“政治局会议定调楼市“有序”去库存 发掘诉求和差别化调控双策并举”

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经过记者冯彪

中央政治局会议再次集结不动产去库存。

与此前高层多次强调远离库存不同，4月29日召开的中共中央政治局会议在房地产库存前加了“有序消化”的前缀。

易居研究院智库中心研究总监对《每日经济信息》记者表示:“有序消化房地产库存，是实现库存平稳释放，不引起房地产价格大跌。”

另外，对于房地产脱销，根据提高户籍人口城镇化率和加快住房制度改革的要求，重视处理区域性、结构性问题，实行差别化调控政策。

业内人士表示，提高户籍人口城镇化率将会给房地产领域带来越来越多的诉求，从领域稳定到良好的内生动力——当前各城市房地产市场分化的形势下，要求出台差异化的调控政策。

●有秩序地消化不动产库存

在去年12月14日的中共中央政治局会议上，将消除房地产库存视为今年业务的“歼灭战”之一。 在这次政治局会议的4天后，也就是12月18日至21日召开的中央经济实务会议上，房地产的去库存被列入了年度经济实务的5个任务之中。

随后，相继出台了一系列稳定房地产市场、推进房地产库存不足的政策，包括降低住房贷款首付比例、减免住房交易税等。

在4月29日的政治局会议上，房地产库存的基调被定位为“有序消化”，这一新态势的背后正好符合当前市场的现状。

记者观察到，在一系列政策合作拳的作用下，今年房地产实现了“开门见红”。 国家统计局数据显示，一季度，全国房地产开发投资比去年同期增长6.2%，全国商品房销售面积比去年同期增长33.1%。

但是，在库存不足的背景下，一线城市和部分热点二线城市的房价大幅上涨，随后，部分城市开始收紧购房政策。

例如，今年3月25日，上海和深圳出台了更严格的限购政策。 在上海，非上海户籍居民家庭购房纳税，并将社会保障年限从满2年调整为满5年。 在深圳，提出了本市户籍居民家庭(包括部分家庭为本市户籍居民的家庭)的购房限制等措施。

此后1月，上海和深圳楼市呈现量价齐跌的现象。 上海易居研究院智库中心报告显示，相对于新政前后30天的数据，上海房价下跌1937元/平方米，跌幅6%，深圳下跌248元/平方米，跌幅1%。

严跃进向《每日经济信息》记者表示，“有序消化房地产库存，是希望相对平稳地释放供需等指标。 虽然必须比较有效地解决库存，但一旦放松政策，房价就会暴涨，一旦政策收紧，就必须出现下跌的情况。 ”

●楼宇地区分化挑战控制政策的准确性

关于“如何有序消化房地产库存”，最近的政治局会议也给出了答案。

会议指出，按照提高户籍人口城镇化率和加快住房制度改革深化的要求，必须重视处理地区、结构性问题，落实差异化调控政策。

严跃进向《每日经济信息》记者表示，去库存必须关注当前的房地产形势和长期，发掘潜在诉求。 重视区域性问题，差异化控制是比较目前一二线和三四线楼市分化格局提出的措施。 提高户籍人口城镇化率，深化住房改革，是增加住房诉求，着眼长远措施。 ”

根据“十二五”规划，2010年中国常住人口城镇化率为56.1%，户籍人口城镇化率为39.9%，“十二五”规划的目标是到2010年实现60%的常住人口城镇化率和45%的户籍人口城镇化率。

在我国，在城市购房是取得城市户口最重要的方法之一。 严跃进认为，农业人口市民化会对房地产产生强烈的诉求，这是房地产持续稳定的良好内生动力，可以加快户籍人口城镇化率的提高，也可以加快房地产的存量采集。

关于深化住房制度改革，《十二五规划》提出，以政府为中心提供基本保障，以市场为中心构建满足多层次诉求的住房供给体系，优化住房供求结构，稳步提高居民住房水平。 具体措施包括三个方面:完全购买租赁并举的住房制度，促进房地产市场健康快速发展，提高住房保障水平。

另外，目前一线城市、部分热二线楼市火热的局面、三四线城市库存不足的压力也挑战了政策的灵活性和准确性。

严跃进对《每日经济信息》记者表示，目前热点一线城市正在积极补充库存，而不是热点城市、三四线城市，首要的是补充库存。 要“有序消化房地产库存”，需要各地的“因城措施”，甚至是同一城市的“区划措施”。 比较不同情况，明确先后顺序，逐步实施。 ”