“朝阳新城“特惠”潮涌 推挤南昌楼市“泡沫””

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每次记者在垚峰南昌拍摄报道时

今年4月，世界华人房地产学会主席、南京大学教授高波发布“中国30个大中城市房地产价格泡沫度”，南昌以33.52%的泡沫度位居第三，仅次于上海、杭州。

该调查报告将二线城市南昌的房地产市场推向了聚光灯下。

事实上，南昌的房价确实长时间处于上涨状态。 根据全国房地产数据中心的数据，5月，南昌楼市以9242元/平方米的平均价格，位居全国城市排行榜第22位，相邻省会城市合肥、长沙分别位居第36位和第58位。

但现在出现了新的情况。 6月18日，国家统计局公布全国70个大中城市房价数据，5月南昌新建商品房价比上个月下降0.2%，为17个月来首次下跌。

南昌房价17个月来首次下跌，是南昌各大楼相继推出的特价房、内部预订价等优惠活动。 南昌运营商顾问表示，大部分楼盘不允许降价，但各种优惠、促销实际上都在偷偷降价。

江西省社会科学院经济研究所所长麻智辉在接受《每日经济信息》记者采访时表示，南昌房价虚高，存在一定的泡沫。 “房价的下跌与前期连续上涨有一定的联系，受到全国楼市大环境的影响。 ”

26平方公里拥挤着20多幢大楼/

朝阳新城总面积26平方公里，位于南昌市西湖区桃化镇，西临赣江，东如湖泊，一条桃花江连接南北。 在南昌市城市快速发展规划中，朝阳新城是未来南昌中心城市的八大领域之一，将按照南昌市的重点建设成国际顶级城市新区。

根据这个概念，朝阳新城被看好，中央企业和房地产大鳄纷纷获得土地。 万科以821万元/亩的价格拍摄了jdp1006号地块一年后，世欧地产有限企业以1095万元/亩的单价拍摄了另一块地块，成为朝阳新城的新地王。 年9月18日，世茂地产以近22亿元的总额夺取了兰宫路附近的两块居住用地，成为南昌新的总额地王。

地价持续上涨，促使了朝阳新城的房价上涨。 在商业、医疗、教育等相关配套尚未齐全的情况下，大部分楼盘开盘价逼近1万元大关，部分靠近赣江的楼盘均价在11000~12000元/平方米之间。

朝阳新城20多平方公里的土地上，现在出现了20多个楼盘。 但是，由于朝阳新城的开发期不长，大部分楼盘都是期房，已经建成的现房很少，各商业、学校、医院等配套也没有建成，工作日的人流量很小，给这些楼盘带来了很大的销售压力。

降价似乎是最有效的方法。 不过，南昌房地产机构负责人告诉《每日经济信息》记者，即使要降价销售，朝阳新城的这些楼盘也只是通过举办优惠价格、团购价格等活动，将价格降低一些。 这位负责人说:“一是当地政府不允许开发商降价，二是对外宣布降价，可能会引起已经购房的老业主的不满。”

6月14日晚，朝阳新城朝阳郡将高层售价提高到每平方米6888元，目前购买享受高层5000元至3万元、小高层1万元至5万元的优惠。 迄今为止，朝阳郡的平均价格为8500元/平方米左右。

6月16日，记者作为买家来到正荣御朝阳的营销中心，由一位职业顾问向记者推荐，几天后将前去拜访。 现在可以参加5000元到5万元的活动，也可以享受员工9.3折的内部价格。 换算一下，平均价格在8500元/平方米左右。

据上述运营商顾问介绍，目前这个价格已经打折，比去年下降了1000多平方米。 “企业为了全年因冲动而回收资金，有这样的活动。 ’她还向记者展示了类似房源的购房合同。 所示价格为9600元/平方米。

市场营销战:让高中生遵守路标/

在高楼多得叫不出名字的朝阳新城，降价只是一个方面。 开发者面临的另一个挑战是如何顺利地将顾客带到自己的大楼现场，“不会走错路”。

于是，在朝阳新城区的各个路口，几乎到处都有各楼盘的标志，告诉进入朝阳新城的顾客如何到达楼盘的销售现场。

6月16日上午，《每日经济信息》记者驱车从南昌市西湖区洪城路拐入抚生路，进入朝阳新城。 沿着道路可以看到各楼盘在各个路口放置的标志。 这些标志通常高约2米，长约3米，上面清晰地标示着楼盘的名称和优惠活动，下面标明方向。

“正荣朝阳郡、世茂大观、华润橡树岭……”几乎每个路口都有楼盘广告，有些路口还挂有楼盘招牌。 广告牌多出现的这些路口通常是比较重要的道路，来往的人很多。 因为这是楼盘“争夺”的重点。

“放在这些重要十字路口的招牌需要护理，一不小心，有可能会被同行的竞争对手破坏。 》楼盘营销顾问向《每日经济信息》记者介绍。

6月18日下午，记者再次沿着抚生路进入朝阳新城。 果然，在一个十字路口，世茂大观和君领朝阳两块楼盘的招牌被撕了，看不到上面的宣传语和指示方向。

记者给世茂大观营销中心打电话时，一位营销顾问说，招牌前一天晚上可能遭到同行其他公司的破坏，现在还不清楚，要想继续前进，还有一个路标很好。

为了避免路标被同行的竞争对手破坏，朝阳新城的楼盘想出了更好的办法。 那就是在十字路口护理这些路标，发放一点推广单。

在抚生路和云飞路的交界处，我看到一个叫张的年轻人手拿招牌站在十字路口，一看到有人停下来，马上拿出宣传单，问要不要去他们的楼盘。

小张告诉记者，他是高三学生，高考结束后，来楼盘护理他们的路标。 一天的工作时间为8小时，从早上9点到下午6点，中间有吃午饭的时间，报酬为50元/天，每天结算一次。

张先生说，他住的这个楼盘叫了10多名像他一样的高中毕业生，也有一些大学生，在朝阳新城的路口护理标志，发放推广单，带客户去营销中心，就可以另外拿到20元。

“最近很热，锻炼自己是最好的。 ’张先生说，朝阳新城的大部分楼盘都有他这样的人负责在每个路口照看楼盘标志，虽然天气炎热，但有小伙伴，可以打发无聊的时间。

房价刹车:库存消化需要18个月/

据《每日经济信息》记者调查，朝阳新城只是南昌楼市的缩影，这里发生的楼市促销大战，也在南昌其他地方上演。

根据搜索网的价格，南昌6月份降价幅度最大的是东亚朝阳soho，平均价格为7588元/平方米，上个月平均价格为9300元/平方米。 南昌万达城6月份的平均价格从5月份的7000元/平方米下降到了5800元/平方米。

降价的背后有很大的去化压力。 记者从南昌市房管局官网了解到，某小区1#、2#层从今年3月开始获得预售许可证，但至今已过去3个多月，410套房现货仅售237套，蜕变率不到6成。 3~8#栋分别于5月末和6月初获得预售许可，但大部分还没有开始，只有8#栋出售了两套。

江西省社会科学院经济研究所所长麻智辉认为，楼盘之所以卖不出去，不是房子不好，也不是地区原因，而是大势所趋。 买家对市场下行有期待，如果今天买的话，明天自己可能会吃亏，大部分买家都望而却步。

麻智辉也承认了上述“中国30个大中城市房地产价格泡沫度”的排名。 他把南昌的房价形容为“三高”。 一个是绝对值高，南昌现在的房价以9242元/平方米的均价在中部地区排名靠前，远远超过合肥的7000元/平方米和长沙的6000元/平方米。 二是增幅高，近五年来，南昌房价增长率居中部地区首位。 三是房价收入比高，中部地区南昌人均收入最低，房价最高。

麻智辉表示，5月南昌房价17个月以来首次下跌。 这与全国房地产的大环境有关，也与江西经济的快速发展有关。 最重要的是，南昌房价前期连续上涨，发生大泡沫，目前正在迅速刹车。

南昌同时进行的地铁拆迁和棚户区改造，带来了很大的刚性诉求。 不过，记者采访显示，虽然拆房补偿价格较高，但此次拆房中的多套单项住宅面积较小，所得拆迁补偿额仍不容易买到合适的住宅，不少人希望能观望一段时间。

浓厚的前景下，今年以来南昌楼市低迷。

根据爱房网数据中心监测结果，截至6月20日，南昌库存达到713万平方米，环比增长8%，南昌库存创下新高。 其中，南昌市区库存约625万平方米，占南昌整体库存的87%。 目前，根据南昌楼市库存消化速度(按面积划分)，南昌市区新建商品房库存消化需要18.2个月，目前南昌房地产市场库存积压相当“严重”。