“济州叫停多家中国项目 房企韩国投资遇阻”

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经过记者香榭丽舍从北京、上海出发

中国开发商的海外投资之路并不平坦。

继马航失联事件挫伤马来西亚房地产市场投资热情后，近日韩国济州道新任州长表示，中国目前在济州投资的大项目是“投机资本”，担心未来中国人会在济州成为“中国城”，虽然得到了上届道政府的批准，但 他还宣布，将大幅提高外国人通过购买房产获得济州永久居留权的条件。

“在海外购买住宅，最大的影响是政策的不确定性，如果购买者意识到投资的风险随着政策的变化而增加，投资就会变得非常慎重。 以前的马来西亚，现在的济州岛投资萎缩。 ”中原地产首席解体师张大伟对《每日经济信息》记者说。

业内人士表示，对在海外投资的中国房企来说，当地的政策法规是风险的主要来源。 对于游戏规则的一些变化，公司将其视为常态，不必回避，必须通过调整适应来应对。

许多项目就此受挫

原定于今天( 24日)举行开工仪式的济州神话历史公园项目也因此被按下了暂停按钮。 据联合新闻报道，济州道本月20日向青鼎济州开发企业发送通知，通过对上个月30日申请的济州神话历史公园a区和r区的建筑许可进行核查，发现建筑许可申请面积与开发事业批准面积有一定差异，要求在8月29日前完全进行。

据韩国当地媒体此前报道，年4月，韩国济州国际自由城市开发中心( jdc )和中国开发公司蓝鼎集团就jdc核心项目之一的“神话历史公园”四季型综合度假区开发项目，签署了大规模投资协议备忘录( moa )。 根据谅解备忘录，青鼎集团将综合开发可以体验济州和北欧神话并尽情享受的主题区、游乐设施、度假村等设施。 “神话历史公园”项目是在西归浦市安德面一带以济州独特的神话和历史为背景建设世界级体验式主题公园的项目。

但是，在该项目的开工仪式预定的一周前，新当选的原喜龙济州道知事6月17日表示，当地欢迎健康的中国资本，但坚决反对投机的中国资本，要求将该项目的后期批准等全部移交给新的济州道厅。

准备就绪的项目被紧急刹车，整个项目的开发推进将面临新的挑战。 昨天( 23日)，《每日经济信息》记者致电青鼎国际( 00582，hk )投资者相关负责人，称具体情况正在掌握中，如有进一步信息将与我们进行信息表达。

“目前，青鼎方面也在与当地政府进行信息表达，但据反馈，新闻信息表达非常顺畅。 ’靠近青鼎国际的知情人士说。

面临复审危机的不是这个项目。 据韩国《朝鲜日报》报道，韩国乐天企业与中国绿地集团共同开发的济州“梦塔”项目迟迟未能实施，元喜龙宣布将“逐一验证”前一个道厅颁发的许可证书，从头开始。

对此，绿地方面昨天向《每日经济信息》记者表示，此次提及的“梦塔”是一个超高层工程，目前的情况还有待进一步确认。 绿地此前在济州岛投资的绿地健康旅游城市项目进展顺利，不会受到影响。

住宅企业海外投资风险凸现

韩国济州道的投资环境突然变得紧迫，对中国企业来说毫无疑问是个考验。 目前进入韩国的有绿地、青鼎等公司。 绿地是国有企业，在投资济州道之前有政府层面的信息表达，但这次事情的影响可能有限，其他中国公司能否顺利突破，还需要进一步了解。

此前，绿地方面在接受《每日经济信息》记者采访时表示，如果在韩国的中国房企不熟悉当地法律，不了解投资行业的特殊政策，很可能会导致“水土不服”，最终导致投资失败。 为此，济州项目一开始就聘请韩国律师事务所作为“外脑”，借“外脑”的专业性来弥补公司自身的不足，不走弯路。

迄今为止韩国的行政手续多而繁杂，在一定程度上影响了绿地韩国项目的进度。 张玉良3月底赴韩国出席外资公司恳谈会时，特意要求韩国有关方面简化行政流程、加快考核，对方也进行了相应的改进。

可见，对中国房企海外投资来说，最大的风险并不是陌生的政策环境。 这也需要开发公司深入的前期理解和考察。

对此，世邦魏理市全球研究部高级董事谢晨认为，对在海外投资的中国房企来说，当地的政策法规是风险的主要来源。 影响政策风向的变化和项目进度以及进一步的投资计划安排。 对于游戏规则的一些变化，出海的中国公司将其视为常态，没有必要回避，必须通过调整适应来应对。

国际房地产顾问机构莱坊高级董事和评估咨询负责人林浩文指出，济州岛中资开发公司项目投资收紧，对我国房企海外投资具有警示意义。 “海外项目不能照搬国内的操作模式，需要一定的弹性，而且一定要事先调查。 ”

林浩文表示，更多开发商因国内限购、海外投资价格偏低等因素出海，盲目收购项目后发现了隐藏问题。 “如果是像欧美这样成熟一点的市场，风险相对较低，反而在东南亚等新兴市场，迄今为止购买力几乎都是靠国内市场支撑的，所以快速国际化会产生阻力。 这也是风险。 ”

打击住宅企业进军韩国的信心

值得注意的是，除了加强对中资项目的考核外，济州岛方面还表示将进一步提高外国人职业生涯的门槛。

元喜龙的职务交接委员会20日宣布，今后，外国人要取得济州道的永久居留权，除5亿韩元(约50万美元)以上的不动产外，还需要另外购买5亿韩元的“济州地方开发债券”，“改善”济州道的投资移民制度。

很明显，门槛在持续上升。 早济州岛就颁布了投资移民政策，赋予投资济州岛等指定地区休闲娱乐设施的外国人永久居留权。 其中，在济州岛内购买休闲停留设施消费50万美元以上，即可获得韩国移民身份。

这样看来，购房门槛在50万美元左右，没有太大变化，但迄今为止，外国购房者5年后可以无条件移民，不仅享受国民待遇，也不需要服兵役。

随着更多的中国开发者将目光投向济州岛，当地也感受到了危机。 据报道，目前以谋求永久居留权为目的在济州购买度假村等不动产的外国人有500多人，主要是中国人。 但是，济州当地市民团体担心，房地产投资移民制度可能会引发中国等外国资本的“土地无限制购买和胡乱开发”。 此外，济州道已经向韩国中央政府建议，计划在济州实施“永久居留权总量制”，将移民总数控制在济州岛总数的1%，约6000人左右。

“将来，济州岛的购房者会发生变化，以前济州岛的移民条件很低，但在交流新知识后，中国开发商开发的项目，比较客户的入籍要求会提高，在这种情况下，明显影响销售项目下的销售。 ”张大伟对此表示。

对此，卫民不动产的蔡为民在接受记者采访时表示，如果韩国地方政府对中国房企表现出抵制的态度，将会打击未进入韩国但有意投资的公司的信心，从而不会对现有项目产生较大影响。

他还指出，中国公司和游客刚涌入韩国时，振奋了当地的经济，受到了欢迎。 随着时间的推移，中国游客、移民和公司开始壮大，占用了当地的教育、医疗资源，推高了物价，引起了当地居民的反感。

济州新的地方官员最近做出这一表态，在很大程度上反映了当地的民意。 所以，中国房企出海还需要谨慎，不要在短时间内大规模扩张。