房产租金率96%，加权平均租赁期

根据新闻财务报告，截至今年3月底，新闻中国房地产建设面积1870万平方米，资产价值82.2亿美元，其中“完成稳定房地产”和“完成稳定房地产”两个指标共计970万平方米，资产价值60亿元

“长期持有开发房地产是未来物流房地产开发的主流之一，也存在增值型和机会型两种模式。 ”世邦魏理仕工业及物流服务部华西区高级管理层尤鹏伟对《每日经济信息》记者表示:“增值型将通过现有房地产的重新定位和二次开发获得增值收益； 机会型是指用比较便宜的钱开发新兴市场的房地产，在今后几年内市场逐渐成熟时销售以获得高收益。 ”。

尤鹏伟表示，这种持股模式最大的特点在于稳定的运营管理体系和稳定的城市互联网布局，长期以来适合许多城市快速发展的物流公司、商贸公司和生产公司。 作为回报，更稳定可靠。

“账面租金收益的总收益率通常为8%~10%，内部收益率( irr )至少在15%以上。 有点新兴市场的项目往往会贵很多。 平均年收益率在30%以上的项目也不是什么稀罕事。 ”尤鹏伟补充说。

市场的“细分”考验运营能力

资本对物流房地产的追赶，在专家看来，要防止“家里蹲”的投资快速产生泡沫，尤其需要警醒。

“物流地产要求越来越多的资源性和运营能力，抓住准细分市场非常重要。 ”罗元均说。

通常，基金背景不同，基金会有不同的退出机制。 但是，资本也不容易参与物流房地产的开发和运营。 目前国内很少出现真正的公募reits，所以物流房地产的后期运营还是要靠有实力的专业开发商。

日前，万科房地产正式宣布进军物流房地产行业。 万科物业成都企业总经理张晋元表示，物流物业更关注如何精细化管理运营，控制价格。

罗均认为，物流房地产运营环节最容易出现风险的是管理细节。 因为管理对象都是货物。 尤鹏伟认为，运营团队有必要建立相应的管理结构，深入研究诉求于客户市场的物流运营方法，研究客户市场竞争格局和快速发展趋势，为用户提供标准化、系统化服务等。

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观点篇

中国物流企划研究院副院长李苁巗表示，高质量仓库房产平均租金连续18个季度上涨

经记者杜兹乐出生于成都

到年初为止，腾讯投入巨额进军华南城，收购平安房地产成都物流项目，华夏幸福与京东合作，再加上日前标杆房屋万科首次进入物流等原本只是小议题的物流房地产，一下子进入了公众视野

6月11日，国务院正式通过《物流业快速发展中长期规划》，物流产业链，特别是物流房地产得到支撑。

到底什么是物流不动产？ 有那些典型的特征吗？ 对于接班人来说，如何开发运营物流房地产？ 如何规避风险？ 与这些问题相比，近日，《每日经济信息》记者(以下简称nbd )采访了中国物流企划研究院副院长李芏巗教授。

经济转型对物流房地产的激活/

NBD:2009年，你在国内首次提出“物流房地产将成为下一个财富凝聚点”的观点，你如何评价这个前瞻性的观点？

李芏巗: 2009年初，我在物流快速发展高峰论坛上谈到“金融危机下物流房地产将迎来新的机遇”。 几个月后，我正式提出了“物流房地产——中国房地产下一个财富凝聚点”。 近年来，这一观点得到了充分证实。 国内外的资本、物流、电子商务、快递等，几乎都疯狂地支持着物流地产。

目前，我国电子商务的爆炸性增长刺激了国内物流体系的整体升级，房地产公司也在寻求多元化分配风险，而资本机构正在积极寻找稳定收益率的投资机会等诸多因素带来了我国物流房地产的繁荣和快速发展。 从广义的概念上讲，我认为物流房地产是利用物流产业的房地产和区域土地、平台、物流金融、新闻、功能等资源，通过策划实现价值最大化的物流资源平台的综合体。

nbd :你认为物流房地产有什么典型特征？ 与住宅、商业房地产相比，物流房地产开发应该考虑那些因素？

李苁巗(物流房地产投资相对高质量，政策支持，具备稳健增值的特点，但盈利期、经营变量、管理控制是专业的技术活动，虽说利弊参半，但利远大于弊。

目前，大家必须考虑的主要因素有三个。 一个是土地的属性。 新的城乡规划法新增了仓库物流用地属性。 这是为了处理传统物流园区的“出身不明”问题。 这样，物流房地产几乎都要做选择题。 是物流用地还是商业用地。 二是专项规划，土地属性问题直接关系到物流房地产的定位和规划。 一块土地作为物流房地产项目有何专业属性？ 陆路还是铁运？ 空港口、港口还是无水港？ 前期的专业策划不仅处理定位、属性、经营模式等专业问题，而且直接关系到项目的生死存亡，也是物流房地产开发专业门槛较高的原因之一。 三是后续经营，物流房地产经营非常强调物流专业化、管理现代化以及规模效应、协同效应。

“本地化”模式的初始成型/

nbd :现在物流地有那些运营模式？ 哪个模式更好？

李苁巗(按投资主体划分，第一种模式由地产商主导，建设物流设施，租给客人，代管。 例如是普罗斯，之后的收益来源于物流设施的租金和物业管理费。

第二种模式是物流诉求者主导自主建设，拥有房地产，国内大型电商公司和物流公司大多使用这种模式。

第三种模式是房地产、物流服务商和物流诉求商直接合作经营，按协议共享收益，共享风险。 普罗斯和中国物资储存总企业组成战术联盟时马云运营的“私人互联网”就是最鲜明的例子。

第四类模式由第三方拉动，整合物流商和地产商各自的资源，由第三方负责管理公司招标，按协议分配收益。 轻资产模式经营物流房地产已成为新趋势。

我认为“模式没有更好的了，适合自己的才是最好的”。 国内需要的应该是多元化、因地制宜的快速发展模式，市场对物流房地产的诉求不仅仅是静态房地产，而是生动的内涵。

“本土化”模式也将初步成型。 一是发端于城市的“商贸城”是从单一走向展示、物流、电商、配送的物流房地产渠道，典型代表有华南城、卓尔的快速发展等。

第二类起源于本土投资专业型物流园区，逐渐通过智能升级成为现代物流房地产集团，在专线运输、电子新闻交易、仓储、运输配送行业具有独特的竞争力，典型代表有广州林安、临沂天源和浙江传化等。

第三类是政府主导的物流产业集聚区开发，依托物流业产业集聚能力和复合能力实施区域开发，形成生产型物流与商贸型物流相互促进快速发展的良好局面。 典型代表有中国西部现代物流港、苏州物流中心和内蒙古集宁现代物流园区等。

四大类是面对一系列变革，不断进行创新。 最近，各地考察团参观了中国物流园区首家“诚信机制”、“进口商品展览馆”和电商o2o模式“淘宝城”，还包括在海外建设德国3个物流园区的“天源模式”。

物流不动产是“接地煤气”/

nbd :在个人微博上说物流房地产必须是“接地气”。 在实际开发中，物流房地产项目为什么“不朴素”？ 我该怎么办？

李苁巗(按照商业地产的逻辑，物流地产的资金前期投资比较少，但以投资回报周期长，相对稳定为特点，其投资回报并不像商业地产那么简单，或者说“粗糙”，所以规划者、策划者、或

物流地产必须是“接地气”，要与所在区域自身资源的存量充分结合。 首先，必须从实际出发考虑在本地区设立物流园区的必要性和可行性；其次，物流园区的规划必须从城市整体物流系统协调性快速发展的需要出发，不能高兴“新”厌“旧”。

第三，应该以节约用地，提高城市物流功能为宗旨。 最后，必须多次市场化。 在物流园区整体规划中，不仅要由政府主导进行统一的规划和指导调整，还必须使运营大体重新市场化。

nbd :目前国内物流房地产的投资转化率如何？ 在电子商务物流时代，应该如何提高物流房地产的运营效率和投资收益？

李苁巗(风投、保险、信托、基金试图流入物流房地产。 所谓“没有利益就不能早”，是受利益驱动的法力。 全国高质量仓库房产平均租金连续18个季度上涨。 相关研究表明，物流房地产投资的转化率已经达到8%以上，实际策划和运营完全可以超过或大大超过相应的项目。

在电子商务物流时代，物流房地产公司必须加强物流专业技能，练习内功，“适合自己的才是最好的模式”。 另一方面，要集中于核心业务，就必须明确迅速地发展思路，不要过度商业化房地产化。 在大数据时代，公司想要提高运营效率，可以尝试轻资产的扩大化、运营资产的弹性化、业务模式的平台化、监控的可视化等。